SCPI Transitions Europe : Objectif relevé et cap européen au 2T 2025

Une trajectoire de croissance confirmée en 2025

Le premier semestre 2025 confirme la dynamique remarquable de la SCPI Transitions Europe, gérée par Arkéa REIM. En seulement deux ans d’existence, la SCPI s'impose comme une référence sur le marché de l’épargne immobilière paneuropéenne. Sur la période, la SCPI a enregistré une collecte nette de 271 M€, portant sa capitalisation au-delà des 814 M€, pour un patrimoine désormais constitué de 35 actifs répartis dans 6 pays européens. Ces immeubles sont occupés par 212 locataires, avec un taux d’occupation financier (TOF) de 98,89 % et un taux de recouvrement de 100 %.

La société de gestion met en avant la solidité et la diversification de ce portefeuille, caractérisé par une durée moyenne résiduelle des baux de 7,0 ans (WALB) et une durée totale moyenne (WALT) de 10,8 ans. Cette performance repose sur une stratégie d’investissement opportuniste et durable, adaptée à un environnement de taux en évolution.

Un objectif de distribution rehaussé à 7,5 % pour 2025

Le rendement immobilier moyen des acquisitions réalisées au 1er semestre 2025 s’établit à 9,14 %*, traduisant la capacité d’Arkéa REIM à identifier des opportunités performantes dans un marché en voie de stabilisation. Cette performance a conduit la société à relever son objectif de distribution 2025 à 7,5 % (non garanti), contre 7 % initialement. Ce niveau repose sur des acquisitions à des conditions favorables, un report à nouveau supérieur aux prévisions et un pipeline d’investissement de plus de 387 M€ déjà identifié pour la seconde moitié de l’année

Chiffres clés au 30 juin 2025

Une expansion européenne maîtrisée

Répartition géographique et typologique du patrimoine

La SCPI Transitions Europe maintient une stratégie 100 % européenne (hors France).
Au 30 juin 2025, la répartition géographique du patrimoine s’établit comme suit :

• Espagne : 29 %
• Allemagne : 25 %
• Pays-Bas : 20 %
• Italie : 12 %
• Irlande : 9 %
• Pologne : 5 %

Typologiquement, les bureaux représentent 40 % du portefeuille, suivis par la logistique (14 %), les commerces (14 %), le life science (15 %), l’hospitalité (11 %) et l’éducation (6 %).

Quatre acquisitions marquantes au 1er semestre 2025

1. Bureaux à Milan (Italie)

• Type d’actif : Bureaux
• Date d’acquisition : 5 février 2025
• Prix acte en mains : 51 M€
• Surface : ~32 000 m²
• Loyer annuel brut : 7 M€
• Durée moyenne résiduelle (WALB) : 7,79 ans

Cet actif certifié BREEAM Good, situé à Milan dans le quartier de Crescenzago, est loué à RCS MediaGroup, acteur majeur de l’édition multimédia coté à la Bourse de Milan.

2. Hôtel à Gijón (Espagne)

• Type d’actif : Hospitalité
• Date d’acquisition : 18 février 2025
• Prix acte en mains : 16 M€
• Surface : ~8 200 m²
• Durée moyenne résiduelle (WALB) : 14,63 ans
• Loyer annuel brut : 1 M€

Ce hôtel 3 étoiles exploité par B&B HOTELS bénéficiera d’un programme de rénovation de 4,9 M€, cofinancé entre l’exploitant et la SCPI, sans interruption d’activité.

3. Lochhamer Schlag 1 (Allemagne)

• Type d’actif : Life Science
• Date d’acquisition : 13 juin 2025
• Prix acte en mains : 22 M€
• Surface : ~8 900 m²
• Loyer annuel brut : 1,5 M€
• Durée moyenne résiduelle (WALB) : 4,07 ans

Situé à Gräfelfing, dans la région de Munich, cet actif mixte regroupe laboratoires et bureaux. Il est loué à Pharmacelsus GmbH, filiale du groupe japonais Kaneka, dans un pôle d’excellence scientifique dédié aux sciences de la vie.

4. Portefeuille Transformers (Allemagne)

Un ensemble de trois actifs logistiques situés à Sangerhausen, Kirchheim et Neuss, loués à MAN Truck & Bus (groupe Volkswagen), représentant un investissement total de 21 M€.

Ces sites bénéficient d’une excellente accessibilité logistique, positionnés sur des axes autoroutiers stratégiques.

Focus sur l’Allemagne : Un marché stratégique

D’après Abdelkader Guennioui, Directeur du Fund Management d’Arkéa REIM, l’Allemagne présente aujourd’hui un fort potentiel :

• Fiscalité avantageuse, avec un taux d’impôt sur les sociétés limité à 15,8 %, et un taux effectif d’imposition souvent inférieur à 10 %.
• Marché immobilier profond et stable, favorable aux investissements long terme.
• Rendements désormais en ligne avec les objectifs de la SCPI, offrant un cadre idéal pour une stratégie de rendement optimisée.

Performances et versements aux associés

Le dividende brut au titre du S1 2025 s’établit à 5 € par part, dont 3,92 € de revenu foncier net de fiscalité étrangère et 0,48 € de revenu financier brut soumis au PFU.  Un impôt étranger de 0,60 € par part a été prélevé à la source et reste déductible en France.

Le prochain versement prévisionnel est annoncé pour octobre 2025, à hauteur de 4,50 € par part. En 2024, la SCPI affichait un taux de distribution de 8,25 % et un TRI** à 2 ans de 6,50 %, traduisant la régularité des résultats et la cohérence de la stratégie de gestion.

Une SCPI engagée dans la durabilité

Objectifs ESG et labellisation ISR

La SCPI Transitions Europe est labellisée ISR et s’appuie sur une grille d’analyse ESG de 54 critères. 

Sa stratégie repose sur trois piliers :

Pilier E – Environnement (50 %)

• Installation de panneaux photovoltaïques et systèmes GTB pour l’efficacité énergétique.
• Actions pour préserver la biodiversité et lutter contre les îlots de chaleur.
• Promotion de la mobilité douce et mobilité électrique.

Pilier S – Social (25 %)

• Formations à destination des locataires et des property managers.
• Amélioration de la qualité d’usage des bâtiments.

Pilier G – Gouvernance (25 %)

• Suivi et évaluation de la performance durable des actifs.
• Plans d’action sur mesure pour chaque immeuble.

Données financières et conditions de souscription

La commission de souscription s’élève à 10 % HT du montant investi, tandis que la commission de gestion représente 10 % HT des loyers encaissés. Le dépositaire est CACEIS Bank.

Risques liés à l’investissement

L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, parmi lesquels :

• Risque immobilier lié à la baisse potentielle de la valeur des actifs.
• Risque de liquidité : la revente des parts dépend du marché secondaire.
• Risque financier et de taux, notamment en cas de remontée des taux d’intérêt.
• Risque de contrepartie (locataires ou prestataires).
• Risque de durabilité, en cas d’impact environnemental ou social négatif.

Durée de placement recommandée : 10 ans minimum.

Conclusion

Le 2ᵉ trimestre 2025 confirme la stabilité et la performance de la SCPI Transitions Europe. Grâce à une collecte dynamique, des acquisitions ciblées à haut rendement et une gestion rigoureuse, la SCPI franchit une nouvelle étape en relevant son objectif de distribution à 7,5 % (non garanti).

Son positionnement européen, son engagement ISR et la diversité sectorielle de son patrimoine constituent des atouts pour maintenir une performance durable dans un environnement compétitif.

*Le taux de rendement des actifs n’est pas garanti et ne reflète pas la performance globale de la SCPI qui dépend notamment de l’ensemble des actifs et des charges supportées par la SCPI

**Le TRI de la SCPI Transitions Europe est calculé en intégrant les revenus bruts distribués, pour une souscription à 200 € et une cession après 2 ans

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