Les questions à se poser avant d’investir dans une SCPI

Les SCPI rencontrent un succès croissant auprès des épargnants qui souhaitent investir dans l'immobilier de manière indirecte. Mais investir dans ce type de placement ne doit se faire qu'après une mûre réflexion, d'autant que le marché s'ajuste encore après le cycle de hausse des taux. Voici quelques questions à vous poser avant d'investir dans une SCPI, à la lumière des données les plus récentes.

 L'investissement en SCPI est-il fait pour moi ?

Tout comme l'immobilier en direct, les SCPI restent perçues comme un placement de long terme, permettant de se constituer un patrimoine immobilier et d'obtenir des revenus locatifs potentiellement réguliers. Investir dans une SCPI offre en plus la mutualisation des risques, grâce à la diversification des actifs (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel…) et des zones géographiques, notamment avec le développement des SCPI européennes.

Cependant, l'environnement a changé : après la hausse rapide des taux d'intérêt, le marché immobilier s'est ajusté, entraînant des baisses de prix de parts pour certaines SCPI depuis 2023, puis, plus récemment, des revalorisations pour d'autres en 2024 et 2025. En 2025, treize SCPI ont déjà augmenté leur prix de souscription, contre huit en 2024, signe d'un marché qui se rééquilibre progressivement.

Avant d'investir, il est donc indispensable de bien connaître votre situation patrimoniale, votre horizon de placement et votre tolérance au risque. L'investissement en SCPI se conçoit toujours sur le long terme : la durée recommandée reste de 8 à 15 ans, afin de lisser les cycles immobiliers et de supporter d'éventuelles phases de baisse ou de stabilité des revenus et des valeurs de part. Vous devez donc définir clairement vos objectifs d'épargne (complément de revenus, préparation de la retraite, transmission, diversification d'un portefeuille financier…) et mesurer l'impact de cet investissement sur l'ensemble de votre patrimoine.

Quel rendement puis-je espérer et pour quel montant ?

Le rendement des SCPI s'est globalement maintenu à un niveau attractif par rapport aux placements sans risque, malgré les ajustements du marché. Le Taux de Distribution moyen des SCPI de rendement s'établissait à 4,72 % en 2024 et se situe, sur les neuf premiers mois de 2025, autour de 3,50 % (sur base annualisée, légèrement supérieur à la même période de 2024). Une grosse vingtaine de SCPI ont distribué plus de 6 % en 2024, et certaines nouvelles SCPI de " nouvelle génération " ont servi des rendements supérieurs à 8 % sur cette même année.

Depuis 2025, un nouvel indicateur, la " Performance Globale Annuelle ", tend à s'imposer : il combine le rendement distribué et l'évolution du prix de part. Cela permet de mesurer non seulement le revenu versé, mais aussi la revalorisation (ou la baisse) du capital. Sur cette base, plusieurs SCPI dépasseraient aujourd'hui 6 % de performance globale, et quelques-unes pourraient franchir la barre des 10 % sur un an glissant, même si ces chiffres ne préjugent pas des performances futures.

En pratique, vous pouvez donc espérer, sur le long terme, un rendement annuel autour de 4,5 à 5 % pour le marché dans son ensemble, avec des écarts importants selon les stratégies : certaines SCPI plus dynamiques ou plus spécialisées peuvent viser des niveaux supérieurs, au prix d'un risque plus élevé et d'une volatilité accrue des valeurs de part.

Il reste en revanche recommandé de ne pas consacrer plus de 10 à 15 % de votre patrimoine total aux SCPI, afin de préserver une bonne diversification. Les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse et la liquidité n'est pas garantie : les délais de revente peuvent être plus longs en période de tension, et la valeur de retrait peut être inférieure au prix de souscription. Le marché reste par ailleurs sensible aux évolutions économiques (taux d'occupation, loyers, vacance locative) et aux cycles des différents segments immobiliers (bureaux, logistique, commerces, résidentiel…).

Le ticket d'entrée demeure accessible : la plupart des SCPI sont ouvertes à partir de quelques centaines à quelques milliers d'euros, en fonction du prix de la part et du nombre minimal de parts à souscrire. Il est également possible, via certaines plateformes et contrats d'assurance-vie, d'investir en SCPI de manière programmée ou fractionnée, ce qui permet d'étaler son effort d'épargne et de lisser le point d'entrée.

Comment choisir une SCPI ?

Le marché compte aujourd'hui plus d'une centaine de sociétés civiles de placement immobilier, principalement des SCPI de rendement, sans compter les SCPI fiscales et spécialisées. Le choix peut donc s'avérer complexe, d'autant que la crise immobilière récente a créé des écarts marqués entre les véhicules qui ont bien traversé la période et ceux qui ont dû baisser significativement leur prix de part.

Pour sélectionner une SCPI adaptée à votre profil et à vos objectifs, plusieurs critères doivent être examinés dans les documents officiels (note d'information, DIC, rapport annuel, bulletins trimestriels) :

• Le taux de distribution des dernières années et la performance globale (rendement + évolution du prix de part), en gardant à l'esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
• La stratégie d'investissement : typologie d'actifs (bureaux, santé, logistique, résidentiel, commerces, hôtellerie, etc.), diversification sectorielle et géographique (France seule ou Europe, voire hors zone euro), taille et mutualisation du patrimoine.
• Le taux d'occupation financier et physique, indicateur de la qualité locative et de la capacité à générer des loyers réguliers.
• La politique de revalorisation des parts et les éventuels ajustements récents (baisses ou hausses de prix), qui reflètent l'adaptation de la société de gestion aux nouvelles conditions de marché.
• Le niveau de frais (frais de souscription, de gestion, éventuels frais de sortie) et la transparence de la société de gestion.

Enfin, il peut être utile de comparer les SCPI sur des horizons longs (TRI, performance sur 5 à 10 ans) et non sur un seul millésime, afin d'évaluer la capacité du gestionnaire à traverser différents cycles économiques.

Pour vous aider dans votre choix, les conseillers MeilleureSCPI.com peuvent vous accompagner ou, plus largement, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un professionnel spécialisé dans les SCPI, capable d'analyser votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre appétence au risque, puis de vous proposer une sélection diversifiée de véhicules adaptée à votre profil. 

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