SCPI ActivImmo : 50,8 M€ investis au 2T 2026

La SCPI ActivImmo, gérée par Alderan, a accéléré son développement au 2T 2026 avec 50,8 M€ d'acquisitions (hors droits), réalisées en Allemagne, en Espagne et en Irlande. Dans le même temps, une cession de 11,7 M€ (HD) à Murcie a permis de réallouer des capitaux et d'éliminer une exposition locative jugée fragile.

Ce trimestre illustre une stratégie centrée sur trois axes : internationalisation du portefeuille, gestion active des actifs et élargissement de l'accessibilité de la SCPI. L'environnement de marché, marqué par des tensions géopolitiques sur les routes maritimes, continue aussi de favoriser un rapprochement des implantations logistiques vers les principaux bassins de consommation.

SCPI ActivImmo au 2T 2026 : une activité d'investissement soutenue

50,8 M€ d'acquisitions répartis sur quatre opérations

Au cours du trimestre, ActivImmo a réalisé quatre acquisitions entre mai et juin 2026 pour un total de 50,8 M€ hors droits, sur trois pays européens.

Sur l'ensemble du 1er semestre 2026, plus de 54 M€ AEM ont été investis, ce qui confirme la montée en puissance de la diversification européenne.

Deux entrepôts logistiques en Allemagne

L'Allemagne concentre la part la plus importante des investissements du trimestre, avec deux actifs à Bönen et Leipheim.

Les deux entrepôts totalisent plus de 19 000 m² et ont été acquis avec un rendement moyen AEM de 7,3 %. Leur localisation se situe au cœur de la Blue Banana, le principal corridor économique et démographique européen.

Une acquisition de 8,6 M€ près de Grenade

En Espagne, ActivImmo a investi 8,6 M€ hors droits dans un actif situé à proximité de Grenade. L'entrepôt développe 10 459 m² et fait l'objet d'une restructuration lourde. Il est monolocataire et destiné à accueillir un acteur international du secteur des arômes et parfums, avec un taux d'occupation de 100 % au moment de l'acquisition.

Une deuxième acquisition en Irlande

Le 30 juin 2026, ActivImmo a réalisé sa deuxième acquisition en Irlande avec Westgate Business Park, pour 6,0 M€ hors droits. Situé à Dublin, l'actif développe 3 530 m² de locaux d'activité monolocataires, occupés à 100 % au moment de l'acquisition. Son implantation en façade de la M50 permet une desserte rapide vers les principaux pôles économiques et logistiques de l'agglomération.

Gestion active du patrimoine : cession, travaux et commercialisation

Une cession à Murcie pour 11,7 M€

Le trimestre a aussi été marqué par une opération d'arbitrage en Espagne. L'actif situé à Murcie a été cédé le 4 juin 2026 pour 11,7 M€ hors droits. Le locataire rencontrait des difficultés financières, ce qui a permis de supprimer cette exposition locative et de dégager un produit exceptionnel de 0,7 M€, tout en réorientant les capitaux vers de nouvelles opportunités.

Livraisons à Creil-Montataire et travaux en cours

En parallèle, quatre nouveaux bâtiments représentant près de 10 000 m² ont été livrés à Creil-Montataire, sur un foncier déjà détenu par la SCPI. Leur commercialisation était largement engagée avant livraison. Deux signatures locatives significatives ont également été enregistrées sur le trimestre.

Le patrimoine comptait par ailleurs 24 actifs en travaux, pour un montant de travaux de 9,7 M€ au cours du trimestre. Ces opérations concernent des extensions, des rénovations lourdes ou des constructions neuves.

Répartition géographique et typologique du patrimoine ActivImmo

Un portefeuille encore majoritairement français

Au 30 juin 2026, la France reste le premier marché d'ActivImmo. Le patrimoine est toutefois réparti sur plusieurs pays européens.

Une dominante logistique

La répartition typologique reste très orientée vers l'immobilier logistique.

Cette orientation reste cohérente avec la stratégie d'ActivImmo, centrée sur les actifs liés à la chaîne logistique et aux usages productifs.

Pipeline d'investissement : une visibilité renforcée

Au 30 juin 2026, ActivImmo affiche un pipeline d'investissement de 84,9 M€ sécurisé, avec une collecte à investir de 39,4 M€, dont 34,9 M€ de dettes disponibles, et 41,7 M€ d'offres envoyées.

Le pipeline sécurisé correspond à 3 opérations, soit des promesses signées ou des offres acceptées. Les 41,7 M€ d'offres envoyées concernent deux opérations sous réserve d'allocation définitive en comité d'investissement.

Un objectif d'investissement complémentaire d'environ 75 M€ était déjà identifié pour le second semestre, avec une logique d'acquisitions hors de France en 2026.

Occupation, loyers et structure locative au 30 juin 2026

Un TOF de 93,3 %

Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier (TOF) d'ActivImmo atteint 93,3 % hors développements.

Des données locatives encore solides

Le portefeuille compte :

• 182 actifs ;
• 1 407 005 m² de surface totale ;
• 369 locataires ;
• 461 baux ;
• 77,5 M€ de loyers annualisés ;
• 20,9 M€ de loyers encaissés au 2T 2026 ;
• une WALT de 6,3 ans ;
• une WALB de 3,9 ans.

Entre le 31 mars et le 30 juin 2026, le nombre d'actifs est passé de 179 à 182. La surface totale a évolué de 1 393 013 m² à 1 407 005 m², avec 33 192 m² d'entrées et 19 200 m² de sorties. Le nombre de locataires a reculé de 373 à 369 et le nombre de baux de 463 à 461, tandis que les loyers annualisés ont progressé de 77,1 M€ à 77,5 M€.

150 240 m² vacants

Au 30 juin 2026, les surfaces vacantes atteignent 150 240 m², réparties sur 27 actifs. Elles représentent un potentiel de loyers de 8,0 M€ par an.

La concentration locative demeure modérée :

• le locataire le plus important représente 6,5 % ;
• les trois locataires les plus importants 11,3 % ;
• les cinq locataires les plus importants 15,0 %.

Le calcul du TOF intègre aussi une indemnité de 1,1 M€ perçue en compensation de la résiliation anticipée du bail du locataire Atosa, avant la cession de l'actif de Murcie 2. Ce revenu non récurrent entre dans le calcul du TOF, mais n'est pas retenu dans l'ensemble des loyers trimestriels facturables.

Distribution 2T 2026 : 7,77 € par part

Un dividende trimestriel en hausse par rapport au 1T 2026

ActivImmo a distribué 7,77 € brut par part en pleine jouissance au titre du 2T 2026, contre 7,50 € au 1T 2026. Le cumul semestriel atteint 15,27 € par part.

L'objectif de distribution 2026 s'établit à 33,55 € par part en pleine jouissance (non garanti). L'objectif de TRI à 10 ans est fixé à 5,00 %. Ces objectifs reposent sur des projections et ne préjugent pas des résultats futurs.

Fiscalité des revenus étrangers au 2T 2026

La détention d'immeubles à l'étranger entraîne un prélèvement lié à la fiscalité étrangère de 0,41 € par part au 2T 2026. Une autre retenue à la source s'applique aux dividendes et aux revenus financiers, pour un associé personne physique résident fiscal français, à hauteur de 0,21 € par part en pleine jouissance.

Pour un dividende brut de 7,77 €, la ventilation est la suivante :

• 7,10 € de revenus fonciers ;
• 0,08 € de revenus de dividendes ;
• 0,59 € de revenus financiers.

Le dividende net ressort à 7,15 € pour un associé soumis à l'impôt sur le revenu et à 7,36 € pour un associé soumis à l'impôt sur les sociétés. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et des conventions fiscales en vigueur. Les associés ayant investi via des unités de compte ne bénéficient pas directement des éventuels crédits d'impôt, ceux-ci étant attribués à l'assureur.

Capitalisation, collecte et évolution du capital

Une capitalisation de 1 419 481 k€

Au 2T 2026, ActivImmo compte 2 327 018 parts, pour un capital social de 1 163 508 k€ et une capitalisation de 1 419 481 k€.

Le trimestre enregistre 24 062 souscriptions et 17 993 retraits, contre 26 618 et 7 022 au trimestre précédent. Aucune part n'est en attente de retrait en fin de période et aucune transaction de gré à gré n'est intervenue.

ActivImmo compte 29 843 associés, avec une collecte nette de 3,7 M€ au 2T 2026 et 6 069 parts créées nettes des retraits. La collecte brute s'est élevée à environ 14,7 M€. Le trimestre a aussi intégré la sortie accélérée d'un investisseur institutionnel, les associés demeurant majoritairement des investisseurs grand public.

Financement : collecte, arbitrages et dette mesurée

Le développement d'ActivImmo repose sur trois leviers : la collecte, les arbitrages et un recours mesuré à l'endettement.

Une première ligne de crédit renouvelable de 25 M€ a été mise en place en mai 2026. Un montant supplémentaire de 90 M€ était en cours de finalisation. Ce dispositif doit permettre de saisir des opportunités d'investissement sans dépendre uniquement du rythme de la collecte.

Au 30 juin 2026, les dettes et autres engagements représentent 0,86 %, dont 0,84 % d'emprunt bancaire et 0,02 % de VEFA ou autres acquisitions payables à terme.

Souscription, retrait et revalorisation du prix de part

Un minimum de souscription abaissé à une part

Depuis le 1er mai 2026, le minimum de souscription initiale est passé de dix parts à une seule part, soit 610 € à cette date. Cette évolution complète les versements programmés et le réinvestissement des dividendes.

Depuis le 1er juillet 2026, le prix de souscription est revalorisé à 613,50 € par part. La valeur de retrait s'établit à 548,47 €.

Le délai de jouissance commence au premier jour du sixième mois suivant la souscription et son règlement.

Frais et modalités

Le prix de souscription de 613,50 € se compose d'une valeur nominale de 500 € et d'une prime d'émission de 113,50 €. La commission de souscription correspond à 10,6 % HT, soit 12,72 % TTC du prix de souscription, ce qui représente 65,03 € HT ou 78,04 € TTC. La SCPI récupérant la TVA, le coût final supporté par le souscripteur s'établit à 65,03 € par part.

Le dossier de souscription comprend notamment les statuts, la note d'information avec ses annexes SFDR, le bulletin de souscription, le DIC PRIIPs, le dernier rapport annuel et le dernier bulletin trimestriel en vigueur.

Modalités de retrait

Trois solutions existent pour céder tout ou partie des parts :

• le retrait par remboursement ;
• la cession de gré à gré ;
• la cession via le marché secondaire en cas de suspension de la variabilité du capital.

Les demandes de retrait sont traitées à la fin de chaque mois. Le délai d'exécution moyen est de 15 jours et n'excède pas 30 jours. En cas de retrait partiel, la méthode appliquée par défaut est celle du premier entré, premier sorti, sauf instruction contraire.

En l'absence de compensation après un mois, un fonds de remboursement, s'il est créé et suffisamment doté, peut intervenir. Le prix de rachat est alors compris entre la valeur de réalisation en vigueur et cette valeur diminuée de 10 %.

Dans le cadre d'une cession de gré à gré, le prix est librement débattu entre les parties. Lorsque le cessionnaire n'est pas déjà associé, l'opération est soumise à un agrément préalable, sauf cas particuliers prévus par les statuts. Les droits d'enregistrement sont fixés à 5 % à la date de publication.

Les parts d'ActivImmo ne peuvent pas être offertes ou vendues directement ou indirectement aux États-Unis ou au bénéfice d'une " U.S. Person ".

Ce qu'il faut retenir du 2T 2026

Les points clés du trimestre

• 50,8 M€ d'acquisitions hors droits ont été réalisés en Allemagne, en Espagne et en Irlande.
• Une cession de 11,7 M€ à Murcie a permis de réallouer les capitaux.
• Le patrimoine compte désormais 182 actifs pour un TOF de 93,3 % hors développements.
• La distribution atteint 7,77 € par part au 2T 2026.
• Le pipeline sécurisé s'élève à 84,9 M€.
• La capitalisation atteint 1 419 481 k€.
• Le prix de souscription est porté à 613,50 € depuis le 1er juillet 2026.

Lecture éditoriale

Le 2T 2026 confirme une trajectoire de diversification européenne, avec une exposition encore dominée par la France mais enrichie par des acquisitions ciblées en Allemagne, en Espagne et en Irlande. La SCPI conserve aussi une logique de gestion active, entre cession d'un actif devenu plus risqué, travaux sur le patrimoine et développement d'outils de financement.

La suite de l'exercice dépendra de la capacité à convertir le pipeline sécurisé, à maintenir un niveau d'occupation solide et à poursuivre les investissements hors de France dans un marché logistique encore très sélectif.

Les performances passés ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité ainsi qu’une possible variation des revenus distribués et de la valeur des parts ; il s’inscrit généralement dans une logique de placement de long terme.