Praemia REIM – Démographie européenne et immobilier de santé

Une mutation démographique majeure en Europe

L’étude santé publiée par Praemia REIM en 2025, intitulée Immobilier de santé : la démographie européenne au cœur des enjeux de demain, met en lumière un enjeu central pour les prochaines décennies : le vieillissement de la population européenne.

La population de l’Union européenne, estimée à 440 millions d’habitants en 2010, devrait atteindre 452 millions en 2040, soit une croissance annuelle moyenne de +0,1 %. Si la croissance démographique se stabilise, la structure par âge se transforme en profondeur.

• La part des personnes de 65 ans et plus passera de 17 % en 2010 à 26–30 % en 2040.
• Le nombre de personnes âgées de 75 ans et plus augmentera de 44 millions en 2020 à 64 millions en 2040.
• La population en âge de travailler diminuera, accentuant la pression sur le ratio de dépendance

Exemple par pays

• Allemagne : plus de 12 millions de 75 ans et + en 2040.
• France : 10,3 millions.
• Espagne et Italie : entre 7 et 10 millions chacun

Ce basculement démographique implique une demande accrue en infrastructures de santé : EHPAD, hôpitaux, cliniques, centres de réadaptation, structures spécialisées dans les troubles psychiques ou neurodégénératifs.

Les dépenses de santé : un poids économique croissant

Les dépenses de santé représentent entre 8 % et 12 % du PIB dans les grands pays européens. En 2023, elles atteignaient :

• Allemagne : 11,8 % du PIB, soit 444 Mds €.
• France : 11,6 % du PIB, soit 303 Mds €.
• Espagne : 9,6 % du PIB, soit 149 Mds €.
• Italie : 8,4 % du PIB, soit 177 Mds €

Entre 2016 et 2023, la croissance annuelle moyenne a été de :

• +4,2 % en Allemagne,
• +3,8 % en France,
• +5,5 % en Espagne,
• +3,3 % en Italie

Ventilation des dépenses par type de soins (2023)

Ces chiffres soulignent la priorité accordée à la santé par les États, mais aussi les limites budgétaires qui les conduisent à solliciter les capitaux privés pour financer les infrastructures.

Les systèmes de santé européens : Organisation et financement

Allemagne

• Assurance maladie obligatoire (GVK) couvrant 90 % de la population, financée par cotisations et impôts.
• Assurance privée (PKV) pour les hauts revenus, indépendants et fonctionnaires.
• Dépenses : 444 Mds € (2023).

France

• Assurance Maladie couvrant 100 % de la population.
• Complémentaires santé obligatoires pour les salariés du privé.
• Dépenses : 303 Mds € (2023).

Italie

• Servizio Sanitario Nazionale (SSN), financé par l’impôt.
• Assurance privée non obligatoire mais utilisée pour réduire les délais.
• Dépenses : 177 Mds € (2023).

Espagne

• Sistema Nacional de Salud (SNS), universel et financé par l’impôt.
• Assurance privée facultative, souvent pour contourner les listes d’attente.
• Dépenses : 149 Mds € (2023)

Déficit structurel en maisons de retraite médicalisées

L’Union européenne compte environ 4 millions de lits en maisons de retraite médicalisées. Pour maintenir le taux de couverture actuel, il faudra atteindre 4,6 millions en 2040, soit une création additionnelle de 1,6 million de lits.

Tableau – Déficit estimé de lits et besoins d’investissement

Par ailleurs, entre 200 000 et 400 000 lits existants nécessitent une rénovation pour lutter contre l’obsolescence.

Le coût d’une chambre : Disparités entre pays

L’étude détaille le prix moyen d’une chambre en maison de retraite médicalisée :

• Allemagne (Pflegeheim) : 80–115 €/jour, 45–55 % financés par le résident.
• France (EHPAD) : 60–115 €/jour, 65 % financés par le résident.
• Italie (RSA) : 50–100 €/jour, 50 % financés par le résident.
• Espagne (Residencia de mayores) : 55 €/jour, 80 % financés par le résident

Ces écarts reflètent des systèmes de financement et de solidarité différents, mais aussi une charge significative pour les familles.

La structure de l’offre en immobilier de santé

L’immobilier de santé regroupe quatre typologies principales :

1. Structures de ville : cabinets médicaux, laboratoires, centres de soins et de prévention.
2. Établissements médico-sociaux : maisons de retraite, établissements pour handicapés, centres d’hébergement.
3. Établissements hospitaliers et ambulatoires : hôpitaux, cliniques, centres de réadaptation.
4. Recherche et industrie de santé : hôpitaux universitaires, laboratoires pharmaceutiques et biotechnologies

Cette diversité reflète des besoins allant du soin courant aux traitements lourds et à la recherche de pointe.

L’investissement en immobilier de santé : Une dynamique croissante

Les capitaux investis en immobilier de santé en Europe ont triplé en 20 ans, atteignant plus de 115 Mds € entre 2014 et 2024.

• Depuis 2019 : 12 à 17 Mds €/an investis.
• Principaux marchés : Royaume-Uni, Allemagne, France.
• Principaux actifs : résidences seniors/médicalisées, hôpitaux, cliniques, laboratoires

Performance et rendements : Stabilité et résilience

Rendements

• Résidences médicalisées : 4,5–6 %.
• Cliniques : 5–6 %.
• Sciences de la vie : ≈ 5 %

Performance globale

• Rendement moyen : 7 %/an entre 2013 et 2024, vs 5,6 % pour l’ensemble de l’immobilier.
• Rendement locatif : 4–6,5 %, avec baux de 12–20 ans.
• Résilience en période de crise : meilleure tenue que les bureaux ou commerces, y compris durant le COVID et la phase inflationniste 2022–2024

Opportunités et risques pour les investisseurs

Opportunités

• Demande structurelle croissante liée au vieillissement.
• Diversification au sein d’un portefeuille immobilier.
• Alignement ESG : climat, bien-être, accès aux soins.
• Stabilité des loyers avec des baux longs.

Risques

• Réglementaires : normes strictes, réformes possibles.
• Opérationnels : dépendance à l’exploitant, solidité financière.
• Techniques : obsolescence, transition énergétique.
• Marché : vacance locale, saturation.
• Liquidité : profondeur de marché variable selon les pays

Praemia REIM : Un acteur majeur en Europe

Praemia REIM gère aujourd’hui 36 Mds € d’encours, répartis sur :

• 50 % santé et éducation,
• 30 % bureaux,
• 8 % résidentiel,
• 6 % commerce,
• 5 % hôtellerie,
• 1 % logistique

La société de gestion compte 450 collaborateurs dans 7 pays, gère 97 fonds pour plus de 96 000 investisseurs, et détient 1 600 immeubles dans 11 pays européens.

Conclusion : Un secteur au cœur des enjeux de demain

L’étude santé de Praemia REIM confirme que l’immobilier de santé est l’un des secteurs les plus stratégiques face au défi démographique européen.

Avec un déficit estimé à 1,6 million de lits d’ici 2040, un besoin d’investissement entre 130 et 200 Mds €, et des rendements stables de 4,5–6 %, cette classe d’actifs combine utilité sociale et attractivité économique.

La profondeur des besoins, la stabilité des loyers et l’alignement ESG en font une composante incontournable des portefeuilles immobiliers et un pilier pour l’avenir des systèmes de santé européens.

Source : Praemia REIM – Immobilier de santé : la démographie européenne au cœur des enjeux

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