Principal® Inside conclut sa deuxième acquisition aux États-Unis dans l’éducation

Principal^® Inside poursuit sa montée en puissance outre-Atlantique en signant une deuxième acquisition aux États-Unis, cette fois dans le secteur de l'éducation de la petite enfance, au cœur de la métropole Dallas–Fort Worth (Texas). Cette opération illustre la stratégie assumée de diversification internationale de la SCPI, tant sur le plan géographique que sectoriel, avec un accent marqué sur des actifs "essentiels" portés par des tendances démographiques robustes.

Au-delà du simple communiqué d'acquisition, cette transaction éclaire trois enjeux majeurs pour les épargnants : la place des États-Unis dans une allocation SCPI, l'intérêt des baux triple net très longs, et le potentiel du segment de l'éducation de la petite enfance comme actif d'investissement.

Un actif récent, sécurisé par un bail long terme

La SCPI Principal^® Inside a acquis un immeuble récent dédié à l'éducation de la petite enfance, situé à Kennedale, dans l'aire métropolitaine Dallas–Fort Worth, l'un des pôles les plus dynamiques des États-Unis en termes d'emplois, de démographie et d'immobilier commercial.

Caractéristiques clés de l'actif

• Localisation : Kennedale (aire métropolitaine Dallas–Fort Worth, Texas)
• Usage : établissement d'éducation de la petite enfance (pré-scolaire)
• Construction : 2025, immeuble neuf répondant aux standards récents
• Type de bail : bail triple net ferme de 20 ans
• Locataire : opérateur majeur américain de l'éducation pré-scolaire, exploitant plus de 350 établissements aux États-Unis

Le bail triple net (NNN) implique que le locataire prend en charge les charges d'exploitation, les impôts fonciers et les coûts d'entretien courant et, souvent, une partie significative des gros travaux. Pour une SCPI, cela se traduit par :

• une forte visibilité sur le cash-flow locatif ;
• une maîtrise du risque de dérive de charges ;
• une simplicité de gestion, le propriétaire supportant beaucoup moins de coûts imprévus qu'en bail " classique ".

La durée ferme de 20 ans verrouille un cadre locatif stable, particulièrement apprécié dans un environnement de taux d'intérêt encore élevé : même si le rendement facial peut sembler modéré par rapport à certains actifs plus risqués, la valeur se trouve dans la durée de l'engagement et la qualité du crédit locataire.

Il est essentiel de rappeler aux épargnants qu'un rendement de 7,61 % sur 20 ans, avec un immeuble neuf et un locataire de premier plan, ne se compare pas à un 7,5–8 % obtenu sur un actif secondaire, plus ancien, avec un bail court et un locataire fragile.

Des fondamentaux financiers attractifs et lisibles

L'acquisition a été réalisée pour un montant de 4,6 millions de dollars, pour un rendement initial brut de 7,61 %.

Pour un investisseur SCPI, ces chiffres traduisent plusieurs éléments :

• Le ticket d'investissement (4,6 M$) reste modulaire, permettant à la SCPI de multiplier ce type d'opérations ciblées plutôt que de concentrer le risque sur un très gros actif unique.
• Le rendement brut de 7,61 % se situe dans le haut de la fourchette des transactions " core / core+ " sur des actifs neufs, avec bail long et locataire solide aux États-Unis, surtout dans un secteur défensif comme la petite enfance.
• Le couple risque / rendement est cohérent : immeuble neuf, secteur essentiel, bail longue durée, triple net, opérateur d'envergure nationale.

L'observation clé, pour un lecteur averti, est la suivante : le taux peut paraître " modeste " si l'on se focalise uniquement sur le chiffre, mais :

• la durée de 20 ans réduit fortement le risque de vacance à moyen terme ;
• le caractère triple net améliore la visibilité sur le rendement net pour le propriétaire ;
• un actif de 2025 limite les risques de capex lourds à court et moyen terme.

En d'autres termes, l'investisseur n'achète pas qu'un taux de 7,61 % aujourd'hui, il achète 20 ans de visibilité locative sur un actif récent, dans une zone en croissance et sur un besoin social difficilement délocalisable : accueillir les jeunes enfants.

Un pari aligné sur les grandes tendances démographiques au Texas

Les équipes de Principal Asset Management soulignent plusieurs facteurs structurels qui soutiennent le secteur de l'éducation de la petite enfance au Texas, et particulièrement dans la région Dallas–Fort Worth.

Tendances clés mises en avant

• Forte croissance démographique dans la région Dallas–Fort Worth, l'une des plus dynamiques des États-Unis en termes d'arrivées de nouveaux ménages et d'emplois.
• Augmentation du nombre de jeunes ménages actifs, souvent bi-actifs, à la recherche de solutions de garde proches de leur domicile ou de leurs lieux de travail.
• Demande durable pour les infrastructures d'éducation pré-scolaire, en particulier dans les zones résidentielles et périurbaines en expansion.

Sur le plan immobilier, cette opération illustre un mouvement de fond : les investisseurs institutionnels s'intéressent de plus en plus aux actifs d'exploitation "social infrastructure" (santé, éducation, petite enfance) pour leur caractère :

• résilient (les besoins perdurent même en période de ralentissement économique) ;
• corrélé aux dynamiques démographiques plus qu'aux cycles purement économiques ;
• peu représenté dans les portefeuilles grand public, ce qui offre un potentiel de diversification.

En rayon de trois miles autour de l'actif, les données socio-économiques montrent un environnement à hauts revenus, avec un revenu moyen des ménages supérieur à 130 000 dollars par an et un pouvoir d'achat cumulé de plus de 5 milliards de dollars, ce qui renforce le profil solvable de la clientèle adressée par le locataire.

Pour un investisseur SCPI, cela signifie que :

• le locataire opère dans une zone de chalandise premium ;
• le pouvoir d'achat local soutient le niveau des tarifs pratiqués ;
• la demande de services de garde de qualité repose sur des fondamentaux solides, au-delà de simples effets conjoncturels.

Une diversification internationale et sectorielle clairement assumée

Cette acquisition s'inscrit dans le prolongement direct de la stratégie de Principal^® Inside, qui vise une exposition transatlantique équilibrée entre l'Europe et l'Amérique du Nord, avec une diversification sectorielle autour de thématiques jugées résilientes (santé, éducation, etc.).

Étapes clés du déploiement américain

• Début décembre 2025 : première acquisition aux États-Unis, dans le secteur de la santé, en Floride.
• 23 décembre 2025 : deuxième acquisition, dans l'éducation de la petite enfance, à Kennedale (Texas).

La SCPI affiche ainsi :

• une capacité d'exécution rapide sur des marchés non européens, grâce aux équipes locales de Principal Real Estate ;
• une volonté d'assembler un portefeuille multi-pays, multi-actifs, mais concentré sur des secteurs " de besoin " : santé, éducation, petite enfance, et plus largement infrastructures sociales.

Pour l'épargnant, l'intérêt de cette démarche est double :

• Diversification géographique : réduire la dépendance aux cycles immobiliers et économiques européens, en bénéficiant de marchés comme le Texas ou la Floride, portés par la démographie, l'emploi et la migration interne américaine.
• Diversification sectorielle : s'exposer à des classes d'actifs moins traditionnelles pour les SCPI grand public (crèches, écoles, santé), qui n'ont pas les mêmes drivers que les bureaux ou le commerce.

Ce qu'il faut retenir pour l'épargnant SCPI

En synthèse, cette deuxième opération américaine illustre les grands axes de la stratégie de Principal^® Inside :

• Deuxième acquisition américaine réalisée dans un segment porteur : après la santé en Floride, la petite enfance au Texas.
• Actif récent, construit en 2025, offrant une visibilité technique et réglementaire à long terme.
• Bail triple net ferme de 20 ans, sécurisant les flux locatifs et limitant la charge de travaux pour le propriétaire.
• Locataire solide, acteur majeur de l'éducation de la petite enfance avec plus de 350 établissements aux États-Unis.
• Rendement initial brut de 7,61 %, niveau qui peut sembler modéré au regard de certaines promesses de rendement de marché, mais qui s'apprécie à l'aune de la qualité de l'actif, de la durée d'engagement et du profil de risque.
• Alignement avec la stratégie internationale de la SCPI, visant une exposition équilibrée entre marchés américains et européens, autour de classes d'actifs essentielles.

Conclusion

Avec cette nouvelle acquisition dans l'éducation de la petite enfance au Texas, Principal^® Inside confirme sa montée en gamme sur le marché américain et son positionnement sur des actifs à la fois sociaux, essentiels et adossés à des tendances démographiques longues. Pour les épargnants, le message est clair : le rendement ne se juge pas seulement au pourcentage affiché, mais à la durée de l'engagement, à la solidité du locataire et à la qualité de l'actif.

Un taux initial brut de 7,61 % sur un immeuble neuf, en bail triple net ferme de 20 ans, à un opérateur majeur, dans une zone en forte croissance, constitue un compromis attractif entre rendement et sécurité des revenus. Dans la logique de diversification internationale de Principal^® Inside, cette opération texane apparaît comme une brique cohérente et structurante d'une stratégie transatlantique qui s'ancre de plus en plus dans les fondamentaux démographiques américains.