ESG Tendances Pierre renforce son exposition tertiaire à Montreuil

ESG Tendances Pierre poursuit son développement patrimonial avec l'acquisition d'un immeuble de bureaux à Montreuil, en Seine-Saint-Denis^[1]. Réalisée par Swiss Life Asset Managers France pour le compte de cette société civile, cette opération s'inscrit dans une stratégie de sélection d'actifs tertiaires combinant performance financière et objectifs de durabilité. L'acquisition illustre la volonté du fonds d'intégrer des immeubles de qualité dans des zones urbaines dynamiques, aux portes immédiates de Paris.

Un actif tertiaire de taille intermédiaire, entièrement loué

Caractéristiques techniques et localisation

L'immeuble acquis au 40 rue Armand Carrel à Montreuil développe une surface de 2 696 m² répartie sur cinq niveaux^[1]. Construit en 2003 et rénové en 2023, il présente des caractéristiques techniques adaptées aux usages tertiaires contemporains, répondant aux évolutions des modes de travail et aux exigences de flexibilité des entreprises.

Sa taille intermédiaire, inférieure à 3 000 m², correspond à un segment particulièrement recherché sur le marché des bureaux. Les surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m² répondent à une demande croissante d'entreprises en quête d'espaces optimisés et bien localisés, notamment en périphérie immédiate de Paris.

Orange : un locataire de premier plan

L'actif est entièrement occupé par Orange depuis août 2023 dans le cadre d'un bail commercial de 10 ans, dont 6 ans fermes, courant jusqu'en juillet 2033^[1]. Cette durée de bail structurée offre une visibilité locative robuste pour l'immeuble.

Orange, entreprise cotée au CAC 40 et leader des télécommunications en France, représente un locataire de référence. Le groupe opère dans plus de 25 pays et sert près de 280 millions de clients mondialement. Son positionnement stratégique dans :

• la transformation numérique,
• le déploiement de la fibre,
• la 5G,
• les solutions pour les entreprises,

constitue un élément central du profil locatif de l'actif.

Un emplacement stratégique aux portes de Paris

Le Bas-Montreuil : un pôle tertiaire en essor

L'immeuble s'inscrit au cœur du Bas-Montreuil, quartier tertiaire identifié comme étant en plein développement. Cette zone bénéficie d'un environnement urbain attractif, directement lié à la dynamique économique de l'Est parisien.

Le marché local représente près de 600 000 m² de bureaux avec un taux de vacance de 12 %^[1], selon les données de CBRE Research et Immostat (T1 2025). Ces indicateurs reflètent un contexte immobilier équilibré, favorable aux investissements sélectifs.

Une accessibilité optimale en transports en commun

L'immeuble bénéficie d'une excellente desserte en transports en commun, avec les lignes 1 et 9 du métro accessibles à moins de 10 minutes à pied^[1]. Ces connexions permettent de rejoindre le centre de Paris en 15 minutes, un critère structurant pour les entreprises recherchant des localisations bien connectées tout en conservant des niveaux de loyers compétitifs par rapport aux quartiers centraux parisiens.

Performance financière et tendances de marché

Un rendement attractif de 8,17 %

L'acquisition affiche un rendement acte en mains de 8,17 %^[1]. Ce niveau de rendement s'inscrit dans une logique de sélection d'actifs offrant un équilibre entre visibilité locative et attractivité financière, dans un segment de marché jugé liquide.

Les immeubles de taille intermédiaire présentent une capacité d'absorption plus rapide en cas de relocation et une liquidité supérieure, éléments régulièrement recherchés dans un environnement marqué par des arbitrages sélectifs.

Alignement avec les évolutions du marché tertiaire

La dynamique observée sur ce segment est renforcée par l'évolution des organisations du travail, avec une attention accrue portée :

• à la qualité des localisations,
• à la flexibilité des surfaces,
• à la performance énergétique des bâtiments.

Les actifs situés en périphérie immédiate de Paris, bien desservis et de taille intermédiaire, apparaissent en adéquation avec les attentes des utilisateurs tertiaires.

Un engagement ESG structuré pour la durabilité

Plan d'amélioration environnementale

L'immeuble bénéficiera d'un plan d'amélioration énergétique visant à répondre aux exigences du Décret tertiaire^[1]. Ce plan comprend plusieurs actions concrètes :

• Souscription d'un contrat d'énergie verte
• Collecte des données de consommation (énergie et eau)
• Intégration d'une annexe environnementale au bail
• Réalisation d'une enquête de satisfaction locataire
• Remise à Orange d'un guide de bonnes pratiques

Ces mesures s'inscrivent dans la trajectoire carbone du portefeuille et contribuent aux objectifs SFDR du fonds, labellisé ISR^[3].

Maintien de l'attractivité à long terme

L'ensemble de ces actions vise à permettre le maintien de l'attractivité de l'immeuble dans le temps, tout en améliorant sa performance environnementale. La rénovation récente, combinée à ces engagements ESG, participe à l'adaptation de l'actif aux exigences réglementaires et aux attentes des utilisateurs tertiaires.

Conclusion

Cette acquisition marque une étape importante dans la diversification du portefeuille d'ESG Tendances Pierre. L'opération illustre la volonté du fonds d'intégrer des actifs tertiaires de qualité, créateurs de valeur à long terme, tout en affirmant son engagement en matière d'ESG.

Situé dans un pôle tertiaire dynamique, bénéficiant d'une excellente accessibilité et d'un plan d'action environnemental défini, l'immeuble de Montreuil s'inscrit dans une logique visant à générer des revenus récurrents tout en accompagnant les évolutions du marché immobilier tertiaire.

ESG Tendances Pierre est un produit complexe, éligible en unités de comptes des contrats d'assurance vie et de capitalisation, présentant différents risques à prendre en compte, notamment des risques liés aux marchés immobiliers et à la détention d’actifs immobiliers qui peuvent varier à la hausse comme à la baisse, de liquidité des parts liés notamment à la suspension et au report des demandes de rachat, liés à la valorisation des actifs et des parts de cette société. La souscription des parts d'ESG Tendances Pierre est réservée aux Investisseurs Autorisés (tels que définis dans le Document d’Information et dans les Statuts).

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs. La valeur d'un investissement ainsi que les revenus qui en proviennent peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Les rendements présentés se réfèrent à des simulations et ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Ils ne constituent en aucun cas une promesse de rendement ou de performance du Fonds.

L'investissement sur ce fonds comporte un risque de perte en capital.