Aestiam Agora : TD stable à 4,50 % en 2025 malgré un marché exigeant

La SCPI Aestiam Agora clôture l'année 2025 avec un taux de distribution stable à 4,50 %, démontrant une résilience remarquable dans un environnement immobilier marqué par des tensions sur les valorisations, des taux d'intérêt élevés et une liquidité tendue. Issue de la fusion entre Aestiam Pierre Rendement et Aestiam Cap'Hébergimmo, cette SCPI diversifiée gère un patrimoine de 468 M€ composé de près de 200 actifs à taille humaine, principalement des commerces de proximité, hôtels et séminaires. Au 31 décembre 2025, le prix de souscription s'établit à 922 € par part, tandis que la valeur de reconstitution progresse à 965,93 € (+1,41 % sur un an), malgré 35 705 parts en attente de retrait.

Cette performance illustre la capacité de la société de gestion Aestiam à préserver les fondamentaux : stabilité des revenus locatifs, diversification sectorielle et géographique, et endettement maîtrisé à 13 %.

Fusion et diversification : naissance d'une SCPI élargie

L'année 2025 marque une étape décisive avec la fusion d'Aestiam Pierre Rendement et d'Aestiam Cap'Hébergimmo, approuvée en assemblée générale, donnant naissance à Aestiam Agora. Cette opération structurante porte le nombre d'actifs à 194 biens immobiliers et 270 locataires, avec une granularité fine.

Les objectifs de cette fusion sont clairs :

• Renforcer la mutualisation des risques grâce à une diversification accrue.
• Accroître la résistance aux évolutions du marché, via une répartition sectorielle (57 % commerces, 34 % hôtels/séminaires, 6 % bureaux, 3 % enseignement) et géographique (31 % Paris, 28 % Île-de-France, 11 % Europe dont 5 % Belgique, 4 % Allemagne, 2 % Espagne).
• Consolider les fondamentaux de la SCPI absorbante, avec une valeur du portefeuille en légère progression de +0,17 % à périmètre constant (droits inclus), malgré un impact négatif de -0,19 % lié à l'augmentation des droits de mutation décidée par les collectivités.

À mi-2025, la capitalisation atteignait déjà 401 M€ avec un TOF de 92,11 %, confirmant la solidité pré-fusion. Cette diversification à taille humaine – actifs de proximité valorisés en moyenne à 2,5 M€ – optimise la gestion et améliore l'attractivité auprès des investisseurs.

Performances 2025 : stabilité exemplaire du taux de distribution

Malgré un marché exigeant, Aestiam Agora maintient un taux de distribution et une performance globale annuelle à 4,50 %. Le TRI sur 20 ans s'élève à 7,87 %, intégrant prix d'acquisition, revenus et valeur de retrait, témoignant d'une rentabilité historique robuste.

La distribution brute totale 2025 atteint 41,46 € par part (+0,06 € vs 41,40 € en 2024), répartie ainsi :

• 1T : 10,02 €
• 2T : 10,02 €
• 3T : 10,02 €
• 4T : 11,40 € (brut ; net : 11,17 € après fiscalité Europe de 0,23 €, versé le 25/01/2026)

Patrimoine et performance locative : résilience confirmée

Au 31 décembre 2025, la valeur d'expertise du patrimoine s'élève à 468 M€ (capitalisation identique), avec 7,15 M€ de loyers quittancés au trimestre. Le TOF global est de 91,71 % (88,75 % occupés, 1,71 % sous franchise, 0,34 % vacants sous promesse, 0,91 % en restructuration, 8,29 % en recherche de locataire). La durée des baux assure une bonne visibilité : WALB 3,28 ans, WALT 4,61 ans.

Au T4 2025, les principaux mouvements locatifs sont les suivants :

• 6 relocations pour 659 K€ (ex. : Paris : 1 197 m² ; Alfortville : 222 m²).
• 7 libérations pour 757 K€ (ex. : Paris : 1 963 m² ; Rivesaltes : 745 m²).
• 1 renouvellement pour 49 K€ (Charenton-le-Pont : 145 m²).

Aucune acquisition ni arbitrage n'a été réalisé sur la période, ce qui traduit une gestion prudente dans un contexte de marché exigeant.

Marché des parts : tensions sur la liquidité à surveiller

35 705 parts en attente de retrait soulignent des tensions persistantes sur la liquidité, conformes au fonctionnement des SCPI à capital variable (sous réserve de souscriptions compensatrices). Les valeurs de référence sont les suivantes : valeur de réalisation 795,94 €, valeur de reconstitution 965,93 €, IFI résident 801,30 €, IFI non-résident 714,82 €.

Conditions de souscription, frais et cadre réglementaire

La souscription minimum est de 1 part à 922 € (dont une prime d'émission de 522 €), avec un délai de jouissance fixé au 1er jour du mois suivant la souscription.

Avertissement : un investissement en SCPI s'envisage sur le long terme (au moins 10 ans) et comporte des risques de perte en capital, de liquidité, de marché immobilier et des risques liés aux critères ESG. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

Conclusion

En 2025, Aestiam Agora démontre une trajectoire solide avec un taux de distribution stable à 4,50 %, un TRI 20 ans à 7,87 % et un patrimoine diversifié de 468 M€ résilient malgré un TOF en légère baisse. La fusion renforce sa mutualisation des risques, tandis que le prix de souscription attractif (922 € vs valeur de reconstitution 965,93 €) soutient l'intérêt des investisseurs.

Les tensions sur la liquidité (35 705 parts en attente de retrait) restent cependant un point de vigilance pour 2026, dans un marché immobilier exigeant. Les investisseurs devront intégrer ce paramètre dans leur stratégie de diversification patrimoniale.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.