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GMA Essentialis : une solidité locative portée par un TOF de 99,70 %
À l'issue de la 3ᵉ période 2025 (du 1ᵉʳ août au 31 décembre 2025), la SCPI GMA Essentialis affiche un taux d'occupation financier (TOF) de 99,70 %, illustrant la robustesse de sa stratégie dans un contexte économique européen en voie de stabilisation. Gérée par Greenman Arth, cette SCPI à capital variable, classée SFDR Article 9 pour son engagement ESG fort, se spécialise dans l'immobilier commercial alimentaire en France et en Allemagne. Avec une capitalisation de 44 550 858 €, 999 associés et un taux d'encaissement des loyers de 100 % au 31 décembre 2025, elle confirme sa cohérence stratégique[1][2].
Un environnement économique en voie de normalisation
L'année 2025 s'achève sur une économie européenne plus lisible, marquée par un recul de l'inflation et une reprise graduelle des investissements immobiliers. En France, l'inflation annuelle s'établit à 0,8 % en décembre 2025, tandis qu'en Allemagne, elle ressort à 1,8 % sur un an. Après deux années de contraction, l'économie allemande affiche une croissance légèrement positive, soutenue par la consommation des ménages et les dépenses publiques[1].
Dans ce cadre prudent mais stabilisé :
- En France, les investissements sur les actifs commerciaux atteignent 2,8 milliards d'euros en 2025, en progression de 6 % sur un an.
- En Allemagne, les volumes s'élèvent à 33 milliards d'euros, avec une accélération notable au second semestre.
Ce contexte favorable renforce la gestion long terme de l'immobilier commercial, particulièrement résilient dans le secteur alimentaire[1][2].
Un portefeuille centré sur le commerce alimentaire
Au 31 décembre 2025, le patrimoine de GMA Essentialis compte 14 actifs pour 43 711 m² de surface, d'une valeur estimée à 59 353 343 € et loués à 19 locataires. Les loyers encaissés sur la 3ᵉ période 2025 s'élèvent à 1,5 M€[1].
Répartition sectorielle : une prédominance alimentaire solide
La stratégie repose sur une exposition massive au commerce alimentaire, jugé essentiel et résilient :
Répartition sectorielle (en % de surface) | Part |
|---|---|
Commerce alimentaire | 96,49 % |
Droguerie | 2,08 % |
Autres commerces | 1,43 % |
Cette spécialisation exploite des fondamentaux solides : fréquentation élevée et flux de trésorerie réguliers, même en période de crise[1][6][10].
Répartition géographique diversifiée
Cette diversification franco-allemande optimise la résilience locative[1][7].
Un taux d'occupation financier de 99,70 % : gage de solidité
Le taux d'occupation financier (TOF) mesure les loyers facturés (incluant indemnités) par rapport aux loyers potentiels si l'ensemble du patrimoine était loué. Au P3 2025 :
- TOF : 99,70 % (locaux disponibles : 0,30 %).
- TOP (taux d'occupation physique) : 99,83 % (vacance : 0,17 %).
Ces niveaux quasi parfaits, confirmés par des bulletins antérieurs (99,69 % au T2 2025), traduisent une occupation quasi intégrale et une gestion locative exemplaire[1][2][9].
Données financières au 31 décembre 2025
Capitalisation et évolution des parts
La capitalisation progresse de manière maîtrisée, avec une collecte nette positive :
Situation | Nb associés | Nouvelles parts | Retraits | Cumul parts | Capitalisation |
|---|---|---|---|---|---|
31/12/2024 | 946 | — | — | 209 348 | 42 317 468 € |
1ᵉʳ Trimestre 2025 | 26 | 4 877 | 100 | 214 125 | 43 303 590 € |
01/04–31/07/2025 | 17 | 8 054 | 2 666 | 219 513 | 44 468 437 € |
01/08–31/12/2025 | 10 | 3 551 | 3 501 | 219 563 | 44 550 858 € |
Total 2025 | 999 | 16 482 | 6 267 | 219 563 | 44 550 858 € |
Dividendes et taux de distribution
Revenus distribués par part en 2025 :
- 1ᵉʳ trimestre : 2,06 €.
- 2ᵉ période : 2,75 €.
- 3ᵉ période : 3,43 €.
- Année : 8,24 €.
Taux de distribution 2025 : 4,00 %, stable par rapport à 2024 et en progression vs 2023.
Année | Taux de distribution |
|---|---|
2022 | 5,52 % |
2023 | 3,01 % |
2024 | 4,00 % |
2025 | 4,00 % |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures[1][2][5].
Valeurs de référence et endettement
- Valeur de réalisation : 166,48 €/part.
- Valeur de reconstitution : 208,04 €/part [2].
- Prix de souscription : 206,00 € (depuis juillet 2024).
- Prix de retrait : 185,40 €.
- Ratio de dettes : 38,8 % .
Conditions de souscription et cadre réglementaire
- Minimum de souscription : 5 parts (1 030 €).
- Commissions : Souscription 10 % HT, gestion 12 % HT max, acquisition/cession 3 % HT.
Les sorties s'effectuent via retraits compensés ou cessions de gré à gré. Attention : risque de perte en capital, de liquidité et de variabilité des revenus[1][4].
Conclusion : une cohérence stratégique confirmée
La SCPI GMA Essentialis clôt 2025 avec un TOF de 99,70 %, un TOP de 99,83 %, une capitalisation de 44 550 858 € et un taux de distribution de 4,00 %. Dans un environnement stabilisé, sa focalisation sur le commerce alimentaire franco-allemand, alliée à une gestion active ESG, positionne cette SCPI comme un véhicule d'investissement résilient pour un investissement long terme[1][2].
À retenir
- TOF de 99,70 % et TOP de 99,83 % : une vacance quasi nulle et une visibilité élevée sur les revenus locatifs.
- Portefeuille massivement orienté commerce alimentaire (96,49 % des surfaces), secteur jugé essentiel et résilient.
- Capitalisation en croissance (44,55 M€) avec 999 associés et une collecte nette positive.
- Taux de distribution 2025 de 4,00 %, stable par rapport à 2024, dans un contexte de marché en normalisation.
- SCPI SFDR Article 9, intégrant une forte dimension ESG dans sa stratégie d'investissement.
- Exposition diversifiée entre France et Allemagne, ce qui renforce la solidité locative et la mutualisation des risques.
Conseil de l'expert
En tant que conseiller en gestion de patrimoine, j'intègre ce type de SCPI spécialisée dans le commerce alimentaire comme brique de diversification pour des investisseurs recherchant des revenus potentiellement réguliers et une visibilité locative élevée. Le TOF proche de 100 % et le positionnement Article 9 sont des atouts, mais ils ne dispensent pas d'évaluer votre horizon de placement (au moins 8–10 ans), votre tolérance au risque (perte en capital possible) et la place de l'immobilier non coté dans votre patrimoine global. Avant de souscrire, comparez les frais, la qualité des locataires et la stratégie ESG avec d'autres SCPI, idéalement avec l'appui d'un professionnel indépendant.
| Les points importants pour la SCPI GMA Essentialis | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Commerce SCPI de rendement | Minimum de souscription 5 parts 206.00 € |
| GMA Essentialis bulletin trimestriel | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
