Succession de parts de SCPI : fonctionnement, avantages et inconvénients en 2026

Les parts de SCPI font pleinement partie de la succession. En cas de décès du titulaire, elles sont donc transmises aux héritiers et intégrées à l'actif successoral par le notaire, sauf lorsqu'elles sont logées dans un contrat d'assurance-vie où elles peuvent, dans ce cas, être transmises " hors succession " au titre de ce support spécifique. Le titulaire peut également recourir au démembrement pour anticiper et faciliter la transmission de ses parts.

Les parts de SCPI sont-elles vendues ou transmises ?

En cas de décès de leur détenteur, les parts de SCPI sont ajoutées à l'actif successoral et traitées comme des biens immobiliers au sens civil et fiscal. Le notaire les valorise à la date du décès, en général sur la base de la valeur de retrait communiquée par la société de gestion. Elles rejoignent les autres biens du défunt et sont partagées entre les différents héritiers.

Ces derniers peuvent alors :

• conserver les parts et percevoir les revenus ;
• vendre tout ou partie des parts pour récupérer du capital ;
• se les répartir en lots, ce qui permet d'éviter une indivision lourde à gérer sur un bien immobilier en direct.

La transmission obéit aux règles de droit commun des successions : les droits de succession sont calculés selon la valeur des parts au jour du décès, après application des abattements légaux. Pour les enfants, un abattement de 100 000 € par parent s'applique tous les 15 ans, réduisant souvent l'impôt à zéro pour des montants modérés. Entre grands-parents et petits-enfants, l'abattement s'élève à 31 865 €.

Les barèmes progressifs actuels de droits de succession s'appliquent toujours, avec des taux de 5 % à 45 % en fonction de la part nette recueillie par chaque héritier et de son degré de parenté avec le défunt. Une décote peut être admise sur la valeur des parts en raison de l'illiquidité, de la minorité ou de l'indivision pour certaines structures de détention, par exemple via une SCI.

Sur le plan pratique, l'intervention d'un notaire est obligatoire pour la transmission de parts de SCPI en cas de décès. La société de gestion doit être informée du décès, reçoit l'acte de notoriété établi par le notaire et gèle temporairement les opérations sur les parts le temps que les formalités soient achevées. Une fois le dossier régularisé, elle met à jour le registre des associés et procède au transfert des parts aux héritiers, ou à leur rachat si ces derniers choisissent la vente. La société de gestion peut facturer des frais de dossier pour le changement de titulaire ou les opérations liées à la succession, selon sa propre grille tarifaire.

Lorsque les parts de SCPI sont détenues via un contrat d'assurance-vie, la logique est différente : ce sont alors les capitaux ou les parts logées dans le contrat qui sont transmis selon la clause bénéficiaire, en bénéficiant du régime fiscal de l'assurance-vie, et non du régime classique des droits de succession. De même, si les parts sont détenues via une société civile immobilière (SCI), ce sont les parts de la SCI qui sont transmises ; les modalités de transmission et de gouvernance dépendent alors des statuts de la société.

Qu'en est-il de l'avantage fiscal ?

Lorsque l'épargnant a acquis ses parts de SCPI dans le cadre d'un dispositif fiscal particulier (SCPI Pinel, Denormandie, Malraux, déficit foncier, etc.), il est tenu de conserver ses parts pendant une durée minimale d'engagement pour profiter de l'avantage fiscal prévu.

En cas de décès avant la fin de cette période, la règle fiscale n'a pas été modifiée : l'administration ne remet pas en cause la réduction d'impôt déjà obtenue à la date du décès, le décès constituant un cas de force majeure qui met fin à l'engagement sans reprise de l'avantage antérieur.

Le traitement des années restant à courir dépend du dispositif et de la situation des héritiers. Le plus souvent :

• le conjoint ou partenaire de PACS, bénéficiaire des parts en usufruit ou en pleine propriété, peut reprendre le dispositif à son profit pour les années restantes, à condition de respecter les règles propres au régime fiscal ;
• lorsque ce sont d'autres héritiers qui reçoivent les parts, ils peuvent être amenés à poursuivre les engagements locatifs attachés aux parts, même si l'avantage fiscal lui-même n'est pas toujours intégralement transmissible.

Une étude personnalisée avec un conseiller ou le notaire reste indispensable, chaque dispositif ayant ses propres conditions de poursuite ou d'extinction de la réduction d'impôt.

Bien préparer sa transmission

Avec l'investissement en SCPI, anticiper sa succession de parts est non seulement possible, mais souvent recommandé pour optimiser fiscalement la transmission et préserver l'équilibre entre les héritiers. L'un des leviers principaux reste le démembrement de propriété en faveur de ses proches. Le titulaire des parts peut, de son vivant, donner la nue-propriété des parts à ses enfants tout en conservant l'usufruit, ce qui lui permet de continuer à percevoir les revenus distribués par la SCPI.

Dans ce schéma, seuls les droits sur la nue-propriété sont transmis au moment de la donation ; la base taxable est alors réduite, la valeur de la nue-propriété étant déterminée selon un barème fiscal fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération. À son décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires. Plus le donateur est âgé, plus la valeur de l'usufruit est faible et plus la valeur de la nue-propriété est élevée, mais la donation bénéficie toujours des abattements en vigueur, renouvelables tous les 15 ans.

Cette stratégie permet de diminuer la future assiette des droits de succession, puisque l'usufruit s'éteint automatiquement au décès du donateur, sans taxation supplémentaire pour les nus-propriétaires qui récupèrent alors la pleine propriété des parts.

Au moment de la succession, les enfants nus-propriétaires deviennent en effet pleins propriétaires des parts et bénéficient à leur tour de l'usufruit, c'est-à-dire du droit de percevoir les revenus. Ils peuvent alors décider de conserver ces parts, de les revendre ou de les transmettre à leur tour, par donation ou via leur propre succession. Cette démarche permet de préparer très en amont la transmission de son patrimoine immobilier sans en perdre la jouissance de son vivant, tout en profitant d'une valorisation plus lisible que l'immobilier détenu en direct et d'une grande souplesse de répartition entre héritiers grâce à la division des parts en lots.

Enfin, dans le cas d'un démembrement, la valeur des parts retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession tient toujours compte du barème fiscal en vigueur au jour de l'opération, ce qui permet, dans de nombreux cas, de réduire significativement le coût de la transmission. Combiné aux abattements renouvelables et, le cas échéant, à des structures comme la SCI ou l'assurance-vie, l'usage des SCPI demeure aujourd'hui un outil efficace pour organiser et optimiser la transmission de son patrimoine immobilier dans un cadre juridique et fiscal stabilisé.

Tableau récapitulatif : succession de parts de SCPI en 2026