SCPI Iroko Zen : Une nouvelle acquisition au Royaume-Uni

Un retail park à Swansea pour consolider la présence européenne

La SCPI Iroko Zen poursuit son développement européen avec une nouvelle acquisition au Royaume-Uni, marquant une étape significative dans sa stratégie de diversification géographique. Après plusieurs investissements sur le continent, la SCPI pilotée par Iroko franchit un nouveau cap avec l'achat d'un retail park situé à Swansea, deuxième plus grande ville du Pays de Galles. Cette opération, réalisée au deuxième trimestre 2025, s'inscrit dans une série de sept acquisitions pour un total de 124 M€, incluant d'autres actifs aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Irlande.

Un actif stratégique dans une zone commerciale dynamique

L'actif acquis par Iroko Zen est un retail park construit en 1985, ayant fait l'objet d'une rénovation complète en 2003. Il développe une surface totale d'environ 7 300 m², répartie en 9 cellules commerciales, et bénéficie d'un emplacement attractif au sein de l'une des principales zones commerciales de l'agglomération de Swansea, connue sous le nom de West Swansea Retail Park.

Des enseignes solides pour une sécurité locative

L'ensemble est entièrement loué à des enseignes de renom, nationales et internationales :

• Marks & Spencer
• B&M
• Costa Coffee
• Pets at Home
• Mountain Warehouse
• Cancer Research

Cette typologie de locataires permet à la SCPI de viser une pérennité des loyers, avec une WALB (Weighted Average Lease Break) de 7,6 ans pour l'ensemble du patrimoine, soit une durée moyenne ferme des baux assurant une stabilité de revenus sur le moyen terme.

Une acquisition de 20,87 M€ pour un rendement AEM non garanti de 7,45 %*

Le montant investi dans cette opération s'élève à 20 870 000 euros hors droits. L'actif génère un rendement immobilier acte en mains non garanti de 7,45 % (rendement à l'acquisition théorique, hors aléas de paiement des loyers).

À noter : Ce taux est indicatif, basé sur les loyers en place à la date d'acquisition. Il dépend notamment du bon paiement par les locataires, et ne présume pas du rendement futur de l'ensemble de la SCPI.

Tableau récapitulatif de l'acquisition

Une stratégie d'expansion européenne affirmée

Avec cette opération au Royaume-Uni, Iroko Zen confirme son ambition d'accroître son exposition hors de France. Déjà implantée dans plusieurs pays européens (Allemagne, Espagne, Irlande, Pays-Bas), la SCPI élargit sa couverture à un nouveau marché, malgré un contexte économique post-Brexit encore en phase de stabilisation. Au T2 2025, la part des commerces dans le patrimoine est passée à 36 %, reflétant une accélération des investissements dans cette typologie.

Pourquoi le Royaume-Uni ?

Le marché immobilier britannique reste attractif pour les investisseurs à long terme. Malgré des incertitudes économiques, la résilience des actifs commerciaux bien situés reste forte, notamment dans les grandes agglomérations. Les prévisions indiquent une hausse de 1,6 % des valeurs des retail parks en 2025, soulignant la solidité de ces segments. La présence d'enseignes nationales de premier plan et des durées fermes de baux supérieures à la moyenne contribuent à la solidité de ces actifs.

Iroko Zen : Un positionnement agile et digital

Créée en 2020 par la société de gestion Iroko, la SCPI Iroko Zen a su s'imposer rapidement comme une référence parmi les SCPI dites "sans frais de souscription". Son modèle s'appuie sur une gestion digitalisée, une politique d'acquisition opportuniste et une diversification sectorielle et géographique. Au 30 juin 2025, la SCPI compte 149 actifs, une capitalisation de 1,1 Md€, 22 651 associés, un taux d'occupation financier de 98,8 % et une surface sous gestion de 798 540 m².

Rappel des points clés de la SCPI

• SCPI sans frais de souscription (Des frais de sortie anticipée de 5 % HT pour les retraits avant 3 ans et de gestion annuelle de 12 % HT sur les loyers perçus sont appliqués.)
• SCPI à capital variable
• Distribution mensuelle
• Label ISR (Investissement Socialement Responsable)

En intégrant un actif tel que le retail park de Swansea, Iroko Zen continue de proposer des investissements en phase avec sa stratégie : des immeubles récents ou rénovés, loués à des locataires solides, dans des zones à fort potentiel. La valeur de reconstitution s'établit à 213,65 € par part au 30 juin 2025, après une réévaluation indépendante, et le prix de souscription a été porté à 204 € par part au 1er août 2025.

Exemple concret : Swansea, une ville dynamique

Swansea, deuxième ville du Pays de Galles avec plus de 300 000 habitants dans son agglomération, bénéficie d'une économie diversifiée. Ancien bassin industriel, elle a su se transformer avec l'essor des secteurs de la distribution, de la santé, de l'enseignement supérieur et du tourisme. La ville dispose également d'une excellente connectivité routière, ce qui renforce l'attractivité de ses zones commerciales.

Un patrimoine de plus en plus européen

Au fil de ses acquisitions, Iroko Zen se positionne comme une SCPI paneuropéenne, capable de saisir des opportunités sur plusieurs marchés tout en assurant une gestion rigoureuse des risques. L'entrée dans le marché gallois constitue une nouvelle étape de son expansion, illustrant sa capacité à investir dans des actifs à fort potentiel locatif, tout en maintenant un rendement attractif à l'achat. La collecte nette du semestre 1 2025 atteint un record de 281,20 M€, avec une capitalisation dépassant le milliard d'euros.

Conclusion : Une SCPI en mouvement

L'acquisition du retail park à Swansea pour 20,87 M€ HD marque une nouvelle avancée pour Iroko Zen dans son ambition européenne. Avec un rendement non garanti de 7,45 %* acte en mains, une durée moyenne de bail de 7,6 ans pour le patrimoine, et des enseignes locataires solides, l'actif s'inscrit dans une stratégie de création de valeur sur le long terme.

Cette opération s'ajoute à une série d'acquisitions menées avec discernement, permettant à la SCPI de consolider sa diversification géographique tout en poursuivant une dynamique de croissance maîtrisée, comme en témoigne son TRI 2024 supérieur à l'objectif de 8 ans.

*Le rendement est non garanti. Il s'agit du taux à l'achat : un taux théorique qui dépend du bon paiement des loyers par les locataires. Le rendement à l'acquisition correspond au loyer annuel rapporté au prix d'acquisition acte en main de l'immeuble. Cet actif n'est pas représentatif de l'ensemble du patrimoine de la SCPI Iroko Zen. Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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