Avis Epargne Foncière (SCPI) Investir en 2025

Épargne Foncière, gérée par La Française REM, est l'une des SCPI de rendement les plus emblématiques du marché français. Créée en 1968, elle bénéficie d'un historique solide, d'une capitalisation de l'ordre de 4,2 milliards d'euros en 2025 et d'un portefeuille immobilier diversifié composé principalement de bureaux, complétés par des commerces, des hôtels et loisirs, ainsi que des actifs de santé et d'éducation.

Chiffres clés et performances

• Capitalisation : environ 4,17 à 4,2 milliards d'euros en 2025 (contre 5,20 milliards d'euros au 31/12/2024, baisse liée à la réduction du prix de part et à l'absence de collecte nette).
• Nombre d'associés : environ 58 000 à 58 300 (58 062 au T1 2025, 58 281 au T3 2025).
• Nombre d'immeubles : environ 286 immeubles au 30/09/2024, auxquels s'ajoutent des participations via des véhicules collectifs (SCI / OPCI).
• Répartition sectorielle (ordre de grandeur 2024‑2025) : Bureaux ≈ 71 %, commerces ≈ 19 %, hôtellerie / tourisme / loisirs ≈ 5‑6 %, santé et éducation ≈ 3‑4 %, logistique et locaux d'activités ≈ 1 %.
• Répartition géographique : Paris ≈ 22 %, Île‑de‑France hors Paris ≈ 37‑38 %, régions ≈ 32 %, international (Allemagne, Pays‑Bas, Royaume‑Uni, Irlande) ≈ 8 %.
• Taux d'occupation financier : 92,2 % au 31/12/2024, autour de 90‑91 % en 2025 (90 % au T3 2025, en légère baisse).
• Taux de distribution 2024 : 4,52 %, pour un dividende brut de 37,71 € par part (calculé sur un prix de référence de 835 €).
• Objectif de distribution 2025 : 31,20 € par part, soit un rendement prévisionnel autour de 3,9 % et une baisse d'environ –15 % par rapport à 2024, liée à la volonté de ne plus intégrer de plus‑values de cession dans les acomptes trimestriels.
• Prix de souscription : 670 € la part depuis le 1er janvier 2025 (baisse de –19,76 % par rapport à 835 €), avec une valeur de retrait théorique d'environ 619,75 € après frais.
• Délai de jouissance : 1er jour qui suit le mois de souscription.
• Parts en attente de retrait : plus de 450 000 parts en attente pour environ 283 M€ au T3 2025, soit un délai théorique de retrait estimé autour de 14 ans en l'absence de contrepartie acheteuse.

La baisse du prix de part s'inscrit dans un contexte de dévalorisation du patrimoine d'environ –12,20 % en 2024, la valeur de reconstitution ayant reculé d'environ 846 € fin 2023 à 743,07 € fin 2024. Le repositionnement du prix de souscription à 670 € place désormais la part en décote d'environ –10 % par rapport à cette valeur de reconstitution, après une période de nette surcote.

Stratégie d'investissement

La SCPI Épargne Foncière privilégie toujours la diversification sectorielle et géographique. Son patrimoine reste majoritairement constitué de bureaux situés dans les grandes métropoles françaises, tout en maintenant une exposition significative aux commerces et à d'autres typologies (hôtellerie, santé, éducation, logistique) afin de mieux mutualiser les risques locatifs.

Depuis les dernières années et la fusion avec d'autres SCPI du groupe La Française, elle a élargi son portefeuille à des actifs commerciaux et de santé. En 2024‑2025, la stratégie est marquée par une politique d'arbitrages plus offensive : cessions ciblées d'actifs de bureaux et de commerces pour près de 100 M€ cumulés sur 2025, réallocation des ressources à la réduction de l'endettement, au financement des VEFA et aux restructurations d'immeubles afin de maintenir la qualité du patrimoine dans un marché des bureaux chahuté.

La société de gestion a également choisi de ne plus intégrer les plus‑values de cessions prévisionnelles dans les distributions trimestrielles, afin de renforcer la solidité financière de la SCPI et de privilégier une approche plus prudente du rendement, compte tenu du contexte immobilier et des besoins d'investissements sur le parc existant.

Points forts d'Épargne Foncière

• Solidité et résilience : Plus de 55 ans d'existence, une gestion reconnue, un patrimoine très significatif et une capacité avérée à traverser plusieurs cycles immobiliers. La baisse du prix de part et l'ajustement du dividende s'inscrivent dans une logique d'adaptation à un environnement de marché plus difficile, plutôt que dans une logique de retrait.
• Diversification du patrimoine : Portefeuille large, exposé à plusieurs zones géographiques (Paris, Île‑de‑France, régions, Europe du Nord) et à plusieurs secteurs (bureaux, commerces, hôtellerie, santé, logistique), ce qui contribue à limiter les risques locatifs spécifiques à un actif ou à une zone.
• Accessibilité : Souscription à 670 € la part, possibilité d'investissement via assurance-vie, à crédit, en versements programmés ou en démembrement de propriété, ce qui permet d'adapter la stratégie à la situation de chaque épargnant.
• Transparence et suivi : Informations régulières, bulletins trimestriels, rapports annuels, données détaillées sur la valeur IFI, le taux d'occupation et les arbitrages réalisés, offrant une bonne visibilité aux associés.
• Mutualisation des risques : Grand nombre d'actifs et d'associés, patrimoines diversifiés, ce qui réduit l'impact d'un défaut locatif ou d'une vacance sur un immeuble isolé par rapport au portefeuille global.

Points de vigilance

• Forte exposition aux bureaux : Environ 70 % du portefeuille demeure investi en bureaux, un secteur sous pression avec la montée du télétravail, les besoins de surfaces en baisse ou en transformation et une demande plus sélective sur la qualité et la localisation des actifs.
• Rendement en baisse : Après un taux de distribution de 4,52 % en 2024, l'objectif 2025 est ramené autour de 3,9 %, sous l'effet conjugué de la prudence de la gestion, de la baisse des plus‑values distribuées et du contexte plus tendu sur les loyers et les valorisations.
• Dévalorisation du patrimoine : La valeur du patrimoine a reculé d'environ –12,20 % en 2024, et la baisse du prix de part de –19,76 % au 1er janvier 2025 traduit ce réalignement par rapport à la valeur de reconstitution. Cette correction met en lumière le risque de perte en capital propre aux SCPI.
• Liquidité dégradée : Le volume important de parts en attente de retrait (plus de 6 % des parts fin 2024, plus de 450 000 parts en file d'attente en 2025) se traduit par un délai théorique de retrait pouvant atteindre une quinzaine d'années en l'absence de nouveaux souscripteurs, ce qui renforce le caractère très long terme de l'investissement.
• Inertie liée à la taille : La taille importante de la SCPI, si elle est un facteur de mutualisation, implique également que les arbitrages et l'adaptation stratégique prennent du temps pour produire pleinement leurs effets sur la performance globale.
• Frais de souscription : Comme la plupart des SCPI, des frais d'entrée sont prélevés (intégrés dans l'écart entre prix de souscription et valeur de retrait), ce qui impose un horizon de placement long pour amortir ces coûts.

Fiscalité

Les revenus d'Épargne Foncière sont imposés comme des revenus fonciers pour les associés personnes physiques, sauf en cas de démembrement de propriété où l'usufruitier perçoit les revenus et en supporte l'imposition. Les plus-values éventuelles lors de la cession d'immeubles par la SCPI sont soumises au régime des plus-values immobilières, avec les abattements pour durée de détention applicables. Les parts de SCPI entrent également dans le calcul de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la valeur IFI 2024 communiquée pour la déclaration 2025 étant d'environ 619,75 € par part.

Conditions de souscription

• Prix de souscription : 670 € par part depuis le 1er janvier 2025.
• Minimum d'investissement : généralement à partir d'une part en direct (670 €), le montant minimal pouvant être différent selon les distributeurs ou les contrats d'assurance-vie.
• Délai de jouissance : les parts souscrites portent jouissance le 1er jour qui suit le mois de souscription.
• Versement des dividendes : Trimestriel, avec un objectif 2025 ajusté autour de 31,20 € par part sur l'année.
• Éligibilité assurance-vie : Oui, via certains contrats partenaires, avec une fiscalité propre à l'assurance-vie.
• Possibilité de démembrement : Oui, en nue-propriété / usufruit, permettant d'optimiser ou de différer la fiscalité selon la situation de l'investisseur.
• Versements programmés et réinvestissement des dividendes : Oui, selon les conventions passées avec les distributeurs et la société de gestion.

Questions fréquentes sur Épargne Foncière

1. Quel rendement attendre d'Épargne Foncière ?

Le taux de distribution était de 4,52 % en 2024, pour un dividende brut de 37,71 € par part, calculé sur un prix de référence de 835 €. Pour 2025, la société de gestion vise un dividende d'environ 31,20 € par part, soit un rendement prévisionnel voisin de 3,9 % sur la base du nouveau prix de souscription de 670 €.

2. Quels sont les risques principaux ?

Comme toute SCPI, il existe un risque de perte en capital, un risque de liquidité (accentué ici par l'ampleur des parts en attente de retrait) et un risque de rendement non garanti. La forte exposition aux bureaux, la dévalorisation récente du patrimoine et la taille importante de la SCPI peuvent engendrer une certaine inertie et une sensibilité accrue aux évolutions du marché de l'immobilier d'entreprise.

3. Quelle fiscalité s'applique ?

Les revenus sont imposés comme des revenus fonciers (après déduction éventuelle des charges), avec application des prélèvements sociaux. Les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières. Les parts entrent dans l'assiette de l'IFI sur la base de la valeur IFI communiquée chaque année par la société de gestion.

4. Peut-on investir via l'assurance-vie ?

Oui, Épargne Foncière est accessible via certains contrats d'assurance-vie, ce qui permet de bénéficier de la fiscalité propre à ces enveloppes (imposition sur les rachats, abattements après 8 ans, fiscalité successorale avantageuse selon les cas), tout en accédant indirectement au rendement de la SCPI.

5. Quels sont les délais pour percevoir les premiers revenus ?

Les parts souscrites portent jouissance le 1er jour du mois qui suit le mois de souscription, ce qui signifie que les premiers revenus seront perçus à l'échéance de distribution suivant cette date de jouissance (généralement au trimestre suivant). Le délai effectif pour encaisser un premier dividende est donc de quelques mois.

Conclusion : Notre avis sur Épargne Foncière

Épargne Foncière se distingue toujours sur le marché des SCPI grâce à son ancienneté, la taille de son patrimoine et la qualité de sa gestion, mais elle se trouve désormais au cœur des tensions qui affectent l'immobilier de bureaux. La baisse significative du prix de souscription, la dévalorisation du patrimoine et l'ajustement du dividende montrent une volonté d'adaptation et de transparence face à un environnement moins favorable, tout en maintenant une diversification sectorielle et géographique appréciable.

Pour un investisseur cherchant de la stabilité relative, une forte mutualisation des risques et une gestion professionnelle, Épargne Foncière reste une option de premier plan, à condition d'accepter une perspective résolument long terme, d'intégrer le risque de perte en capital, la possible poursuite de la baisse des dividendes et une liquidité plus contrainte que par le passé. Elle peut ainsi trouver sa place dans un portefeuille diversifié, en complément d'autres SCPI ou supports moins exposés aux bureaux.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.