Investir en SCPI en 2025 : questions clés avant de se lancer

Les SCPI rencontrent un succès croissant auprès des épargnants qui souhaitent investir dans l'immobilier de manière indirecte. Mais investir dans ce type de placement ne doit se faire qu'après une mûre réflexion, d'autant que le marché s'ajuste encore après le cycle de hausse des taux. Voici quelques questions à vous poser avant d'investir dans une SCPI, à la lumière des données les plus récentes.

 L'investissement en SCPI est-il fait pour moi ?

Tout comme l'immobilier en direct, les SCPI restent perçues comme un placement de long terme, permettant de se constituer un patrimoine immobilier et d'obtenir des revenus locatifs potentiellement réguliers. Investir dans une SCPI offre en plus la mutualisation des risques, grâce à la diversification des actifs (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel…) et des zones géographiques, notamment avec le développement des SCPI européennes.

Cependant, l'environnement a changé : après la hausse rapide des taux d'intérêt, le marché immobilier s'est ajusté, entraînant des baisses de prix de parts pour de nombreuses SCPI depuis 2023, avec 14 nouvelles baisses encore en 2025. Malgré une performance globale annuelle moyenne légèrement positive de +0,9 % en 2025 pour l'ensemble du marché, certains segments comme le résidentiel (-4,5 %) et la santé (-1,3 %) affichent des résultats négatifs. La collecte nette s'est redressée à 4,6 milliards d'euros en 2025, en hausse de 30 % par rapport à 2024, mais reste deux fois inférieure au pic de 2022, tandis que les retraits nets ont atteint 1,3 milliard d'euros et que le stock de parts en attente de retrait a grimpé à 2,8 milliards d'euros.

Avant d'investir, il est donc indispensable de bien connaître votre situation patrimoniale, votre horizon de placement et votre tolérance au risque. L'investissement en SCPI se conçoit toujours sur le long terme : la durée recommandée reste de 8 à 15 ans, afin de lisser les cycles immobiliers et de supporter d'éventuelles phases de baisse ou de stabilité des revenus et des valeurs de part.

Vous devez donc définir clairement vos objectifs d'épargne (complément de revenus, préparation de la retraite, transmission, diversification d'un portefeuille financier…) et mesurer l'impact de cet investissement sur l'ensemble de votre patrimoine.

Conseils de l'auteur : avant de se dire " je veux investir en SCPI ", il faut se poser la question des objectifs. Dans Monujo, vous pouvez justement vous poser la question des objectifs : quels objectifs sont importants pour vous ? Cela permet d'aligner votre investissement SCPI avec votre projet de vie (retraite, indépendance financière, transmission, optimisation fiscale, etc.).

Quel rendement puis-je espérer et pour quel montant ?

Le rendement des SCPI baisse pour la deuxième année consécutive, avec un taux de distribution moyen en recul en 2025 malgré une résistance relative face aux placements sans risque. La Performance Globale Annuelle (PGA), nouvel indicateur intégrant le rendement distribué et l'évolution du prix de part, ressort à +1,46 % en moyenne pour 2025, avec des pointes à 15,27 % pour Wemo One, 14,04 % et 13,90 % pour les meilleures SCPI, souvent européennes de nouvelle génération.

Plusieurs SCPI affichent des taux de distribution compris entre 5,20 % et 9,52 % en 2025, comme Sofidynamic (9,52 %), Transitions Europe (8,25 %) ou Épargne Pierre Europe (6,75 %), tandis que des véhicules spécialisés comme Foncière des Praticiens atteignent 5,50 % de PGA.

En pratique, vous pouvez donc espérer, sur le long terme, un rendement annuel autour de 4 à 5 % pour le marché dans son ensemble, avec des écarts importants selon les stratégies : certaines SCPI plus dynamiques ou plus spécialisées, notamment européennes, peuvent viser des niveaux supérieurs, au prix d'un risque plus élevé et d'une volatilité accrue des valeurs de part.

Il reste en revanche recommandé de ne pas consacrer plus de 10 à 15 % de votre patrimoine total aux SCPI, afin de préserver une bonne diversification. Les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse et la liquidité n'est pas garantie : les délais de revente peuvent être plus longs en période de tension, et la valeur de retrait peut être inférieure au prix de souscription, comme en témoigne l'illiquidité croissante qui touche désormais quinze SCPI représentant 75 % des parts bloquées. Le marché reste par ailleurs sensible aux évolutions économiques (taux d'occupation, loyers, vacance locative) et aux cycles des différents segments immobiliers (bureaux, logistique, commerces, résidentiel…).

Le ticket d'entrée demeure accessible : la plupart des SCPI sont ouvertes à partir de quelques centaines à quelques milliers d'euros, en fonction du prix de la part et du nombre minimal de parts à souscrire. Il est également possible, via certaines plateformes et contrats d'assurance-vie, d'investir en SCPI de manière programmée ou fractionnée, ce qui permet d'étaler son effort d'épargne et de lisser le point d'entrée.

Comment choisir une SCPI ?

Le marché compte aujourd'hui plus d'une centaine de sociétés civiles de placement immobilier, principalement des SCPI de rendement, sans compter les SCPI fiscales et spécialisées. Le choix peut donc s'avérer complexe, d'autant que la crise immobilière récente a créé des écarts marqués entre les véhicules qui ont bien traversé la période et ceux qui ont dû baisser significativement leur prix de part.

Pour sélectionner une SCPI adaptée à votre profil et à vos objectifs, plusieurs critères doivent être examinés dans les documents officiels (note d'information, DIC, rapport annuel, bulletins trimestriels) :

• Le taux de distribution des dernières années et la performance globale annuelle (PGA) (rendement + évolution du prix de part), en gardant à l'esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
• La stratégie d'investissement : typologie d'actifs (bureaux, santé, logistique, résidentiel, commerces, hôtellerie, etc.), diversification sectorielle et géographique (France seule ou Europe, voire hors zone euro), taille et mutualisation du patrimoine.
• Le taux d'occupation financier et physique, indicateur de la qualité locative et de la capacité à générer des loyers réguliers.
• La politique de revalorisation des parts et les éventuels ajustements récents (baisses ou hausses de prix), qui reflètent l'adaptation de la société de gestion aux nouvelles conditions de marché.
• Le niveau de frais (frais de souscription, de gestion, éventuels frais de sortie) et la transparence de la société de gestion.

Enfin, il peut être utile de comparer les SCPI sur des horizons longs (TRI, performance sur 5 à 10 ans) et non sur un seul millésime, afin d'évaluer la capacité du gestionnaire à traverser différents cycles économiques.

Pour vous aider dans votre choix, les conseillers MeilleureSCPI.com peuvent vous accompagner ou, plus largement, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un professionnel spécialisé dans les SCPI, capable d'analyser votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre appétence au risque, puis de vous proposer une sélection diversifiée de véhicules adaptée à votre profil. 

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