Iroko Atlas dépasse son objectif de rendement dès sa 1e année

Iroko Atlas est une SCPI qui s'inscrit dans une stratégie clairement identifiée : une exposition 100 % hors France, pensée pour tirer parti des dynamiques immobilières européennes tout en recherchant une diversification géographique accrue. Dès sa première année pleine d'activité, cette SCPI affiche une performance globale annuelle 2025 de 9,41 %, un niveau supérieur à l'objectif de rendement initialement annoncé de 6,5 %. Dans un environnement marqué par des ajustements de valeurs, une sélectivité accrue des investisseurs et une normalisation progressive des marchés immobiliers européens, cette trajectoire mérite une analyse détaillée.

Lancée en septembre 2025 par la société de gestion Iroko, cette SCPI opportuniste cible principalement l'Europe de l'Ouest, l'Europe centrale et, de façon plus sélective, l'Amérique du Nord. Sans frais de souscription, elle se distingue par son ambition de générer des revenus élevés tout en mutualisant les risques via une pluralité de devises et une sélection rigoureuse d'actifs.

Une performance globale annuelle de 9,41 % en 2025

Décomposition de la performance

La performance globale annuelle 2025 d'Iroko Atlas s'établit précisément à 9,41 %. Elle repose sur les éléments suivants :

• Taux de distribution 2025 : 9,41 %
• Hausse du prix de part : +0,00 %

Autrement dit, la totalité de la performance provient du revenu distribué, sans revalorisation du prix de part sur l'exercice considéré. Cette configuration illustre une stratégie orientée vers la génération de flux locatifs, dans une logique de stabilité du prix de souscription.

Le prix de part reste stable à 200 €, avec une décote de 2,38 % par rapport à la valeur de reconstitution, maintenant ainsi un point d'entrée attractif pour les associés.

Une lecture prudente de la performance

L'absence de variation du prix de part ne traduit ni correction ni revalorisation. Elle permet de maintenir un point d'entrée stable pour les associés, tout en s'appuyant sur la capacité du portefeuille à permettre un niveau de distribution élevé. Cette performance, réalisée dès la première année malgré l'absence d'historique, dépasse l'objectif non garanti de 6 % de taux de distribution et de 7 % de TRI sur 10 ans, crédibilisant la stratégie dans un contexte exigeant.

Une stratégie d'investissement active en 2025

12 acquisitions réalisées sur l'année

En 2025, Iroko Atlas a réalisé 12 acquisitions, illustrant une dynamique d'investissement soutenue dès sa première année pleine. Cette activité traduit une volonté de déployer rapidement les capitaux collectés, tout en construisant un portefeuille diversifié. Le lancement a été précédé d'une phase préparatoire financée sur fonds propres, permettant une performance immédiate.

51 M€ investis en 2025

Le volume investi en 2025 atteint 51 M€, confirmant un développement progressif du véhicule. Ce niveau d'investissement reflète une capacité opérationnelle à identifier et concrétiser des opportunités sur des marchés immobiliers hors France. La capitalisation atteint 77,4 M€, avec un taux d'occupation physique et financier de 100 %.

Une SCPI exclusivement tournée vers l'international

Le choix du 100 % hors France

Iroko Atlas se distingue par un positionnement intégralement international. 

Cette orientation vise à :

• Offrir une exposition à des cycles immobiliers différenciés
• Renforcer la diversification géographique
• Mutualiser les risques locatifs et économiques

Ce parti pris structurel constitue un marqueur fort de la stratégie de la SCPI, excluant le marché français pour capter des opportunités plus larges et bénéficier d'une fiscalité allégée.

Enjeux et cohérence de la diversification

La diversification géographique repose sur l'idée que les marchés immobiliers européens n'évoluent pas de manière uniforme. En se positionnant hors France, la SCPI cherche à capter des opportunités dans des zones où les fondamentaux immobiliers peuvent différer, tant en termes de valorisation que de rendement.

Elle intègre également des critères ESG (Article 8 SFDR), excluant les secteurs controversés et évaluant chaque actif dans une logique d'amélioration continue de la performance extra-financière.

Une première année au-delà de l'objectif affiché

Dépassement de l'objectif de rendement

Dès sa première année, Iroko Atlas affiche un niveau de performance supérieur à son objectif de rendement non garanti. Cette situation reflète l'adéquation entre la stratégie d'investissement mise en œuvre et la capacité du portefeuille à générer des revenus.

Lecture dans le temps

L'atteinte d'un tel niveau dès la première année peut permettre :

• De crédibiliser la stratégie internationale
• D'illustrer l'efficacité du déploiement des capitaux
• De poser les bases d'un historique de performance

Cette lecture doit néanmoins s'inscrire dans une analyse de long terme, les frais de gestion élevés (14,40 %) et l'absence de recul invitant à la prudence.

Points clés à retenir

• SCPI 100 % hors France
• Performance globale annuelle 2025 : 9,41 %
• Taux de distribution 2025 : 9,41 %
• Prix de part stable à 200 €
• Décote de 2,38 % par rapport à la valeur de reconstitution
• 12 acquisitions réalisées en 2025
• 51 M€ investis sur l'exercice

Conclusion

Iroko Atlas démontre, dès sa première année, la pertinence d'une stratégie 100 % internationale dans un marché immobilier européen en mutation. Avec une performance de 9,41 % entièrement issue des distributions et un déploiement rapide des capitaux, elle dépasse ses objectifs ambitieux, tout en maintenant une stabilité attractive.

Cependant, comme pour toute SCPI récente, une vision long terme est essentielle pour évaluer sa résilience face aux cycles futurs. Les investisseurs avertis y verront un complément dynamique à des véhicules plus conservateurs comme Iroko Zen.

Les performances passées ne présagent pas des performances futures. La performance globale annuelle peut ne pas être représentative de la performance future, notamment en raison de l’impact du délai de jouissance.