Le marché des commerces reste contrasté en 2025

Le marché des commerces en mutation profonde

Selon la dernière étude Retail Lab publiée par Newmark le 12 mai 2025, le marché des commerces en France continue de traverser une phase complexe. Entre ralentissement économique, procédures collectives et nouvelles implantations, le secteur illustre des dynamiques contrastées mais toujours structurantes pour les stratégies d’investissement immobilier.

Recul de la consommation et hausse des procédures

Une consommation atone au 1er trimestre 2025

Dans un contexte économique international incertain, la consommation des ménages en France a chuté de 0,6 % au 1er trimestre 2025. Cette baisse s’inscrit dans un climat défavorable pour le commerce de détail, dont le moral est en repli.

Des enseignes en grande difficulté

En conséquence, 21 enseignes ont déjà été placées en procédure collective en 2025, s’ajoutant à un total de 102 procédures recensées depuis 2023, représentant environ 7 200 magasins, dont 36 % ont fermé définitivement.

Antoine Salmon, co-directeur du département Commerces chez Newmark explique :

 21 enseignes ont d’ores et déjà été concernées par une procédure en 2025, contre une cinquantaine environ lors des deux années précédentes 

2 000 ouvertures prévues malgré le contexte

Des projets d’expansion multiples

Malgré les secousses, 130 plans d’expansion ont été recensés, représentant plus de 2 000 ouvertures potentielles de magasins en 2025. La restauration reste en tête (28 %), suivie de l’alimentation, la santé-beauté et les loisirs.

Nouvelles enseignes étrangères

75 nouvelles enseignes étrangères ont déjà été recensées en 2025, après les 103 arrivées en 2024. 59 % de ces nouveaux entrants choisissent Paris pour leur première implantation, confirmant la dynamique commerciale de la capitale.

Paris, moteur du commerce en France

Une fréquentation redynamisée après les JO

Si la fréquentation avait chuté pendant les Jeux Olympiques de 2024, elle s’est redressée dès la fin de l’événement. Les dépenses touristiques ont même dépassé leur niveau pré-Covid.

Une pression sur les loyers dans les zones prime

La vacance moyenne sur les 24 artères prime parisiennes atteint 4,4 %, contre 5 % un an plus tôt. Cela traduit une tension persistante sur l’offre, avec des loyers en hausse sur certaines artères centrales.

Vianney d’Ersu, co-directeur du département Commerces chez Newmark indique

Les opportunités immobilières demeurent très limitées... les taux de vacance se stabilisent à des niveaux faibles , 

Le secteur de la mode, en pleine transformation

3 000 magasins disparus en cinq ans

Le secteur de la mode est le plus touché par les fermetures. Depuis 2019, le parc de magasins a chuté de 16 %, soit plus de 3 000 points de vente supprimés.

Un repositionnement stratégique

Le groupe Inditex, par exemple, a diminué de 26 % son nombre de points de vente dans le monde, tout en augmentant la taille moyenne des boutiques de 24 %. Les ventes ont grimpé de près de 40 %, et celles en ligne de +162 %.

Exemple :

Zara prévoit une extension majeure de son flagship au 74 avenue des Champs-Élysées, illustrant une stratégie d’optimisation à forte valeur immobilière.

Une différenciation selon les segments

Les marques premium comme Sézane, Balzac Paris ou Rouje misent sur un nombre restreint de boutiques physiques, souvent à Paris ou dans les grandes métropoles.

La périphérie s’affirme comme terrain d’innovation

Un boom des loisirs commerciaux

Les zones périphériques accueillent un nouveau type d’offre : les complexes de loisirs. 12 nouvelles structures de plus de 5 000 m² doivent ouvrir en 2025, représentant près de 120 000 m², contre 89 000 m² en 2024.

Exemples :

• Imagi Park à Val d’Europe (ancien Castorama)
• SpeedPark à Shopping Promenade Riviera (ex-Printemps)
• Hall U Need à Saint-Priest (ex-Ikea)

Ces projets visent à diversifier l’offre des centres vieillissants et à reconquérir les consommateurs autour d’activités expérientielles.

Un marché de l’investissement contrasté

Des volumes en forte hausse, mais concentrés

Les investissements dans les commerces ont atteint 1,2 milliard d’euros au T1 2025, en hausse de 110 % sur un an, tirés par deux grandes opérations :

• Joint-venture Kering/Ardian sur trois immeubles parisiens : près de 840 M€
• Cession URW → CDC de 15 % du Forum des Halles : 235 M€

Les autres opérations ont été de petite taille (moins de 40 M€), portées majoritairement par des privés et des SCPI.

Une reprise progressive attendue

Le marché reste peu fluide, dans un climat prudent. Toutefois, les fondamentaux sont jugés solides par les analystes : offre limitée, appétence pour les actifs prime et transformation des modèles de consommation.

« Le commerce bénéficie depuis quelques mois d’un vrai retour en grâce chez les investisseurs internationaux... », conclut Malo Lacroix, directeur chez Newmark.

Tableau récapitulatif : Chiffres-clés 2025

Conclusion : Adaptation et sélectivité comme maître-mots

Le marché des commerces en 2025 se caractérise par une double dynamique : retrait structurel dans certains segments (mode, milieux secondaires) et expansion ciblée dans d’autres (restauration, loisirs, luxe).

Dans ce contexte, les SCPI de commerces adaptent leurs stratégies, arbitrant les actifs à faible performance, favorisant les zones prime ou les périphéries dynamiques. Pour les investisseurs, cette période offre des opportunités sélectives, à condition de maîtriser les nouveaux équilibres du marché locatif.

Source : CP Newmark - Le marché des commerces : entre fortes secousses et nombreux projets d’expansion

À lire également : 

Investir en 2025 : Quels placements privilégier ?