ActivImmo : Une dynamique 2025 confirmée et un cap clair pour 2026

La SCPI ActivImmo, gérée par Alderan, clôture l’année 2025 avec une dynamique solide sur le segment de la logistique et des locaux d’activités. Malgré un marché tertiaire globalement en tension, la stratégie déployée cette année — diversification géographique, gestion active du portefeuille et arbitrages ciblés — permet à ActivImmo de maintenir un positionnement cohérent face aux incertitudes macroéconomiques.

Chiffres clés au 30 septembre 2025

La SCPI ActivImmo présente au 30/09/2025 des indicateurs reflétant une activité soutenue.

Indicateurs financiers

Le faible niveau d’endettement — 1,46 % — donne à la SCPI une marge opérationnelle importante pour saisir les opportunités d’acquisitions dans un marché où certains pays européens ont connu un repricing notable.

Répartition du patrimoine en 2025

ActivImmo conserve une spécialisation forte sur la logistique tout en poursuivant une diversification géographique et sectorielle maîtrisée.

Répartition géographique du portefeuille

Le portefeuille d’ActivImmo reste principalement situé en France, mais la part de l’international dépasse désormais 20 %, reflétant la volonté de la société de gestion d’élargir les zones d’implantation et de réduire la dépendance à un marché unique.

Répartition sectorielle

La spécialisation logistique demeure centrale dans la stratégie d’ActivImmo, avec un patrimoine majoritairement constitué d’entrepôts logistiques et de locaux d’activités.

Les acquisitions 2025 : Un renforcement international

En 2025, ActivImmo poursuit une politique d’investissement active, principalement tournée vers des actifs logistiques et d’activités 100 % occupés au moment de l’acquisition.

Acquisitions réalisées

Ces acquisitions illustrent :

• une montée en puissance du déploiement international,
• un ciblage d’actifs immédiatement générateurs de revenus,
• une gestion locative simplifiée grâce à des sites monolocataires.

Politique d’arbitrages : Une cession structurante en 2025

Cession de Fretin

La SCPI a cédé en 2025 un actif situé à Fretin (France) pour un montant hors droits de 10 M€.

Cette cession intervient dans une logique :

• d’arbitrages ciblés,
• de cristallisation de plus-values latentes sur des actifs acquis en début de vie de la SCPI,
• d’optimisation du portefeuille existant amid un contexte toujours porteur sur l’immobilier logistique.

Pipeline d’investissements

Le pipeline au 30/09/2025 reflète un potentiel de déploiement important :

• 16 M€ restent à investir,
• deux offres transmises pour un montant total hors droits de 42,8 M€.

Ces orientations témoignent de la capacité de la SCPI à poursuivre son développement dans les prochains mois.

Analyse du marché 2025 : Entre tensions et résilience

Alderan propose une lecture détaillée du marché tertiaire en 2025, marquée par des divergences fortes selon les segments.

Un marché tertiaire sous pression

Le marché locatif tertiaire fait face à :

• des tensions liées au contexte macroéconomique,
• une instabilité politique marquée en France,
• une demande ralentie sur certains segments, notamment le bureau classique.

Ces facteurs entraînent parfois des ajustements de valeurs et une prudence accrue des investisseurs.

Une logistique soutenue par des tendances structurelles

Le secteur logistique bénéficie de plusieurs tendances durables :

• expansion continue du e-commerce,
• montée de la reverse logistique,
• développement de data centers et autres besoins technologiques,
• politiques de réindustrialisation en Europe,
• raréfaction du foncier disponible,
• vieillissement du parc existant,
• exigence croissante sur les délais de livraison.

Ces éléments soutiennent la demande en surfaces logistiques et participent à un environnement structurellement porteur.

Stratégie d’ActivImmo : Diversification, granularité et arbitrages

La stratégie mise en œuvre par Alderan repose sur plusieurs axes complémentaires.

Diversification géographique

Le développement à l’international permet :

• de capter des opportunités issues des repricing observés dans certains pays,
• de diversifier les moteurs de performance du portefeuille.

Maillage territorial

Un portefeuille réparti sur plusieurs zones logistiques permet :

• de lisser les cycles,
• de renforcer la résilience globale,
• d’accompagner les besoins de supply chain à l’échelle européenne.

Grande granularité du portefeuille

Une granularité élevée contribue à :

• réduire la concentration des risques locatifs,
• diminuer la dépendance à quelques actifs ou locataires majeurs.

Arbitrages ciblés

Les arbitrages permettent :

• de capter des plus-values sur des actifs arrivés à maturité,
• d’améliorer la qualité moyenne du patrimoine,
• de renforcer la cohérence du positionnement logistique.

Perspectives 2026 : Continuité stratégique et prudence opérationnelle

Plusieurs orientations se dessinent pour l’année 2026.

Déploiement du pipeline

Les 16 M€ disponibles et les 42,8 M€ d’offres émises devraient alimenter une phase d’acquisitions active au début de l’année 2026.

Opportunités issues du marché européen

Les ajustements de valorisations observés dans certains pays pourraient créer des fenêtres d’investissement favorables dans le secteur logistique.

Consolidation de la stratégie internationale

Le mouvement de diversification engagé ces dernières années devrait se poursuivre, avec un renforcement du maillage européen.

Gestion prudente face aux incertitudes

La SCPI reste attentive :

• aux incertitudes macroéconomiques,
• à la volatilité potentielle des marchés,
• aux tensions politiques susceptibles d’impacter certaines zones.

Le faible niveau d’endettement constitue un point d’appui important dans ce contexte.

Conclusion

Avec une capitalisation de 1,4 Md€, une collecte de 78,6 M€, un objectif de distribution de 5,50 % (non garanti) et un portefeuille logistique diversifié en Europe, la SCPI ActivImmo confirme en 2025 une trajectoire solide dans un marché en évolution rapide. La stratégie de diversification, la granularité du portefeuille, les arbitrages sélectifs et le développement international soutiennent le positionnement de la SCPI dans la perspective de 2026.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment le risque de perte en capital, l’illiquidité des parts et la variabilité des revenus distribués.

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