10 idées de placements immobiliers (partie 1)

Alors que les rendements des principaux placements, livrets réglementés et assurance vie, restent sous pression avec des taux réels souvent grignotés par l'inflation, et que la bourse demeure volatile, la pierre continue de faire figure de valeur refuge. La correction des prix immobiliers depuis 2023, combinée à une stabilisation des taux de crédit autour de 3–3,3 % en moyenne, a même redonné de l'attrait à l'immobilier locatif, avec un rendement brut national qui tourne désormais autour de 5,2 % et un rendement locatif moyen proche de 5,9 %. Dans certaines villes moyennes, les rendements dépassent 6 %, voire 7 % sur certains segments. Sans oublier qu'il reste indispensable de diversifier au maximum ses placements, voici pêle-mêle des idées de placements immobiliers à la fois simples et originaux, adaptées au contexte actuel.

1. Investir dans un parking

Ce n'est pas forcément la première chose à laquelle on pense lorsqu'on envisage de faire un placement immobilier. Or, acheter un parking pour investir présente des avantages à ne pas négliger. Premier avantage, le prix. Même s'il peut varier de quelques milliers d'euros dans de nombreuses villes de province à plusieurs dizaines de milliers d'euros à Paris ou dans les zones tendues, le prix d'un parking reste bien inférieur à celui d'un bien immobilier classique. Ce type de placement est donc accessible aux jeunes générations et, plus généralement, aux investisseurs disposant d'un budget limité, d'autant que la baisse des prix de l'immobilier depuis 2023 a également pesé, dans certains secteurs, sur les prix des stationnements.

Autre avantage, le rendement locatif. Il reste souvent supérieur à celui d'un logement classique à surface équivalente, avec des taux qui peuvent aller de 4–5 % dans les grandes métropoles à 6–8 % dans certaines villes moyennes bien ciblées, notamment à proximité des gares, des centres-villes denses ou des quartiers où le stationnement est rare. La gestion est souple, le risque d'impayés plus limité qu'en habitation, et les charges (taxe foncière, entretien, copropriété) demeurent en général modérées, même si celles-ci ont tendance à augmenter, comme pour tout bien immobilier.

Quelques conseils pour bien choisir : les parkings sont rares dans les quartiers anciens et donc plus prisés. Un box fermé sera plus recherché et mieux valorisé qu'une simple place de parking ouverte, notamment pour des raisons de sécurité et de protection contre les intempéries. Dans les hyper-centres, vous pouvez maximiser votre investissement en louant un même emplacement à plusieurs motards qui pourront y garer leur scooter ou leur moto, à condition de respecter les règles de sécurité et du règlement de copropriété. Enfin, il est devenu essentiel de vérifier la demande locale, les restrictions de circulation (ZFE, zones payantes, développement des mobilités douces) et la possibilité ou non d'installer une borne de recharge pour véhicule électrique, un critère de plus en plus demandé.

2. Investir dans un logement occupé

Acheter un logement déjà occupé par un locataire, c'est la garantie de n'avoir aucun temps mort. Dès l'achat, vos échéances de crédit sont couvertes, au moins en partie, par le loyer versé par le locataire en place. Dans un contexte où les taux de crédit se sont stabilisés autour de 3–3,3 % en moyenne et où les loyers ont progressé ces dernières années, cela permet de sécuriser rapidement votre cash-flow.

L'intérêt majeur est aussi de connaître à l'avance le loyer auquel vous pourrez louer votre bien et, donc, d'avoir une idée précise de votre retour sur investissement. En période de marché chahuté, cette visibilité est précieuse. Les biens occupés sont généralement proposés sur le marché avec une décote importante, souvent de l'ordre de 10 à 30 % par rapport à un bien vendu libre, selon la durée restante du bail, le niveau de loyer par rapport au marché, le profil du locataire et les contraintes juridiques (statut du locataire, âge, ressources, zone soumise à encadrement des loyers, etc.).

Le montant de la décote varie selon la difficulté qu'il y a ou non à libérer le bien, qui est elle-même fonction de la nature du bail consenti à l'occupant (bail nu classique, meublé, bail loi 1948 encore présent dans certains centres-villes, etc.) et du cadre réglementaire local (encadrement des loyers, zones tendues, délais de préavis, protection des locataires âgés ou modestes). Avant d'acheter, il est donc indispensable d'analyser le bail en cours, le niveau de loyer actuel par rapport aux loyers de marché, l'état du logement et les travaux à prévoir, notamment pour la performance énergétique : les logements classés G et, progressivement, F au DPE sont soumis à des restrictions de location, ce qui peut imposer des travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer dans de bonnes conditions.

3. Investir en viager

L'achat en viager consiste à acheter un logement à une personne qui, en échange, perçoit une somme initiale (le " bouquet ") à la signature ainsi qu'une rente mensuelle pendant toute sa durée de vie. Les biens proposés en viager sont, la plupart du temps, occupés par des personnes âgées. C'est donc l'opportunité d'acquérir des surfaces souvent importantes dans des quartiers cotés, avec un effort financier étalé dans le temps et un prix d'acquisition décoté par rapport au marché libre.

Le viager connaît un regain d'intérêt, porté par le vieillissement de la population, les besoins de complément de revenus des seniors et la hausse du coût de la dépendance. On estime aujourd'hui le nombre de ventes en viager à plusieurs milliers par an, soit une part encore très faible mais en progression continue du marché immobilier. De nouvelles formules voient le jour comme le viager intermédié ou " viager mutualisé ", via des sociétés spécialisées ou des fonds, qui permettent de mutualiser le risque de longévité et d'éviter tout rapport direct avec le vendeur, ou encore le " viager sans rente " (vente avec simple décote contre maintien dans les lieux).

Dans le contexte actuel, le viager peut permettre de profiter de la correction des prix tout en se positionnant sur le long terme, mais il impose plus que jamais une analyse rigoureuse : espérance de vie statistique, état du bien, niveau des charges de copropriété, travaux à venir (notamment énergétiques pour se conformer aux nouvelles normes), fiscalité de la rente, solidité juridique du contrat. L'horizon de placement reste par nature incertain et doit être réservé aux investisseurs patients, capables d'immobiliser des fonds sur le long terme sans visibilité précise sur la date de récupération du bien.

4. Investir dans la pierre-papier

En plus d'être performante sur le long terme, la pierre-papier est un placement dont le ticket d'entrée reste relativement accessible. Elle se divise en trois grandes familles : les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier), les OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) et les SIIC (Sociétés d'investissement immobilier cotées). Après plusieurs années de tensions liées à la hausse des taux, le secteur s'est ajusté : certaines SCPI ont revu la valeur de leurs parts à la baisse, tandis que les rendements distribués sont restés globalement attractifs au regard du nouveau niveau des taux.

D'après les données publiées par les acteurs du marché, le rendement moyen des SCPI de rendement se situe ces dernières années autour de 4 à 5 % par an, avec des disparités selon les typologies (bureaux, santé, logistique, commerces, résidentiel). Dans un environnement où le rendement locatif moyen des investissements directs tourne autour de 5,9 %, les SCPI conservent un positionnement intermédiaire, offrant un couple rendement/risque et une mutualisation difficile à reproduire seul.

Autre atout clé, la diversification. Elle est naturelle pour les SCPI en termes d'actifs (logement, bureaux, commerces, logistique, santé, éducation), de spécialisation sectorielle (hôtellerie, restauration, santé, maisons de retraite, immobilier d'entreprise) et d'implantation géographique (régions, France entière, zone euro, Union européenne). Les OPCI, plus exposés aux marchés financiers, offrent une liquidité potentiellement plus grande mais avec une volatilité accrue, tandis que les SIIC, cotées en bourse, réagissent rapidement aux mouvements de marché et aux variations de taux.

La remontée des taux entre 2022 et 2024 a obligé ce secteur à s'adapter : réajustements de valeurs, sélections plus fines des actifs, montée en puissance de thématiques comme le résidentiel géré, la santé, la logistique ou la rénovation énergétique. Pour un épargnant, la pierre-papier reste un outil de diversification intéressant, à condition de bien analyser la stratégie de la société de gestion, le niveau d'endettement, le taux d'occupation financier, la politique de revalorisation des parts et l'adéquation du placement avec son horizon d'investissement (souvent au moins 8 à 10 ans).

5. Investir dans un bien à rénover

Acheter un bien à rénover coûte moins cher à l'achat. Sous réserve que le prix ait été correctement négocié, celui-ci tient compte théoriquement du montant des travaux à réaliser et vous ne payez pas de frais de notaire sur le montant de la rénovation, uniquement sur le prix du bien. Dans le contexte actuel de correction des prix et de durcissement progressif des règles liées à la performance énergétique (interdiction progressive de louer les passoires thermiques les plus énergivores), ce type de stratégie est plus que jamais au cœur de l'investissement locatif.

C'est aussi un moyen de bénéficier d'avantages fiscaux. Dans la mesure où vous réalisez des travaux de réparation ou d'amélioration dans un bien loué nu, vous créez ce qu'on appelle du déficit foncier. Ce déficit foncier est imputable la première année sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros, plafond qui a été exceptionnellement relevé à 21 400 euros pour certains travaux de rénovation énergétique réalisés sur des logements très énergivores, avant un retour progressif au droit commun. Ce mécanisme n'entre pas dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros. Si le montant des travaux réalisés excède le plafond imputable sur le revenu global, il est possible de reporter l'excédent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

L'enveloppe moyenne pour les travaux dans le cadre d'un projet de rénovation lourde (mise aux normes, amélioration énergétique, redistribution, rafraîchissement complet) peut facilement avoisiner, voire dépasser, les 30 000 euros, en particulier si vous devez traiter l'isolation, le chauffage ou les menuiseries pour améliorer le DPE. Les coûts des matériaux et de la main-d'œuvre ont augmenté ces dernières années, ce qui impose de bien calibrer votre budget et de prévoir une marge de sécurité. En contrepartie, un bien bien rénové se loue plus facilement, à un loyer plus élevé, avec une vacance réduite, et conserve mieux sa valeur à long terme dans un marché où la performance énergétique devient un critère central.

Idées de placements immobiliers : partie 2

Chaque placement ne doit pas représenter une part trop importante de votre patrimoine. Il s'agit d'outils de diversification patrimoniale, qui viennent compléter, et non remplacer, vos autres supports (assurance vie, épargne de précaution, marchés financiers). Le contexte immobilier 2025 – correction des prix, stabilisation des taux, rendements locatifs en hausse modérée – crée des opportunités, mais impose plus que jamais une approche sélective : qualité de l'emplacement, performance énergétique, solidité des locataires, diversification des types d'actifs et horizon de placement de long terme restent les clés d'un investissement immobilier réussi.