Avis Epargne Foncière (SCPI) Investir en 2025

Épargne Foncière, gérée par La Française REM, est l’une des SCPI de rendement les plus emblématiques du marché français. Créée en 1968, elle bénéficie d’un historique solide, d’une capitalisation parmi les plus élevées du secteur (4,2 milliards d’euros au 31 mars 2025) et d’un portefeuille immobilier diversifié composé de bureaux, commerces et, dans une moindre mesure, de résidences de santé.

Chiffres clés et performances

• Capitalisation : 4,2 milliards d’euros (mars 2025)
• Nombre d’associés :  58 062
• Nombre d’immeubles : 275 détenus en direct et 174 détenus via des SCI
• Répartition sectorielle : Bureaux (71,16 %), commerces (19,12 %), Hôtels, tourisme et loisirs (5,77 %), Santé et éducation (3,42 %), Logistique et locaux d’activités (0,53%)
• Répartition géographique : Paris (22,42 %), Île-de-France (37,48 %), régions (31,82 %), Allemagne (5,41 %), Pays Bas ( 1,48%), Royaume-Uni (0,98%), Irlande (0,41%)
• Taux d’occupation financier : 91,4 % au 31/03/2025
• Taux de distribution 2024 : 4,52 %, 
• Prix de souscription : 670 € la part, accessible dès une part
• Délai de jouissance : 1er jour qui suit le mois de souscription

Stratégie d’investissement

La SCPI Épargne Foncière privilégie la diversification sectorielle et géographique. Son patrimoine est majoritairement constitué de bureaux situés dans les grandes métropoles françaises, mais elle a aussi renforcé sa présence en Europe pour mutualiser les risques locatifs. Depuis la fusion avec d’autres SCPI du groupe La Française, elle a élargi son portefeuille à des actifs commerciaux et de santé, tout en poursuivant une politique dynamique d’arbitrage et de relocation pour optimiser la rentabilité et la valeur de son patrimoine.

Points forts d’Épargne Foncière

• Solidité et résilience : Plus de 55 ans d’existence, gestion expérimentée, capacité à traverser les cycles économiques.
• Diversification du patrimoine : Portefeuille large, réparti dans plusieurs zones géographiques et secteurs, ce qui limite les risques locatifs.
• Accessibilité : Souscription dès 670 €, possibilité d’investissement via assurance-vie, à crédit, en versements programmés ou en démembrement.
• Transparence et suivi : Informations régulières, bulletins trimestriels, audits semestriels.
• Mutualisation des risques : Grand nombre d’actifs et d’associés, ce qui réduit l’impact d’un défaut locatif isolé.

Points de vigilance

• Forte exposition aux bureaux : 71,16 % du portefeuille, un secteur sous pression depuis la crise sanitaire et l’essor du télétravail.
• Rendement en légère baisse : Le taux de distribution (4,52 % en 2024) reste compétitif mais inférieur à certaines SCPI plus récentes ou plus spécialisées.
• Réserves financières perfectibles : Les réserves sont jugées limitées au regard de la taille de la SCPI, ce qui peut limiter sa capacité à absorber les chocs économiques.
• Inertie liée à la taille : Les arbitrages et ajustements stratégiques sont plus lents sur une SCPI de cette envergure.
• Frais de souscription : Comme la plupart des SCPI, des frais d’entrée s’appliquent et doivent être pris en compte dans une optique d’investissement long terme.

Fiscalité

Les revenus d’Épargne Foncière sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers, sauf en cas de démembrement de propriété. Les plus-values éventuelles lors de la cession d’immeubles sont soumises au régime des plus-values immobilières. Les parts de SCPI entrent également dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Conditions de souscription

• Prix de souscription : 670 €
• Minimum d’investissement : 1 part (soit 835 €)
• Délai de jouissance : 1er jour qui suit le mois de souscription
• Versement des dividendes : Trimestriel
• Éligibilité assurance-vie : Oui
• Possibilité de démembrement : Oui
• Versements programmés et réinvestissement des dividendes : Oui

Questions fréquentes sur Épargne Foncière

1. Quel rendement attendre d’Épargne Foncière ?

Le taux de distribution était de 4,52 % en 2024.

2. Quels sont les risques principaux ?

Comme toute SCPI, il existe un risque de perte en capital, de liquidité et de rendement non garanti. La forte exposition aux bureaux et la taille importante de la SCPI peuvent aussi générer une certaine inertie face aux évolutions du marché.

3. Quelle fiscalité s’applique ?

Les revenus sont imposés comme des revenus fonciers. Les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières. Les parts entrent dans l’assiette de l’IFI.

4. Peut-on investir via l’assurance-vie ?

Oui, Épargne Foncière est accessible via certains contrats d’assurance-vie, permettant de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse sur les revenus.

5. Quels sont les délais pour percevoir les premiers revenus ?

les parts souscrites portent jouissance le 1er jour du mois qui suit le mois de souscription.

Conclusion : Notre avis sur Épargne Foncière

Épargne Foncière se distingue sur le marché des SCPI grâce à son ancienneté, sa capitalisation record et la qualité de sa gestion. Elle séduit par sa diversification, sa transparence et sa capacité à offrir un rendement stable dans le temps. Cependant, sa forte exposition aux bureaux et des réserves financières à surveiller invitent à la prudence et à la diversification de son portefeuille global.

Pour un investisseur cherchant de la stabilité, de la mutualisation des risques et une gestion professionnelle, Épargne Foncière reste une option de choix, à condition d’envisager un horizon d’investissement long terme et de garder à l’esprit les risques inhérents à tout placement immobilier collectif.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.