SCPI Unidelta : Résilience et diversification au 1er semestre 2025

Un contexte économique tendu mais une gestion solide

Le premier semestre 2025 s’est déroulé dans un contexte économique mondial incertain, marqué par une hausse des coûts de construction, une inflation persistante et une instabilité politique en Europe.  Les guerres en Ukraine et au Moyen-Orient ont accentué les tensions, tandis que la croissance atone en France et la faiblesse de la consommation ont ralenti les investissements.  Malgré cet environnement complexe, la SCPI Unidelta, gérée par Deltager, a démontré une capacité d’adaptation et de résilience, confirmant son positionnement prudent et diversifié.

Une capitalisation robuste et une distribution stable

Au 30 juin 2025, la capitalisation de la SCPI Unidelta atteint 322,67 M€, pour 298 778 parts détenues par 7 212 associés. Le prix d’exécution s’établit à 980 € (hors frais), et 1 079,96 € frais inclus.

Tableau récapitulatif des chiffres clés au 30/06/2025

La SCPI Unidelta maintient une distribution trimestrielle provisoire de 16,00 € par part, soit 64 € sur l’année, traduisant une stabilité appréciable dans un marché immobilier chahuté. Le taux de distribution de 4,99 % illustre la résilience du rendement, tandis que le Taux d’Occupation Financier (TOF), bien que légèrement en retrait à 87,58 % (-1,7 point par rapport à fin 2024), reste satisfaisant dans un contexte de tensions sur les bureaux.

Un marché secondaire dynamique et fluide

Le marché secondaire s’est montré particulièrement actif au 1er semestre 2025, avec 3 106 parts échangées, en hausse de 21 % par rapport au second semestre 2024.  Le prix d’exécution s’est stabilisé à 950 € pendant cinq mois avant d’atteindre 980 € en juin 2025. Seules 1 236 parts étaient en attente de cession, soit 0,41 % du total en circulation — un niveau très faible, témoignant de la bonne liquidité du marché.

Évolution du marché secondaire (janvier à juin 2025)

Aucune opération de gré à gré n’a été enregistrée sur la période, et aucune augmentation de capital n’a eu lieu. Toutefois, la société de gestion étudie un projet de relance de la collecte pour début 2026, sous réserve d’une stabilisation économique.

Une stratégie de diversification renforcée

Acquisition emblématique à Nice

La SCPI Unidelta a signé, le 21 mars 2025, l’acquisition en VEFA d’une résidence de tourisme baptisée « Villa Hermès », située à Nice (06), dans un quartier touristique proche de la Place Garibaldi et de la Place du Pin. L’actif de 1 210 m², réparti sur 8 niveaux et 14 logements, sera exploité par Edgar Suites dans le cadre d’un bail ferme de 12 ans pour un loyer annuel indexé de 628 000 € HT HC.  L’investissement, d’un montant acte en mains de 11,66 M€, a été réalisé en co-investissement (50/50) avec la Caisse Régionale de Crédit Agricole Provence Côte d’Azur.  La livraison est prévue au 2e trimestre 2027. Cette acquisition s’inscrit dans une stratégie visant à diversifier le patrimoine vers des résidences gérées à rendement locatif attractif (5,40 % brut).

Livraison de la première résidence seniors à Manosque

La livraison de la résidence services seniors “La Ferme de Ponsonne” à Manosque (04), intervenue les 2 et 3 juillet 2025, marque une étape majeure pour Unidelta.  Composée de 100 logements répartis sur deux bâtiments, cette résidence est exploitée par API Résidences, avec un bail ferme de 12 ans et un loyer annuel de 507 207 €. Cette opération, d’un montant de 11,8 M€ HT acte en mains, a également été menée en indivision à 50 % avec le Crédit Agricole Provence Côte d’Azur.

Ces deux opérations illustrent la stratégie d’allocation équilibrée de la SCPI entre actifs tertiaires, résidences gérées et immobilier à impact local.

Une activité locative en évolution

Sur le semestre, la SCPI Unidelta a enregistré 6,8 M€ de loyers encaissés, pour un taux d’encaissement de 88,84 %.  Les relocalisations concernent 2 668 m² de surfaces pour 484 582 € de loyers annuels, tandis que 2 054 m² ont été loués pour 253 604 €.

Aucune cession d’actif n’a été réalisée sur la période.

Principaux immeubles générant des loyers significatifs

Un patrimoine diversifié et ancré dans les grandes métropoles régionales

Au 31 décembre 2024, le patrimoine immobilier de la SCPI Unidelta atteint une valeur vénale de  360 593 800 €.  Sa répartition sectorielle reste dominée par les bureaux (76,8 %), suivis des commerces (11,4 %) et des locaux d’activité (4,9 %). Les résidences gérées (seniors, tourisme, résidentiel) représentent désormais près de 4 % du patrimoine, témoignant d’une diversification progressive.

Répartition géographique du patrimoine :

• Montpellier / Nîmes : 27,2%
• Grand Lyon :  24,8% 
• Nice / Cannes / Sophia : 16,2% 
• Grenoble : 15,6% 
• Aix / Marseille : 9,3% 
• Toulouse : 7,1% 
• Bordeaux : 4,2% 
• Chambéry : 1,3%
•  Annecy : 0,8% 

Cette implantation régionale équilibrée illustre la volonté de Deltager de soutenir les territoires dynamiques tout en réduisant le risque locatif.

Perspectives et expertise à mi-année

Une campagne d’évaluation à mi-année a été lancée pour actualiser la valeur des parts (valeur de réalisation et de reconstitution).  Les nouvelles valorisations seront publiées sur le site de Deltager dans les prochaines semaines, via la communication trimestrielle « L’Essentiel du trimestre ».

Par ailleurs, la société de gestion envisage, sous réserve d’un contexte plus favorable, une augmentation de capital début 2026, afin de poursuivre la diversification du portefeuille.

Synthèse des performances 2025

Conclusion

Le 1er semestre 2025 confirme la résilience de la SCPI Unidelta, portée par une gestion prudente, une politique d’investissement sélective et une diversification maîtrisée.
Dans un environnement de marché exigeant, la SCPI parvient à préserver la stabilité des revenus tout en poursuivant sa stratégie d’élargissement vers les résidences gérées et les régions attractives du sud de la France.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI s’effectue sur le long terme et comporte plusieurs risques : risque de perte en capital, risque de liquidité, risque locatif et risque lié à l’évolution du marché immobilier. Le montant du capital investi et le niveau de distribution peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

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