Performances de la SCPI Transitions Europe en 2025

Une trajectoire de croissance confirmée en 2025… et consolidée sur l'ensemble de l'année

Le premier semestre 2025 confirme la dynamique remarquable de la SCPI Transitions Europe, gérée par Arkéa REIM. En seulement deux ans d'existence, la SCPI s'impose comme une référence sur le marché de l'épargne immobilière paneuropéenne, avec une trajectoire de collecte et de capitalisation désormais validée sur l'ensemble de l'exercice 2025.

Sur la période du premier semestre, la SCPI a enregistré une collecte nette de 271 M€, portant sa capitalisation au-delà des 814 M€, pour un patrimoine constitué de 35 actifs répartis dans 6 pays européens. Ces immeubles sont occupés par 212 locataires, avec un taux d'occupation financier (TOF) de 98,89 % et un taux de recouvrement de 100 %.

La société de gestion met en avant la solidité et la diversification de ce portefeuille, caractérisé par une durée moyenne résiduelle des baux de 7,0 ans (WALB) et une durée totale moyenne (WALT) de 10,8 ans. Cette performance repose sur une stratégie d'investissement opportuniste et durable, adaptée à un environnement de taux en voie de stabilisation.

À l'échelle de l'année 2025, Transitions Europe a franchi un cap en dépassant le milliard d'euros de capitalisation, portée par une collecte nette d'environ 560 M€ sur l'année et une poursuite des investissements dans les principales économies de la zone euro.

Un objectif de distribution rehaussé puis dépassé en 2025

Le rendement immobilier moyen des acquisitions réalisées au 1er semestre 2025 s'établit à 9,14 %*, traduisant la capacité d'Arkéa REIM à identifier des opportunités performantes dans un marché qui retrouve progressivement ses repères. Cette performance a conduit la société à relever son objectif de distribution 2025 à 7,5 % (non garanti), contre 7 % initialement.

Cet objectif a finalement été dépassé : le taux de distribution brut 2025 de la SCPI Transitions Europe s'est établi à 7,60 %, confirmant la capacité de la SCPI à transformer son pipeline d'investissement en revenus réguliers pour les associés.

Ce niveau repose sur des acquisitions à des conditions favorables, un report à nouveau supérieur aux prévisions et un pipeline d'investissement de plus de 387 M€ identifié pour la seconde moitié de l'année 2025, en grande partie déployé d'ici la fin de l'exercice. La performance annuelle 2025 s'inscrit ainsi dans la continuité du taux de distribution 2024 de 8,25 %, dans un contexte de marché encore marqué par la remontée des taux d'intérêt.

Chiffres clés au 30 juin 2025

Une expansion européenne maîtrisée

Répartition géographique et typologique du patrimoine

La SCPI Transitions Europe maintient une stratégie 100 % européenne (hors France), ce qui en fait une SCPI de rendement pleinement internationale dans sa construction de portefeuille.
Au 30 juin 2025, la répartition géographique du patrimoine s'établit comme suit :

• Espagne : 29 %
• Allemagne : 25 %
• Pays-Bas : 20 %
• Italie : 12 %
• Irlande : 9 %
• Pologne : 5 %

Typologiquement, les bureaux représentent 40 % du portefeuille, suivis par la logistique (14 %), les commerces (14 %), le life science (15 %), l'hospitalité (11 %) et l'éducation (6 %). Cette diversification sectorielle est au cœur de la stratégie de la SCPI, qui se positionne comme une SCPI de rendement paneuropéenne capable d'équilibrer des actifs à vocation de rendement courant et des actifs plus spécialisés (life science, éducation, hospitalité).

Quatre acquisitions marquantes au 1er semestre 2025

1. Bureaux à Milan (Italie)

• Type d'actif : Bureaux
• Date d'acquisition : 5 février 2025
• Prix acte en mains : 51 M€
• Surface : ~32 000 m²
• Loyer annuel brut : 7 M€
• Durée moyenne résiduelle (WALB) : 7,79 ans

Cet actif certifié BREEAM Good, situé à Milan dans le quartier de Crescenzago, est loué à RCS MediaGroup, acteur majeur de l'édition multimédia coté à la Bourse de Milan. Il s'inscrit pleinement dans la stratégie ESG de la SCPI, avec un niveau de certification environnementale en ligne avec les exigences du label ISR.

2. Hôtel à Gijón (Espagne)

• Type d'actif : Hospitalité
• Date d'acquisition : 18 février 2025
• Prix acte en mains : 16 M€
• Surface : ~8 200 m²
• Durée moyenne résiduelle (WALB) : 14,63 ans
• Loyer annuel brut : 1 M€

Ce hôtel 3 étoiles exploité par B&B HOTELS bénéficiera d'un programme de rénovation de 4,9 M€, cofinancé entre l'exploitant et la SCPI, sans interruption d'activité. L'opération illustre la capacité de Transitions Europe à combiner gestion active des actifs et montée en gamme environnementale et technique.

3. Lochhamer Schlag 1 (Allemagne)

• Type d'actif : Life Science
• Date d'acquisition : 13 juin 2025
• Prix acte en mains : 22 M€
• Surface : ~8 900 m²
• Loyer annuel brut : 1,5 M€
• Durée moyenne résiduelle (WALB) : 4,07 ans

Situé à Gräfelfing, dans la région de Munich, cet actif mixte regroupe laboratoires et bureaux. Il est loué à Pharmacelsus GmbH, filiale du groupe japonais Kaneka, dans un pôle d'excellence scientifique dédié aux sciences de la vie. Ce type d'actif, positionné sur le segment des life sciences, renforce la résilience du portefeuille et accroît l'exposition à des locataires de qualité institutionnelle.

4. Portefeuille Transformers (Allemagne)

Un ensemble de trois actifs logistiques situés à Sangerhausen, Kirchheim et Neuss, loués à MAN Truck & Bus (groupe Volkswagen), représentant un investissement total de 21 M€.

Ces sites bénéficient d'une excellente accessibilité logistique, positionnés sur des axes autoroutiers stratégiques. Ils illustrent la montée en puissance de la poche logistique de la SCPI, un segment clé pour diversifier les sources de revenus locatifs à l'échelle européenne.

Focus sur l'Allemagne : Un marché stratégique

D'après Abdelkader Guennioui, Directeur du Fund Management d'Arkéa REIM, l'Allemagne présente aujourd'hui un fort potentiel :

• Fiscalité avantageuse, avec un taux d'impôt sur les sociétés limité à environ 15,8 %, et un taux effectif d'imposition souvent inférieur à 10 %.
• Marché immobilier profond et stable, favorable aux investissements long terme.
• Rendements désormais en ligne avec les objectifs de la SCPI, offrant un cadre adapté pour une stratégie de rendement optimisée.

L'Allemagne est ainsi devenue l'un des principaux moteurs de diversification de Transitions Europe, à travers des actifs de bureaux, de logistique et de life science, bénéficiant de baux sécurisés et de locataires de premier plan.

Performances et versements aux associés

Le dividende brut au titre du S1 2025 s'établit à 5 € par part, dont 3,92 € de revenu foncier net de fiscalité étrangère et 0,48 € de revenu financier brut soumis au PFU. Un impôt étranger de 0,60 € par part a été prélevé à la source et reste déductible en France, ce qui constitue un élément fiscal important pour les investisseurs français en SCPI de rendement investies à l'étranger.

Le prochain versement prévisionnel est annoncé pour octobre 2025, à hauteur de 4,50 € par part. En 2024, la SCPI affichait un taux de distribution de 8,25 % et un TRI** à 2 ans de 6,50 %, traduisant la régularité des résultats et la cohérence de la stratégie de gestion.

Sur l'ensemble de l'année 2025, le taux de distribution de 7,60 % confirme la capacité de la SCPI à maintenir un niveau de rendement attractif, dans la fourchette haute des SCPI diversifiées paneuropéennes, tout en poursuivant sa montée en puissance en termes de taille de portefeuille.

Une SCPI engagée dans la durabilité

Objectifs ESG et labellisation ISR

La SCPI Transitions Europe est labellisée ISR et s'appuie sur une grille d'analyse ESG de 54 critères. Elle est également classifiée article 8 au sens de la réglementation européenne en matière de transparence extra-financière, ce qui renforce la cohérence entre sa stratégie d'investissement et ses engagements environnementaux et sociaux.

Sa stratégie repose sur trois piliers :

Pilier E – Environnement (50 %)

• Installation de panneaux photovoltaïques et systèmes GTB pour l'efficacité énergétique.
• Actions pour préserver la biodiversité et lutter contre les îlots de chaleur.
• Promotion de la mobilité douce et mobilité électrique.

Pilier S – Social (25 %)

• Formations à destination des locataires et des property managers.
• Amélioration de la qualité d'usage des bâtiments (confort, services, sécurité).

Pilier G – Gouvernance (25 %)

• Suivi et évaluation de la performance durable des actifs.
• Plans d'action sur mesure pour chaque immeuble, avec une gouvernance structurée et des processus de reporting alignés sur les meilleures pratiques ISR.

Données financières et conditions de souscription

La revalorisation du prix de la part de 200 € à 202 €, effective au 1er décembre 2025, traduit la volonté d'Arkéa REIM d'aligner le prix de souscription sur la valeur de reconstitution de la SCPI, dans le respect des recommandations de l'AMF sur la juste valorisation des parts de SCPI.

La commission de souscription s'élève à 10 % HT du montant investi, tandis que la commission de gestion représente 10 % HT des loyers encaissés. Le dépositaire est CACEIS Bank.

Risques liés à l'investissement

L'investissement en parts de SCPI comporte des risques, parmi lesquels :

• Risque immobilier lié à la baisse potentielle de la valeur des actifs.
• Risque de liquidité : la revente des parts dépend du marché secondaire.
• Risque financier et de taux, notamment en cas de remontée des taux d'intérêt.
• Risque de contrepartie (locataires ou prestataires).
• Risque de durabilité, en cas d'impact environnemental ou social négatif.

Durée de placement recommandée : 10 ans minimum.

Conclusion

Le 2ᵉ trimestre 2025 confirme la stabilité et la performance de la SCPI Transitions Europe, et les chiffres 2025 désormais consolidés viennent conforter cette trajectoire : franchissement du milliard d'euros de capitalisation, taux de distribution 2025 de 7,60 % et revalorisation du prix de part. Grâce à une collecte dynamique, des acquisitions ciblées à haut rendement et une gestion rigoureuse, la SCPI franchit une nouvelle étape en relevant, puis en dépassant, son objectif de distribution à 7,5 % (non garanti).

Son positionnement européen, son engagement ISR, sa classification article 8 et la diversité sectorielle de son patrimoine constituent des atouts pour maintenir une performance durable dans un environnement compétitif, tout en offrant aux épargnants une exposition à une SCPI de rendement paneuropéenne orientée vers le long terme.

*Le taux de rendement des actifs n'est pas garanti et ne reflète pas la performance globale de la SCPI qui dépend notamment de l'ensemble des actifs et des charges supportées par la SCPI.

**Le TRI de la SCPI Transitions Europe est calculé en intégrant les revenus bruts distribués, pour une souscription à 200 € et une cession après 2 ans.