Investir en SCPI : les différents types de SCPI (part.1)

SCPI de rendement : les différents types de SCPI

La SCPI de rendement reste aujourd'hui l'un des piliers de la pierre-papier, mais son univers a profondément évolué ces dernières années, entre remontée des taux, ajustements de valeurs d'expertise et apparition de nouvelles thématiques d'investissement. Comment choisir la SCPI qui vous correspond le plus ? D'abord, en clarifiant vos objectifs d'investissement. Ensuite, en examinant à la loupe chaque véhicule d'investissement à la lumière de quelques critères financiers considérés comme essentiels (taux de distribution, taux d'occupation, capitalisation, revalorisation du prix de part, frais…). Enfin, en réalisant une étude très précise du marché immobilier et de la dynamique propre aux SCPI, dont la collecte repart à la hausse en 2025 selon les chiffres de l'ASPIM, avec 1,3 milliard d'euros collectés au 1er trimestre, soit +18 % sur un an. 

Avec l'OPCI (organisme de placement collectif immobilier) et la SIIC (société d'investissement immobilier cotée), la SCPI (société civile de placement immobilier) constitue plus que jamais l'une des trois grandes formes que peut prendre la pierre-papier. 

Bien définir vos objectifs

Ceux qui investissent dans une SCPI poursuivent parfois des objectifs très divers. Au-delà des revenus plutôt élevés et réguliers qu'elle génère, la SCPI de rendement présente trois caractéristiques principales qui la distinguent des autres placements. 

• D'abord, c'est un placement mutualisé, qui permet donc de répartir le risque entre différentes classes d'actifs. Trois aspects entrent en ligne de compte : la zone géographique (échelle régionale, France, Europe, avec une part croissante de SCPI paneuropéennes qui profitent d'une fiscalité souvent plus douce sur les loyers étrangers), la composition du patrimoine immobilier (immeubles de bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel géré, etc.) et les niches éventuelles (cliniques, crèches, maisons de retraite, actifs " ESG " ou orientés transition énergétique).
   
• Ensuite, c'est un placement qui permet de construire un patrimoine avec un minimum d'effort. Il est possible d'investir dans une SCPI en partant de zéro grâce à l'emprunt et à un effort d'épargne mensuel, d'autant que certaines SCPI ont mis en place des tickets d'entrée plus accessibles via des programmes d'épargne programmée. 
   
• Enfin, c'est un complément de revenu potentiel intéressant, notamment dans la perspective de la retraite : malgré le contexte de remontée des taux, les meilleures SCPI de rendement affichent encore en 2024–2025 des taux de distribution souvent compris entre environ 5 % et plus de 7 %, certaines nouvelles SCPI " high yield " dépassant ponctuellement les 9 % voire 10 % de rendement annuel, même si ces niveaux s'accompagnent d'un risque plus élevé et restent à confirmer sur la durée. 

La SCPI est donc un placement à la fois souple et malléable, qui s'adapte à bon nombre de stratégies patrimoniales : constitution de capital à crédit, préparation de la retraite, diversification de portefeuilles financiers, recherche de revenus réguliers, optimisation fiscale via des véhicules spécifiques, ou encore pari sur la revalorisation à long terme. C'est pourquoi il existe différents types de SCPI :

SCPI à capital fixe vs. SCPI à capital variable

Chacune de ces deux catégories obéit à une logique très différente, qui a pris une importance accrue ces dernières années avec les mouvements de marché et les ajustements de prix de parts. 

• Dans les SCPI à capital fixe, le montant total des souscriptions est fixé dès le départ. Il est donc limité. En l'absence d'augmentation de capital, l'investisseur est contraint d'acheter des parts sur le marché secondaire. Le prix de ces dernières ne dépend alors plus uniquement de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI, mais aussi des conditions de rencontre entre l'offre et la demande. En période de tension ou de désaffection, cela peut se traduire par des décotes, alors qu'en phase d'engouement, les prix peuvent s'élever au-dessus de la valeur de reconstitution. La liquidité dépend donc de l'animation de ce marché secondaire, ce qui suppose une vigilance accrue de l'investisseur sur les carnets d'ordres et les volumes échangés. 
   
• En ce qui concerne les SCPI à capital variable, les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à tout moment (dans la limite d'un capital plafond fixé par les statuts) et le prix de vente est déterminé par la société de gestion dans un corridor encadré par la réglementation, sur la base notamment de la valeur de reconstitution. Les SCPI à capital variable présentent deux avantages. D'une part, le prix des parts est généralement plus stable et surtout plus encadré, ce qui en fait un placement plus aisé à financer par un crédit immobilier et plus lisible pour un investisseur de long terme. D'autre part, il existe une vraie corrélation entre la valeur du patrimoine, les opportunités d'acquisition d'un côté, et le prix des parts et leur éventuelle revalorisation ou décote de l'autre. En 2023–2024, plusieurs SCPI ont ainsi ajusté leurs prix de part à la baisse pour intégrer le nouveau contexte de marché, tandis qu'en 2025 certaines enregistrent à nouveau des hausses de prix de part, signe d'un redémarrage sélectif des revalorisations. L'investissement est donc plus transparent, mais nécessite de suivre de près les rapports d'expertise et les communications des sociétés de gestion.

SCPI de rendement, SCPI fiscale et SCPI de valorisation

Au-delà de la composition du capital, les SCPI prennent différentes formes pour s'adapter à vos objectifs patrimoniaux.

Les SCPI de rendement sont des véhicules d'investissement qui, par l'intermédiaire de leur société de gestion, ont pour but d'acquérir majoritairement des biens professionnels (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, résidentiel géré, etc.) et de les louer via des baux commerciaux ou assimilés. Contrairement aux SCPI fiscales, dont l'objectif est d'optimiser la fiscalité de l'investisseur, les SCPI de rendement cherchent à servir un rendement maximal et durable à ce dernier, en équilibrant niveau de distribution, qualité locative, mutualisation des risques et perspectives de valorisation. Après une décennie de rendements moyens autour de 4 à 5 %, le secteur a connu une phase de tension avec la hausse des taux et la baisse des valeurs, mais de nombreuses SCPI ont su adapter leurs stratégies (arbitrages, recentrage sur la logistique, la santé ou la proximité commerciale, développement à l'international). Résultat : en 2024, le rendement moyen du marché se situe autour de 4,7–5 %, tandis qu'une vingtaine de SCPI dépassent les 6 %, certaines nouvelles SCPI atteignant ou dépassant ponctuellement les 9 à 11 % de taux de distribution annualisé, au prix d'une prise de risque plus importante et d'un historique encore très court.

Les SCPI fiscales, elles, visent principalement à optimiser la fiscalité et à neutraliser tout ou partie des revenus fonciers. Autrement dit, l'objectif est de déduire un maximum de charges ou de bénéficier de réductions d'impôt pour réduire le revenu net imposable. La gamme a elle aussi évolué au fil des réformes, au gré de la succession des dispositifs fiscaux. On retrouve ainsi les SCPI Malraux, qui ont pour principal atout de ne pas être incluses dans le plafonnement global des niches fiscales et de proposer une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux (généralement de l'ordre de 22 % à 30 % selon la nature de la zone). Les SCPI de déficit foncier permettent d'investir dans des biens à rénover et de créer un déficit imputable sur les revenus fonciers, voire dans certaines limites sur le revenu global, ce qui reste particulièrement recherché par les contribuables lourdement imposés. Les anciennes SCPI Duflot ont progressivement laissé la place aux SCPI Pinel, puis aujourd'hui à des véhicules qui s'alignent sur les derniers dispositifs en vigueur (Pinel " classique ", Pinel Plus sur certains programmes, ou encore SCPI investies dans des résidences gérées bénéficiant d'autres régimes). Les taux de réduction d'impôt et les conditions (plafonds de loyers, ressources des locataires, durée d'engagement de location, performance énergétique) ont été ajustés au fil du temps, ce qui impose de vérifier précisément le cadre légal applicable à la date de souscription.

Autre catégorie de SCPI à ne pas oublier, les SCPI de valorisation qui cherchent à générer des plus-values plus élevées que les SCPI de rendement. On parle aussi de SCPI de plus-value. Principale différence avec les autres catégories, les SCPI de valorisation distribuent peu ou pas de revenus réguliers et ne font l'objet d'aucun avantage fiscal particulier. L'objectif est de maximiser le potentiel de revalorisation à la sortie, en misant par exemple sur des actifs à fort potentiel de transformation ou de requalification, sur des marchés en redéveloppement ou sur des typologies encore peu valorisées aujourd'hui. Ce type de stratégie, par nature plus long terme et plus volatil, s'adresse en priorité aux investisseurs qui recherchent la plus-value à horizon de plusieurs années plutôt qu'un complément de revenu immédiat.

Bref, la SCPI est un placement protéiforme qui répond à plusieurs types d'objectifs et peut prendre plusieurs formes différentes, avec aujourd'hui une palette encore plus large qu'il y a quelques années : SCPI diversifiées, thématiques (santé, logistique, éducation, ESG, transition énergétique), paneuropéennes ou spécialisées sur des créneaux de niche. Mieux vaut donc savoir à quoi s'en tenir avant de faire un choix, en tenant compte à la fois de votre horizon de placement, de votre fiscalité, de votre tolérance au risque et de votre besoin de revenus réguliers. D'autant que ce ne sont pas là les seuls critères à prendre en compte : il faut également avoir un œil sur les principaux indicateurs financiers (taux de distribution, taux d'occupation financier, niveau de report à nouveau, ratio d'endettement, évolution du prix de part) et sur la situation du marché immobilier, qui conditionnent la capacité des SCPI à maintenir leurs performances dans la durée. Ces éléments feront l'objet de prochains articles sur notre site.

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