SCPI Eden, Elialys, Eurovalys : quelles performances en 2025 ?

Trois SCPI européennes aux stratégies différenciées

L'année 2025 met en lumière trois véhicules d'épargne immobilière positionnés sur des zones géographiques distinctes du continent européen : Eden, Elialys et Eurovalys. Ces SCPI européennes présentent des profils variés en matière de rendement, de capitalisation et de positionnement géographique, tout en partageant une logique commune de diversification hors de France.

La SCPI Eden se distingue par une exposition prioritaire à l'Europe du Nord, notamment au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et à la Scandinavie, avec un ciblage de locataires de premier plan et des baux de longue durée. De son côté, la SCPI Elialys concentre ses investissements sur la péninsule ibérique et plus largement l'Europe du Sud, dans des métropoles économiques dynamiques accueillant des actifs diversifiés. Enfin, la SCPI Eurovalys est dédiée à l'immobilier en Allemagne, avec une sélection d'immeubles tertiaires loués sur le long terme.

Ces orientations géographiques illustrent différentes approches de la diversification européenne, permettant d'appréhender les performances 2025 sous plusieurs angles.

Performances 2025 : analyse comparative des trois SCPI

SCPI Eden : un niveau de distribution élevé

Au 31 décembre 2025, la SCPI Eden affiche :

• un taux de distribution brut de 8,00 %,
• une performance globale annuelle de 8,00 %,
• un taux de distribution net de fiscalité étrangère de 5,98 %,
• un taux de rendement interne (TRI) cible sur 10 ans de 7,44 % (non garanti),
• une capitalisation de 42,17 M€,
• et 1 505 associés.

SCPI Elialys : une dynamique portée par l'Europe du Sud

Pour la SCPI Elialys, les chiffres arrêtés au 31 décembre 2025 indiquent :

• un taux de distribution brut de 5,62 %,
• une performance globale annuelle de 7,62 %,
• un taux de distribution net de fiscalité étrangère de 4,70 %,
• un taux de rendement interne sur 5 ans de 4,72 %,
• une capitalisation de 118,6 M€,
• et 2 304 associés.

Une performance globale annuelle supérieure au taux de distribution brut, résultant notamment de l'intégration de l'évolution du prix de souscription dans la performance globale annuelle (+2 % au 01/12/2025).

SCPI Eurovalys : un acteur de grande capitalisation

La SCPI Eurovalys présente en 2025 les caractéristiques suivantes :

• un taux de distribution brut / PGA de 4,98 %,
• un taux de distribution net de fiscalité étrangère de 4,71 %,
• un taux de rendement interne sur 10 ans de 4,14 %,
• une capitalisation de 950,1 M€,
• et 16 275 associés.

Positionnements géographiques et logiques d'allocation

Europe du Nord avec Eden

La stratégie d'Eden repose sur des marchés immobiliers matures et dynamiques en Europe du Nord, avec une sélection de locataires de premier plan et des baux longs. Cette orientation vise à structurer un couple rendement/risque spécifique, dans un contexte d'épargne immobilière européenne de long terme.

Europe du Sud avec Elialys

Elialys privilégie la péninsule ibérique et l'Europe du Sud, zones caractérisées par une dynamique économique soutenue et une fréquentation touristique en hausse. La diversification sectorielle des actifs (éducation, bureaux, commerces, hôtellerie, activités) constitue un élément structurant de sa stratégie et participe à la mutualisation des risques locatifs.

Allemagne avec Eurovalys

Eurovalys concentre son allocation sur l'Allemagne, identifié comme premier marché immobilier de la zone euro en volume de transactions au deuxième trimestre 2025. Les immeubles ciblés sont tertiaires, diversifiés et loués sur le long terme à des locataires sélectionnés selon leur solidité financière.

La SCPI bénéficie d'un label ISR renouvelé en février 2025 pour trois ans, avec un score ESG de 43 % en 2024 et des initiatives comme un contrat de type PPA pour l'électricité éolienne couvrant environ 60 % des espaces communs. Cette démarche illustre l'intégration des critères extra-financiers dans la gestion du patrimoine.

Risque, horizon d'investissement et cadre réglementaire

Les parts de SCPI constituent des supports de placement de long terme destinés à la diversification patrimoniale. Tout investissement comporte notamment :

• un risque de perte en capital,
• une liquidité limitée (délais de cession variables, comme environ 4 mois pour Eurovalys au T1 2025),
• et une dépendance à l'évolution du marché immobilier et de la fiscalité.

La sortie d'un associé demeure conditionnée à l'existence d'une contrepartie, ce qui souligne l'importance d'un horizon d'investissement adapté et d'une bonne compréhension du cadre réglementaire des SCPI européennes.

Lecture globale des performances 2025

L'analyse conjointe des SCPI Eden, Elialys et Eurovalys met en évidence trois logiques complémentaires :

• Eden : rendement élevé et capitalisation réduite ;
• Elialys : profil intermédiaire et équilibré, porté par l'Europe du Sud ;
• Eurovalys : grande capitalisation et distribution plus modérée, mais adossée au premier marché immobilier de la zone euro.

Ces caractéristiques traduisent différentes manières d'aborder l'immobilier européen au sein d'une allocation patrimoniale diversifiée. Le choix entre ces véhicules dépendra du profil de risque de l'investisseur, de son horizon de placement et de son besoin de revenus.

Conclusion : quelles perspectives pour les SCPI européennes ?

Les performances observées en 2025 illustrent la diversité des approches possibles en matière d'investissement immobilier collectif en Europe. Entre spécialisation géographique, niveaux de distribution différenciés et tailles de capitalisation contrastées, Eden, Elialys et Eurovalys offrent une lecture plurielle du marché.

Dans ce contexte, l'épargne immobilière européenne continue de s'inscrire dans une logique de long terme, où la diversification géographique, la qualité locative et l'horizon d'investissement demeurent des paramètres centraux d'analyse pour l'investisseur comme pour le conseiller en gestion de patrimoine.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.