Novaxia NEO : une performance de 5,50 % en 2025

La SCPI Novaxia NEO, gérée par Novaxia Investissement, affiche pour l'année 2025 un taux de distribution brut de fiscalité étrangère de 5,50 %, correspondant à une Performance Globale Annuelle de 5,50 %^[1][4][6]. Cette performance s'inscrit dans un environnement économique marqué par une croissance modérée et une forte incertitude géopolitique, démontrant un positionnement résilient et une gestion active du portefeuille immobilier^[1]. Sur cinq ans, le Taux de Rendement Interne (TRI) atteint 6,94 % (du 31/12/2020 au 31/12/2025), illustrant la capacité de la SCPI à naviguer à travers divers cycles immobiliers^[1][4].

Un contexte macroéconomique toujours incertain en 2025

Croissance modérée et stabilisation des taux

La fin d'année 2025 se déroule dans un contexte de croissance faible. En France, le PIB a progressé de 0,5 % au troisième trimestre 2025, tandis que le taux d'épargne des ménages s'élève à 18,4 %. L'inflation moyenne annuelle se stabilise à +0,9 % en 2025^[1]. Les prévisions de la Commission européenne, publiées en novembre, projettent une croissance autour de 1,3 % en zone euro^[1].

Les taux longs restent un point de vigilance : l'OAT 10 ans se stabilise autour de 3,5 % à fin 2025, et les taux prime en France convergent vers 4,25 %^[1]. Savills estime que les volumes d'investissement en Europe pourraient atteindre 215 milliards d'euros en 2025, avec un quatrième trimestre en hausse de 12 % par rapport à l'année précédente. En France, l'investissement tertiaire s'établit à 13,7 milliards d'euros, un niveau stable par rapport aux deux années antérieures^[1].

Une stratégie à trois leviers pour soutenir la performance

1. Une stratégie locative proactive

La gestion locative est un pilier central de la SCPI. En 2025, 11 signatures de baux ont été enregistrées : 7 renouvellements et 4 nouveaux baux^[1]. Parmi les opérations clés, le renouvellement du bail du siège de Soletanche-Freyssinet à Rueil-Malmaison allonge la durée résiduelle des baux^[1][4].

Un peu plus d'un tiers des baux présentent une option de sortie en 2026 ou 2027, mais près de la moitié des baux exposés en 2026 est déjà sécurisée^[1]. Cette démarche contribue à la visibilité des revenus locatifs et à la stabilité des distributions.

2. Des arbitrages ciblés

En novembre 2025, la SCPI a cédé un data center à Nanterre (3 258 m²), acquis en mars 2020 et vendu pour 6,85 millions d'euros. Cette opération permet de :

• réallouer des capitaux vers d'autres pays européens,
• financer des travaux de modernisation,
• distribuer une plus-value aux investisseurs.

L'acquisition, détention et cession de cet actif génèrent un TRI de 7,6 %^[1][4], illustrant la capacité de la SCPI à créer de la valeur via des arbitrages immobiliers ciblés.

3. Une gestion immobilière durable

Labellisée ISR et classifiée Article 9 SFDR, Novaxia NEO intègre l'amélioration environnementale au cœur de sa stratégie^[1][4]. Le data center cédé consommait plus de 10 millions de kWh en 2024, soit près d'un quart de la consommation totale du portefeuille. Sans cet actif, la consommation totale s'élève à 29 millions de kWh en 2025^[1].

L'objectif est d'aligner le portefeuille sur une trajectoire 1,5 °C, avec une réduction de l'intensité carbone de 38 % d'ici 2030. Au 31 décembre 2025, la baisse atteint déjà 19 % par rapport à 2022^[1], témoignant d'une transition énergétique déjà engagée.

Des indicateurs clés solides au 31/12/2025

La valorisation reste résiliente, avec une baisse limitée à -1,1 % des valeurs d'expertise à périmètre constant^[1][4]. Ces indicateurs confirment un profil de risque maîtrisé et une occupation élevée du patrimoine.

Une collecte maîtrisée et une liquidité surveillée

En 2025, la collecte de Novaxia NEO est restée mesurée :

• Souscriptions : 9,8 M€
• Retraits réalisés : 9,5 M€
• Collecte nette : 300 K€

Les parts en attente de retrait au 31/12/2025 s'élèvent à 92 804, soit 4 % des parts totales. Les demandes proviennent principalement de deux porteurs institutionnels^[1][4]. La société de gestion reste attentive à la liquidité du marché secondaire dans un environnement de collecte globalement plus sélectif.

Dividendes 2025 : un lissage mensuel

La distribution est mensuelle, versée les trois derniers jours ouvrés du mois suivant. Au quatrième trimestre 2025, la ventilation est la suivante :

• Dividende brut par part : 2,97 €
• Dividende net lié aux loyers : 2,53 €
• Impôts étrangers : 0,22 €
• Plus-value issue des cessions : 0,22 €
• Dividende net de fiscalité étrangère versé : 2,75 €

Le dividende mensuel est passé de 2 € à 2,75 € par part au T4^[1], illustrant la volonté de la SCPI de lisser la performance tout en redistribuant une partie des plus-values de cession.

Caractéristiques et frais de la SCPI Novaxia NEO

• Prix de part : 187,00 €
• Valeur de reconstitution par part : 176,68 €
• Valeur de réalisation par part  : 150,41 €
• Minimum de souscription : 187,00 €
• Durée de placement recommandée : 10 ans
• Droits d'entrée : 0 %
• Commission de retrait : 6 % TTC (si détention < 5 ans)
• Commission de gestion : 15 % HT (soit 18 % TTC)
• Commission de suivi de travaux : 6 % TTC
• Commission liée aux résultats : 0 %

La suppression du délai de jouissance est en vigueur du 1er septembre 2025 au 31 mars 2026^[1], ce qui permet aux nouveaux associés de percevoir des revenus plus rapidement après leur souscription.

Un positionnement européen diversifié

Le patrimoine est investi principalement en bureaux (94 %), avec des parts en hôtels (4 %), activités (1 %) et enseignement (1 %)^[1]. Les principales implantations géographiques sont :

• Rueil-Malmaison
• Boulogne-Billancourt
• Lognes
• Madrid
• Hilversum
• Rotterdam
• Saragosse
• Dublin

Ce positionnement européen diversifié permet de mutualiser les risques locatifs et de capter des dynamiques de marché différenciées.

Quels risques pour les investisseurs ?

L'investissement en SCPI est un placement à long terme comportant des risques, parmi lesquels :

• risque de perte en capital,
• risque de liquidité,
• risques liés au marché immobilier (vacance, baisse de valeur, renégociation des loyers),
• risque de taux et de change pour les actifs situés à l'étranger,
• risque lié à l'approche ISR (coûts de mise aux normes, évolution de la réglementation),
• risque de contrepartie (défaillance de locataires ou partenaires)^[1].

Ces éléments doivent être intégrés dans une stratégie patrimoniale globale, en tenant compte de l'horizon de placement et du profil de risque de chaque investisseur.

Conclusion : une performance alignée avec un marché en phase d'ajustement

Avec un taux de distribution de 5,50 % en 2025, un TRI de 6,94 % sur cinq ans, une gestion locative active et une stratégie ESG structurée autour d'une réduction carbone de 38 % d'ici 2030, la SCPI Novaxia NEO confirme un positionnement cohérent dans un marché immobilier en rééquilibrage^[1][4].

La combinaison d'arbitrages ciblés, de sécurisation locative et de suivi environnemental précis forme le socle de cette trajectoire 2025, dans un environnement exigeant et encore incertain^[1]. Pour l'investisseur, Novaxia NEO apparaît comme une solution de diversification à étudier dans le cadre d'une allocation long terme en immobilier collectif.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.