Vendre ses parts de SCPI en 2026 : capital fixe, variable et liquidité

Vendre ses parts de SCPI : des règles différentes selon la nature du capital en 2026

Il est possible de se désengager partiellement ou entièrement de son portefeuille de parts de SCPI lorsque la durée du placement est jugée suffisante ou qu'un besoin de liquidités se fait sentir.

La cession de parts de SCPI obéit en revanche à des règles précises, adaptées aux évolutions du marché en 2026, où les décotes observées sur le marché secondaire restent très hétérogènes selon les SCPI. On constate des niveaux souvent compris entre -15 % et -30 % dans les cas les plus tendus, voire autour de -8 % à -15 % sur certaines opérations mieux orientées. Il est aussi essentiel d'anticiper :

• les frais éventuels et les commissions d'intermédiation,
• les droits d'enregistrement en cas de cession de gré à gré,
• la fiscalité des plus-values immobilières, soumise au régime des particuliers avec abattements progressifs selon la durée de détention.

Revenons sur les différents cas de figure qui peuvent se présenter et sur les modalités de cession associées, avec un focus sur la liquidité des parts de SCPI en 2026.

Une cession sur le marché secondaire dans le cas de SCPI à capital fixe

Pour vendre des parts de SCPI à capital fixe, il suffit d'adresser un ordre de vente à la société de gestion en précisant le nombre de parts et le prix de cession souhaités, en utilisant comme référence le prix de retrait ou les dernières transactions comparables pour viser un net vendeur réaliste. La revente des parts peut aussi passer par une cession de gré à gré entre investisseurs, ou par le marché secondaire organisé par confrontation périodique, selon les modalités prévues dans la documentation de la SCPI.

La société de gestion inscrit cet ordre de vente sur le registre et le confronte aux ordres d'achat lors des périodes de confrontation organisées. Si les conditions d'échange sont compatibles, la transaction peut s'effectuer. Sinon, il faut attendre que les propositions d'achat et de vente convergent vers un prix unique, dit " prix d'exécution ", la durée de validité des ordres de vente étant limitée, contrairement aux demandes de retrait des SCPI à capital variable.

À noter que le prix d'exécution peut s'éloigner de la valeur patrimoniale des parts. Celle-ci correspond à la valeur de reconstitution ou à la valeur vénale du patrimoine ramenée à une part selon la méthode retenue dans les documents de la SCPI, et représente la valeur des droits attachés à une part sur le portefeuille d'actifs.

Le prix d'exécution, quant à lui, dépend de l'offre et de la demande sur le marché secondaire :

• il peut être supérieur à la valeur patrimoniale si la demande est supérieure à l'offre — on parle alors de surcote ;
• ou inférieur si l'offre de parts est supérieure à la demande — on parle alors de décote.

En 2026, une vigilance accrue s'impose sur les SCPI dont le prix de part évolue dans une fourchette proche de la valeur de reconstitution, car tout ajustement du prix officiel peut modifier directement le niveau de décote ou de surcote observé sur le marché secondaire. Les documents de référence des SCPI rappellent également que la confrontation des ordres reste le mécanisme central de formation du prix.

Un retrait pour les SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable acceptent les souscriptions à tout moment dans la limite du capital statutaire maximum voté par les associés. En cas de nouvelles souscriptions, elles confrontent les demandes de souscription et de retrait, et créent des parts pour répondre à la demande excédentaire.

Les demandes de retrait n'ont pas de durée de validité et n'ont donc pas à être renouvelées, ce qui constitue un avantage pratique important par rapport aux SCPI à capital fixe.

Un associé d'une SCPI à capital variable qui souhaite céder ses parts doit donc adresser sa demande de retrait à la société de gestion via un document type. Contrairement aux SCPI à capital fixe, la valeur de retrait est déterminée par la société de gestion sur la base du prix de souscription en vigueur ajusté des frais, ce qui reflète indirectement la valeur du patrimoine immobilier.

S'il existe, au même moment, une demande de souscription d'un montant au moins égal à celui de la cession envisagée, la SCPI procède au retrait des parts de l'associé puis les attribue aux souscripteurs.

Si les demandes de souscription sont insuffisantes, l'associé qui souhaite se retirer ne peut pas toujours le faire immédiatement et doit attendre que les conditions nécessaires soient réunies. Le délai reste en général plus lisible que sur certains marchés secondaires de SCPI à capital fixe, mais il peut s'allonger lorsque la collecte ralentit.

Certaines SCPI à capital variable disposent désormais d'un fonds de remboursement, mécanisme destiné à racheter les parts qui ne trouvent pas de contrepartie immédiate par de nouvelles souscriptions. Ce fonds a été renforcé dans la réglementation récente, afin de fluidifier les situations de tension sur la liquidité.

Le rachat par un fonds de remboursement se fait généralement avec une légère décote par rapport à la valeur de retrait, cette valeur étant souvent inférieure à celle de souscription en période de tension sur le marché immobilier.

Un niveau de liquidité qui peut être amélioré grâce à plusieurs facteurs

Les parts de SCPI sont certes moins liquides que des produits d'épargne tels que les fonds en euros ou le livret A, mais le risque de liquidité est atténué par des mécanismes spécifiques et par la stratégie des SCPI.

En 2026, on observe également une flexibilité accrue via :

• les cessions de gré à gré, qui permettent de trouver un acquéreur sans passer par la confrontation classique des ordres ;
• une diversification plus large des SCPI par secteurs et zones géographiques ;
• des outils digitaux de suivi des délais et des volumes de demandes de retrait.

La liquidité des parts peut d'abord s'améliorer avec la taille de la SCPI. En effet, un nombre de parts élevé dans une SCPI à capital fixe accroît la profondeur du marché secondaire : les ordres d'achat et de vente y sont plus nombreux, augmentant ainsi la probabilité d'accords sur le prix de cession.

De même, les SCPI à capital variable de grande taille disposent plus souvent d'une collecte capable d'absorber une partie des demandes de retrait, ce qui facilite la sortie dans les périodes normales de marché. Enfin, la liquidité peut être aussi améliorée avec la mise en place des versements programmés SCPI.

L'échange de gré à gré constitue également une alternative à la procédure classique du marché secondaire. Il consiste en une transaction entre deux parties qui s'entendent librement, en dehors du registre de confrontation des ordres, sur la quantité et le prix des parts, avec enregistrement par la société de gestion pour valider le transfert.

Un associé peut donc y recourir même en l'absence d'ordre d'achat sur le marché secondaire de sa SCPI, avec l'intervention d'un professionnel du droit ou par acte sécurisé selon le montage retenu. Dans les faits, cette voie est surtout utile lorsque la liquidité organisée par la SCPI est insuffisante.

Un troisième moyen de réduire le risque de liquidité des parts de SCPI consiste à inscrire son investissement dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie. Lorsque l'épargnant décide de céder ses parts de SCPI, il n'a alors qu'à en informer l'assureur qui se charge lui-même d'assurer la liquidité des parts sous certaines conditions.

Pour résumer, la vente de parts de SCPI s'effectue soit directement auprès de la société de gestion dans le cas de SCPI à capital variable, soit sur le marché secondaire organisé par la société de gestion dans le cas de SCPI à capital fixe. La procédure est en général simple sur le plan administratif, mais elle peut durer plusieurs semaines, voire plusieurs mois selon la profondeur du marché et l'équilibre entre acheteurs et vendeurs — d'où l'importance d'une préparation incluant la simulation des frais et de l'impact fiscal.

Elle est facilitée notamment par la taille de la SCPI concernée, le dynamisme de la collecte, l'existence d'un fonds de remboursement et l'inscription du placement dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie.

À noter que pour le cas des SCPI détenues en démembrement temporaire fixe, telles que Corum Eurion, une SCPI de rendement ainsi que la SCPI diversifiée Remake Live, il convient d'étudier attentivement la convention de démembrement et de trouver un acquéreur. Cette opération reste possible, mais elle est souvent plus complexe que pour des parts détenues en pleine propriété.