SCPI Principal® Inside : dernière ligne droite pour la phase Sponsor

En ce début d'année 2026, la SCPI Principal® Inside aborde une séquence décisive : la dernière ligne droite de sa phase Sponsor, dont la clôture est fixée au 31 janvier 2026.^[1][5] Lancée avec l'ambition de proposer une allocation immobilière internationale structurelle, principalement entre l'Europe (hors France) et les États-Unis,^[1][2][4] la SCPI se distingue à ce stade par un double profil : un véhicule encore en construction, mais déjà opérationnel, avec deux acquisitions réalisées aux États-Unis, des premiers loyers encaissés et une collecte significative d'environ 20 M€.

Cette configuration crée un contexte rare pour les épargnants : la phase Sponsor conserve ses conditions d'entrée temporaires et avantageuses, tandis que la SCPI a déjà commencé à matérialiser sa stratégie sur le terrain, en particulier sur le marché immobilier américain.

La phase Sponsor : un cadre temporaire aux conditions spécifiques

La phase Sponsor correspond à la période de lancement commercial de Principal® Inside, du 1^er octobre 2025 au 31 janvier 2026.^[1] Elle a pour vocation d'accompagner les premiers souscripteurs avec des paramètres de souscription bonifiés, qui évolueront à compter du 1^er février 2026.

Des conditions financières distinctes jusqu'au 31 janvier 2026

Jusqu'à la clôture de cette phase, la souscription de parts s'effectue selon les modalités suivantes :^[1][2][3][5]

• Prix de part décoté :
  • 238 € HT (phase Sponsor)
  • 250 € HT à compter du 1^er février 2026
• Commission de souscription réduite :
  • 5,46 % HT (soit 6,55 % TTC) pendant la phase Sponsor
  • 10 % HT (12 % TTC) à partir du 1^er février 2026
• Délai de jouissance raccourci :
  • Jouissance au 1^er jour du 3^e mois suivant la souscription pendant la phase Sponsor^[2][4][5]
  • Jouissance au 1^er jour du 6^e mois en régime standard après la phase Sponsor^[2][4][5]

Ces paramètres combinés offrent :

• un prix d'entrée temporairement réduit ;
• une charge de frais initiaux amoindrie ;
• une mise en jouissance accélérée, donc un raccourcissement de la période sans revenus pour l'investisseur.

Pour les épargnants qui se positionnent avant la fin janvier 2026, l'enjeu est double : verrouiller ces conditions avant leur disparition et bénéficier d'un véhicule déjà partiellement investi.

Une stratégie d'investissement déjà concrètement déployée

Au-delà du cadre de souscription, Principal® Inside se singularise par une exécution rapide de sa stratégie immobilière. Fidèle à son positionnement 100 % international,^[1][4] la SCPI a orienté ses premiers déploiements vers les États-Unis, s'appuyant sur la présence historique et les équipes locales de Principal Asset Management.^[1][2][6][8]

Dès les premières semaines suivant son lancement, les capitaux collectés ont commencé à être investis sur le marché américain, conformément au positionnement annoncé : un portefeuille core / core+ international, avec une répartition cible autour de 50 % Europe hors France / 50 % États-Unis, et une diversification sectorielle incluant santé, éducation, logistique, bureaux, commerce, hôtellerie et résidentiel géré.^[2][4][6]

Une première acquisition dans le secteur de la santé en Floride

La première opération a été finalisée début décembre 2025, dans le secteur de la santé, en Floride.^[2][6] Elle marque le démarrage effectif du déploiement du portefeuille américain et illustre un des axes centraux de la stratégie : le ciblage de secteurs immobiliers essentiels, moins cycliques et corrélés à des besoins structurels (santé, éducation, etc.).^[2][6]

Même si les détails précis (montant, rendement, durée de bail) ne sont pas encore publiés, cette acquisition s'intègre dans une logique de construction progressive d'un portefeuille diversifié sur des segments jugés résilients dans le contexte post‑cycle haussier des taux.

Une deuxième acquisition au Texas dans l'éducation de la petite enfance

La dynamique s'est intensifiée avec une deuxième acquisition finalisée le 23 décembre 2025 dans le secteur de l'éducation de la petite enfance, à Kennedale, au cœur de la zone métropolitaine Dallas–Fort Worth (Texas), l'un des pôles économiques et démographiques les plus dynamiques des États-Unis.^[5]

Un actif récent au cœur d'un pôle économique majeur

Les caractéristiques clés de cet actif sont les suivantes :^[5]

• Localisation : Kennedale, au sein de la métropole Dallas–Fort Worth (Texas)
• Secteur : Éducation – petite enfance (crèche / établissement préscolaire)
• Année de construction : 2025
• Montant d'acquisition : 4,6 M$
• Rendement initial brut : 7,61 %

L'actif est récent, adapté aux standards actuels, et positionné sur un segment porté par des tendances sociales profondes (montée des ménages bi‑actifs, professionnalisation de la garde d'enfants, importance accrue de l'éducation préscolaire).

Un bail long et structurant

L'immeuble est entièrement loué dans le cadre d'un bail triple net ferme de 20 ans, signé avec un acteur majeur américain de l'éducation de la petite enfance, exploitant environ 350 établissements à travers les États-Unis.^[5]

Un bail triple net (NNN) implique que le locataire assume la quasi‑totalité des charges d'exploitation (taxes, assurances, maintenance), ce qui permet :

• une visibilité accrue sur le flux de loyers pour la SCPI ;
• une limitation de la volatilité des charges côté propriétaire ;
• une exposition plus directe à la capacité de paiement du locataire.

Le modèle économique du preneur s'appuie sur plusieurs fondamentaux structurels :

• Croissance des ménages à double revenu, renforçant le recours à des solutions de garde organisées ;
• Valorisation croissante de l'éducation préscolaire ;
• Développement des zones résidentielles et périurbaines autour des grandes métropoles, soutenant la demande locale pour ce type d'équipement.^[5]

Un environnement démographique favorable

L'implantation de l'actif au sein de la métropole Dallas–Fort Worth s'accompagne d'un environnement socio‑économique attractif. Dans un rayon de trois miles (environ 5 km) autour du site, on observe :^[5]

• un revenu moyen des ménages supérieur à 130 000 $ par an ;
• un pouvoir d'achat cumulé de plus de 5 milliards de dollars.

Ces données confortent :

• la solidité du bassin de clientèle potentiel du locataire ;
• la pertinence du positionnement de l'actif dans son micro‑marché ;
• la visibilité à long terme sur la demande locale, malgré un cycle immobilier globalement plus exigeant.

Une exécution cohérente avec la stratégie du fonds

Les deux premières acquisitions traduisent la capacité de Principal® Inside à déployer rapidement les capitaux collectés, en capitalisant sur l'implantation locale et l'expertise globale de Principal Asset Management, classé parmi les principaux gérants immobiliers mondiaux.^[2][6][8]

La stratégie d'investissement s'articule autour de plusieurs axes clairement identifiés :^[1][2][4][6]

• Ciblage de secteurs immobiliers essentiels (santé, éducation, logistique, etc.) ;
• Sélection d'actifs récents, limitant le risque de CAPEX lourd à court terme ;
• Baux longs et structurants, offrant prévisibilité et stabilité des flux ;
• Fondamentaux démographiques solides, avec une attention portée aux zones à forte croissance de population et de revenus ;
• Déploiement rapide post‑collecte, réduisant la durée de trésorerie dormante et accélérant la génération de loyers.

Pour les investisseurs, cette exécution dès la phase Sponsor constitue un signal important : les fonds ne restent pas en attente prolongée, mais sont progressivement transformés en actifs générateurs de revenus.

Premiers loyers encaissés : une mise en exploitation effective

Dans le prolongement de ces deux acquisitions, les premiers loyers ont déjà été encaissés par la SCPI. Ce jalon est loin d'être anecdotique dans le calendrier :

• il atteste d'une mise en exploitation rapide des actifs acquis ;
• il confirme une utilisation concrète des capitaux investis ;
• il matérialise une génération de revenus effective pour la SCPI, alors même que le véhicule est encore en phase Sponsor.

Pour une SCPI récente, disposer, à ce stade, d'actifs loués, d'un bail triple net de 20 ans et de loyers perçus est un élément différenciant par rapport à certains lancements où la collecte précède largement le déploiement.

Une collecte déjà significative

Sur le plan commercial, Principal® Inside bénéficie d'un démarrage qualifié de dynamique. Selon les données disponibles fin 2025, la SCPI enregistre déjà 20 M€ de collecte (ordre de grandeur cohérent avec les indicateurs de marché, certains intermédiaires évoquant plus de 20 M€ à 23 M€ sur le dernier trimestre).^[2][9]

Ce niveau de collecte traduit :

• l'intérêt du marché pour une stratégie internationale structurée ;
• la confiance accordée à Principal Asset Management et à son positionnement institutionnel ;
• une adhésion rapide des investisseurs dès la phase de lancement.

Cette collecte donne de la profondeur au véhicule et permet à la société de gestion de poursuivre le pipeline d'acquisitions déjà engagé.

Un alignement de facteurs particulièrement marqué

À l'approche de la clôture de la phase Sponsor, plusieurs paramètres se retrouvent simultanément alignés :

• des conditions d'entrée temporaires encore en vigueur (prix décoté, commission réduite, délai de jouissance raccourci) jusqu'au 31 janvier 2026 ;^[1][2][3][5]
• une stratégie déjà mise en œuvre, avec un positionnement international clairement affirmé ;^[1][2][4][6]
• deux actifs acquis aux États-Unis (santé en Floride, éducation de la petite enfance au Texas) ;
• des premiers loyers encaissés, matérialisant la transition de la SCPI vers une phase pleinement opérationnelle ;
• une collecte déjà engagée, de l'ordre de 20 M€.

Concrètement, l'investisseur qui se positionne encore en phase Sponsor entre dans un véhicule :

• qui n'est plus une page blanche ;
• mais qui n'est pas encore arrivé à maturité, laissant un potentiel de construction progressive du portefeuille.

Rappel précis des modalités de souscription en phase Sponsor

La date du 31 janvier 2026 constitue une échéance ferme pour bénéficier des conditions Sponsor.^[1][2][3][5] Au‑delà, les nouvelles conditions standard (prix à 250 €, commission portée à 10 % HT, jouissance au 6^e mois) s'appliqueront.

Dates limites selon le mode de règlement

Les dates limites varient selon le mode de règlement choisi :

• Règlement par prélèvement :
  • Le dossier complet doit être reçu avant le vendredi 23 janvier 2026 (prise en compte du temps de traitement).
• Règlement par virement :
  • Le virement doit être reçu impérativement avant le 31 janvier 2026.

Conséquences d'un dossier incomplet

En cas de dossier incomplet au 31 janvier 2026, plusieurs cas de figure sont possibles :

• Émission d'un nouveau Bulletin de Souscription avec les nouvelles conditions post‑Sponsor (prix 250 €, frais 10 % HT, délai de jouissance allongé) ;
• Ou avenant au Bulletin de Souscription, permettant d'augmenter le montant souscrit tout en conservant le nombre de parts, sous réserve d'acceptation, afin de s'ajuster à la nouvelle grille tarifaire sans modifier le nombre de parts.

La qualité et la complétude du dossier avant le 31 janvier sont donc déterminantes pour figer les conditions Sponsor.

Réouverture du parcours digital après la phase Sponsor

Après la clôture de la phase Sponsor et la mise à jour du prix de part à 250 €, le parcours de souscription digital sera réouvert au plus tard le mercredi 4 février 2026.

Cette suspension temporaire vise principalement à :

• intégrer les nouvelles conditions commerciales ;
• assurer une continuité opérationnelle entre la fin de la phase Sponsor et le régime standard.

Tableau récapitulatif des acquisitions réalisées

Conclusion : une "fenêtre Sponsor" qui se referme

La SCPI Principal® Inside aborde la fin de sa phase Sponsor avec plusieurs éléments déjà en place : architecture internationale, premiers actifs américains acquis, baux longs sécurisés, loyers encaissés et collecte significative. Dans un environnement immobilier mondial encore marqué par la remontée des taux et la sélectivité des marchés, la SCPI se positionne comme un véhicule permettant d'accéder, via un ticket d'entrée de l'ordre de quelques milliers d'euros, à une expertise institutionnelle globale.^[1][2][6][8]

À quelques semaines de la clôture du 31 janvier 2026, la question n'est plus seulement celle de l'opportunité de se positionner sur une SCPI internationale, mais aussi celle du timing : entrer avant la fin de la phase Sponsor, c'est bénéficier de conditions transitoires particulièrement attractives, au moment précis où le véhicule est à la fois en construction et déjà en exploitation.