Le marché des commerces reste contrasté en 2025

Le marché des commerces en mutation profonde

Selon les dernières études Retail Lab publiées par Newmark au printemps 2025, le marché des commerces en France demeure engagé dans une phase de profonde recomposition. Entre ralentissement de la consommation, multiplication des procédures collectives et poursuite des projets d'expansion, le secteur présente des dynamiques contrastées, mais toujours déterminantes pour les stratégies d'investissement immobilier. Les tendances observées début 2025 se confirment désormais à l'échelle de l'année : sélection plus stricte des emplacements, recentrage sur les zones prime et la périphérie la plus dynamique, et montée en puissance des formats mêlant commerce, loisirs et restauration.

Recul de la consommation et hausse des procédures

Une consommation atone au 1er trimestre 2025

Dans un environnement économique international incertain, marqué par une croissance molle et une inflation en décélération mais encore présente, la consommation des ménages en France a reculé de 0,6 % au 1er trimestre 2025, avant de se stabiliser au fil de l'année. Cette évolution modeste reste insuffisante pour compenser l'effet prix, ce qui pèse sur les marges des enseignes et sur le chiffre d'affaires des indépendants. Le climat des affaires dans le commerce de détail reste en retrait, et les intentions d'investissement des commerçants demeurent prudentes.

Des enseignes en grande difficulté

Dans ce contexte tendu, 21 enseignes avaient déjà été placées en procédure collective sur la seule année 2025, s'ajoutant à un total de 102 procédures recensées depuis 2023, soit environ 7 200 magasins impactés, dont 36 % ont fermé définitivement. Les secteurs les plus fragilisés restent l'équipement de la personne et certaines enseignes de milieu de gamme, confrontés à la fois à la concurrence du e-commerce, au discount et à la montée en gamme de certains acteurs plus résilients.

Antoine Salmon, co-directeur du département Commerces chez Newmark, souligne :

" 21 enseignes ont d'ores et déjà été concernées par une procédure en 2025, contre une cinquantaine environ lors des deux années précédentes ", rappelant que si le nombre de procédures est en léger repli par rapport à 2023-2024, leur impact reste significatif sur le tissu commercial.

2 000 ouvertures prévues malgré le contexte

Des projets d'expansion multiples

En parallèle de ces fermetures, l'étude Retail Lab recense environ 130 plans d'expansion, représentant plus de 2 000 ouvertures potentielles de magasins en 2025. Ce volume est en retrait par rapport aux près de 3 000 ouvertures potentielles identifiées dans l'étude précédente, mais il reste comparable à 2024 en termes d'enseignes en phase d'expansion, ce qui confirme la résilience d'une partie du secteur. La sélection des emplacements est toutefois plus stricte : les enseignes privilégient les artères prime des grandes métropoles, les retail parks performants et les zones périphériques en renouvellement.

La restauration – en particulier la restauration rapide – demeure en tête des segments dynamiques (environ 28 % des projets), devant l'alimentation, la santé-beauté, l'optique/audition, les loisirs indoor et le discount. Ces secteurs tirent parti de tendances structurelles : recherche d'expérience, montée du " mieux manger " accessible, et arbitrages de pouvoir d'achat vers des offres perçues comme essentielles ou ludiques.

Nouvelles enseignes étrangères

L'attrait de la France pour les enseignes internationales se confirme : 75 nouvelles enseignes étrangères ont déjà été recensées en 2025, après les 103 arrivées en 2024. Parmi elles, une part croissante d'enseignes venues d'Asie, mais aussi de nouvelles marques premium et de concepts de lifestyle. 59 % de ces nouveaux entrants choisissent Paris pour leur première implantation, confirmant le rôle de la capitale comme vitrine commerciale et laboratoire de concepts pour le marché français.

Paris, moteur du commerce en France

Une fréquentation redynamisée après les JO

Après un net ralentissement de la fréquentation pendant les Jeux Olympiques de 2024, lié notamment aux contraintes de circulation et aux changements d'habitudes des résidents, les flux se sont redressés dès la fin de l'événement. Les dépenses touristiques ont dépassé leurs niveaux pré-Covid, portées par le retour massif des clientèles internationales et par la montée en gamme de l'offre hôtelière et commerciale. Paris apparaît ainsi moins dépendante de la seule mode et davantage portée par une diversification des concepts : food halls, loisirs indoor, concept-stores, luxe expérientiel.

Une pression sur les loyers dans les zones prime

Sur les 24 artères prime parisiennes, le taux de vacance moyenne s'est établi à 4,4 %, contre 5 % un an plus tôt. Ce niveau déjà faible illustre une offre limitée et une tension persistante sur les meilleurs emplacements, qui soutient les loyers, voire les tire à la hausse sur certaines artères centrales. Les signatures restent sélectives, mais les grandes marques internationales, le luxe et certaines enseignes de restauration ou de beauté continuent de se positionner sur ces emplacements rares.

Vianney d'Ersu, co-directeur du département Commerces chez Newmark indique

" Les opportunités immobilières demeurent très limitées… les taux de vacance se stabilisent à des niveaux faibles ", confirmant que, pour les investisseurs comme pour les enseignes, l'accès aux artères prime reste un enjeu majeur de différenciation et de visibilité.

Le secteur de la mode, en pleine transformation

3 000 magasins disparus en cinq ans

Le commerce d'habillement demeure le secteur le plus touché par les fermetures. Entre 2019 et 2024-2025, plus de 3 000 points de vente ont disparu en France, soit une contraction d'environ 16 % du parc. Cette baisse se concentre sur les segments entrée et milieu de gamme, souvent positionnés en centre-ville secondaire ou dans des galeries commerciales vieillissantes, plus exposés à la concurrence du e-commerce, du seconde main et des enseignes de fast fashion mondialisées.

Un repositionnement stratégique

Face à ces mutations, les grands groupes réorganisent leurs réseaux. Le groupe Inditex a ainsi réduit de 26 % le nombre de ses points de vente dans le monde tout en augmentant la taille moyenne de ses boutiques de 24 %. L'objectif : transformer les magasins en véritables flagships omnicanaux, intégrant stock élargi, services digitaux, click & collect optimisé et expérience client renforcée. Dans le même temps, les ventes du groupe ont progressé de près de 40 %, et celles en ligne de +162 %, illustrant la pertinence de ce repositionnement vers des formats plus grands, mieux situés et plus rentables.

Exemple :

Exemple emblématique, Zara prévoit une extension majeure de son flagship au 74 avenue des Champs-Élysées, avec une surface accrue et une mise en scène renforcée de ses collections, démontrant la valeur immobilière stratégique des très grands emplacements parisiens.

Une différenciation selon les segments

Les marques premium comme Sézane, Balzac Paris ou Rouje poursuivent une stratégie de rareté maîtrisée, avec un nombre restreint de boutiques physiques, principalement à Paris et dans quelques grandes métropoles régionales, complétées par un puissant canal digital. Cette combinaison leur permet de préserver leur image, de maîtriser leurs coûts immobiliers et de concentrer l'expérience physique sur des lieux à forte valeur ajoutée.

La périphérie s'affirme comme terrain d'innovation

Un boom des loisirs commerciaux

Les zones commerciales de périphérie s'imposent comme un laboratoire de nouveaux concepts, en particulier autour des loisirs. Les zones périphériques accueillent un nouveau type d'offre : les complexes de loisirs. 12 nouvelles structures de plus de 5 000 m² doivent ouvrir en 2025, représentant près de 120 000 m², contre 89 000 m² en 2024. Ces équipements – parcs indoor, espaces immersifs, complexes de jeux, loisirs familiaux – visent à compléter l'offre commerciale traditionnelle et à rallonger le temps de présence des visiteurs.

Exemples :

• Imagi Park à Val d'Europe (reconversion d'un ancien Castorama)
• SpeedPark à Shopping Promenade Riviera (ex-Printemps)
• Hall U Need à Saint-Priest (ex-Ikea)

Ces opérations illustrent la tendance lourde à la requalification de grandes boîtes commerciales obsolètes en destinations de loisirs, avec une offre expérientielle forte, souvent couplée à de la restauration et à quelques enseignes retail ciblées. Elles contribuent à redonner de l'attractivité à des sites périphériques vieillissants et à capter des clientèles plus jeunes et familiales.

Un marché de l'investissement contrasté

Des volumes en forte hausse, mais concentrés

Du côté de l'investissement, les volumes sur le segment commerce restent contrastés. Les investissements dans les commerces ont atteint environ 1,2 milliard d'euros au T1 2025, en hausse de 110 % sur un an, tirés principalement par deux grandes opérations :

• Joint-venture Kering/Ardian sur trois immeubles parisiens : près de 840 M€
• Cession URW → CDC de 15 % du Forum des Halles : 235 M€

Le reste du marché est demeuré animé par des opérations de petite taille (moins de 40 M€), portées majoritairement par des investisseurs privés et des SCPI, souvent focalisés sur des actifs de commerce de pied d'immeuble bien situés ou des retail parks performants.

Sur l'ensemble des trois premiers trimestres 2025, l'investissement immobilier d'entreprise en France (bureaux, commerces, industriel) a atteint 8,3 milliards d'euros, en légère hausse de 2 % sur un an, avec une part stable pour le retail, mais un nombre de transactions en baisse. Les investisseurs se concentrent sur les actifs aux meilleurs fondamentaux (emplacement, qualité locative, résilience des usages), et les commerces ne font pas exception à cette logique de sélectivité.

Une reprise progressive attendue

Le marché des commerces reste peu fluide, dans un climat encore marqué par les incertitudes politiques, les évolutions réglementaires et la transformation rapide des comportements de consommation. Néanmoins, les fondamentaux du segment sont jugés solides sur certains créneaux : offre limitée dans les zones prime, résilience de la restauration et des loisirs, montée en gamme de certaines artères, et capacité des grandes métropoles à attirer des enseignes internationales.

" Le commerce bénéficie depuis quelques mois d'un vrai retour en grâce chez les investisseurs internationaux… ", observe Malo Lacroix, directeur chez Newmark, en soulignant que ces investisseurs privilégient les opérations emblématiques (immeubles prime, flagships, destinations de loisirs majeures) et les portefeuilles offrant une visibilité locative élevée.

Tableau récapitulatif : Chiffres-clés 2025

Conclusion : Adaptation et sélectivité comme maître-mots

Le marché des commerces en 2025 reste caractérisé par une double dynamique : d'un côté, un retrait structurel dans certains segments, notamment la mode milieu de gamme et les emplacements secondaires ; de l'autre, une expansion ciblée dans la restauration, les loisirs, le discount, le luxe et les concepts premium à forte dimension omnicanale.

Dans ce contexte, les SCPI de commerces et les autres véhicules d'investissement spécialisés dans le commerce affinent leurs stratégies : arbitrage des actifs les moins résilients, concentration sur les artères prime et les périphéries les plus dynamiques, et montée en puissance des actifs mixtes combinant commerce, services et loisirs. Pour les investisseurs, cette phase de transition offre des opportunités sélectives, à condition de bien maîtriser les nouveaux équilibres du marché locatif, de privilégier la qualité des emplacements et des locataires, et d'intégrer pleinement la dimension expérientielle et omnicanale du commerce de demain.

Source : Études Newmark – Retail Lab : le marché des commerces en France, Le marché de l'investissement en France – Bureaux, retail, logistique, 2025.

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