Immobilier : le marché reprend son souffle, mais les prix refusent de redescendre

Les graphiques de Jacques Friggit viennent d'être actualisés par l'IGEDD, et comme à chaque mise à jour, ils offrent une photographie saisissante du marché immobilier français sur le temps long. Alors que les conversations entre acheteurs et vendeurs tournent souvent autour du dernier trimestre écoulé, ces courbes nous obligent à prendre du recul. Et ce qu'elles racontent en ce printemps 2026 mérite qu'on s'y arrête.

En avril 2026, le marché montre des signes de reprise avec une stabilisation des prix et une hausse des transactions, confirmée par les baromètres récents. Les prix médians affichés progressent légèrement dans plusieurs grandes villes, comme à Marseille (+2,7 % sur 12 mois) ou Toulouse (+3,2 %), tandis que Paris reste stable à 10 687 €/m². Les taux de crédit se stabilisent autour de 3 % pour 20-25 ans, favorisant un pouvoir d'achat immobilier en amélioration. Pourtant, sur la durée longue, les prix restent perchés bien au-dessus de leur tendance historique.

Des prix qui restent perchés

Le constat central n'a pas changé, mais il reste frappant : au quatrième trimestre 2025, l'indice Notaires-Insee du prix des logements anciens rapporté au revenu par ménage dépassait encore de 56 % sa tendance longue observée entre 1965 et 2001. Autrement dit, les prix de l'immobilier, corrigés du pouvoir d'achat des Français, sont toujours très au-dessus de ce qu'on pourrait considérer comme leur niveau " normal " historique.

Ce qui interpelle, c'est la durée de cette anomalie. Depuis 2007, ce dépassement n'a que peu varié. Près de vingt ans de " lévitation " à un niveau élevé, c'est un fait rare à l'échelle internationale. Seul le Royaume-Uni présente un profil comparable. Les États-Unis, l'Espagne ou les Pays-Bas ont connu des corrections bien plus marquées après leurs propres bulles immobilières.

Cette persistance s'observe en 2026 : les prix se stabilisent avec des variations entre -2 % et +2 % selon les zones, sans chute brutale ni reprise franche. À Paris, +2,4 % sur 12 mois ; à Lyon, -2 % ; à Brest, +6 %. Les agents immobiliers sont optimistes (54,3 % en mars), mais le marché reste dans un entre-deux.

Les loyers, eux, n'ont pas bougé

C'est le paradoxe que Friggit met en lumière depuis des années, et il reste entier : alors que les prix de vente se sont envolés, l'indice des loyers rapporté au revenu par ménage est resté remarquablement stable. En mars 2026, il se situait même au voisinage de son plus bas historique depuis 1951, bien calé dans le fameux " tunnel de Friggit " dont il n'est quasiment pas sorti depuis cinquante ans.

Comment les prix de vente peuvent-ils être si élevés quand les loyers, eux, restent sages ? La réponse tient en un mot : le crédit. L'environnement financier des vingt-cinq dernières années — taux d'intérêt bas, allongement considérable de la durée des prêts, hausse continue de l'endettement immobilier des ménages — a alimenté la hausse des prix sans que les loyers suivent le mouvement. Les banques ont, en quelque sorte, permis aux acheteurs de payer plus cher un actif dont le rendement locatif n'a cessé de se comprimer.

Un pouvoir d'achat immobilier qui se redresse, mais reste dégradé

La bonne nouvelle de cette mise à jour, c'est l'amélioration du pouvoir d'achat des acquéreurs. La baisse des taux d'intérêt amorcée fin 2023, combinée au recul progressif des prix rapportés au revenu, a produit ses effets. La durée d'emprunt théorique nécessaire pour acheter un même logement " toutes choses égales par ailleurs " a diminué de 5 ans depuis fin 2023, et se rapproche désormais de la durée moyenne des prêts effectivement accordés.

Cela dit, on reste loin du monde d'avant. Au quatrième trimestre 2025, le pouvoir d'achat immobilier était encore inférieur de 25 % à ce qu'il était en 2000. Un primo-accédant devait s'endetter sur 23 ans pour acheter le même logement qu'il aurait pu acquérir en 15 ans au tournant du siècle. C'est mieux qu'au pic de tension, mais ça reste une durée d'endettement supérieure de plus de moitié à la norme historique.

En avril 2026, les taux moyens se stabilisent :

• 10 ans : 2,70 % 
• 20 ans : 3,00 % 
• 25 ans : 3,15 % 

Les hausses restent limitées (5 à 15 points de base), ce qui soutient la reprise du pouvoir d'achat.

Les transactions repartent à la hausse

Le marché reprend des couleurs en volume de transactions. Fin février 2026, le cumul des ventes de logements anciens sur 12 mois atteignait 956 000 unités. La vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, à 2,9 %, reste toutefois inférieure de 10 % à sa tendance longue. On est donc dans une phase de reprise, mais pas encore dans un marché pleinement fluide.

Côté construction neuve, le tableau est plus sombre avec seulement 287 000 mises en chantier cumulées sur 12 mois — un niveau qui reflète les difficultés structurelles du secteur de la promotion immobilière.

L'endettement immobilier se stabilise enfin

Après avoir augmenté sans interruption de 2009 à 2022 (un cas unique parmi les grands pays occidentaux), le ratio dette immobilière / revenu disponible des ménages s'est stabilisé à 76 % fin février 2026. Cette stabilisation, amorcée à partir de mi-2022 sous l'effet du durcissement des conditions de crédit, marque un tournant.

La multiplication par 2,4 de ce ratio entre 2000 et 2022 avait été l'un des carburants de l'envolée des prix, et sa stabilisation suggère que ce moteur-là est désormais à l'arrêt.

Et pour les investisseurs ?

Le rendement locatif net reste très faible. C'est la conséquence arithmétique de prix de vente élevés et de loyers qui n'ont pas suivi. Parallèlement, les taux obligataires, bien que toujours bas par rapport aux décennies passées, sont remontés, rendant la comparaison entre placement immobilier et placement obligataire moins favorable à la pierre qu'elle ne l'était dans les années de taux zéro.

Les graphiques Friggit rappellent d'ailleurs que l'immobilier s'apparente à un investissement en rente perpétuelle indexée sur les loyers, dont le prix de revente n'est garanti à aucune échéance. Un rappel utile à l'heure où certains considèrent encore la pierre comme un placement sans risque.

Points essentiels

Le marché immobilier français reste dans une configuration atypique : des prix durablement élevés par rapport à leur tendance longue, portés par des conditions de financement historiquement accommodantes. La correction qui a eu lieu — baisse des prix rapportés au revenu, rechute des taux — a redonné du souffle aux transactions et amélioré le pouvoir d'achat des acquéreurs, mais on reste loin d'un retour à la normale au sens historique du terme.

Les graphiques Friggit ne prédisent pas l'avenir, mais ils posent les bonnes questions. Et la principale reste celle-ci : le marché peut-il se maintenir durablement 56 % au-dessus de sa tendance longue, ou la gravité finira-t-elle par l'emporter ?