Vendre ses parts de SCPI en 2025 : règles, décotes et liquidité

Vendre ses parts de SCPI : des règles différentes selon la nature du capital en 2025

Il est possible de se désengager partiellement ou entièrement de son portefeuille de parts de SCPI lorsque la durée du placement est jugée suffisante ou qu'un besoin de liquidités se fait sentir.

La cession de parts de SCPI obéit en revanche à des règles précises, adaptées aux évolutions du marché en 2025, où les décotes moyennes sur le marché secondaire oscillent entre 15 % et 30 % selon la SCPI et le délai visé. Il est aussi essentiel d'anticiper :

• les frais notariés éventuels (souvent dégressifs),
• les commissions de mise en relation,
• la fiscalité des plus-values soumise au régime des plus-values immobilières avec abattements progressifs selon la durée de détention.

Revenons sur les différents cas de figure qui peuvent se présenter et sur les modalités de cession associées, avec un focus sur la liquidité des parts de SCPI en 2025.

Une cession sur le marché secondaire dans le cas de SCPI à capital fixe

Pour vendre des parts de SCPI à capital fixe, il suffit d'adresser un formulaire de vente à la société de gestion précisant le nombre de parts et le prix de cession souhaités, en utilisant comme référence le prix de retrait ou les dernières transactions comparables pour un net vendeur réaliste.

La société de gestion inscrit cet ordre de vente sur le registre et le confronte aux ordres d'achat lors des confrontations organisées. Si les conditions d'échange sont compatibles, la transaction peut s'effectuer. Sinon, il faut attendre que les propositions d'achat et de vente convergent vers un prix unique, dit " prix d'exécution ", la durée de validité des ordres de vente étant limitée (contrairement aux demandes de retrait des SCPI à capital variable).

A noter que le prix d'exécution peut s'éloigner de la valeur patrimoniale des parts. Celle-ci est égale à la valeur vénale du patrimoine ramenée à une part et correspond donc à la valeur des droits que donne une part sur le portefeuille d'actifs de la SCPI.

Le prix d'exécution, quant à lui, dépend de l'offre et de la demande sur le marché secondaire :

• il peut être supérieur à la valeur patrimoniale si la demande est supérieure à l'offre (on parle de surcote),
• ou inférieur si l'offre de parts est supérieure à la demande (on parle alors de décote).

En 2025, une vigilance accrue s'impose sur les SCPI ajustant leur prix de part dans une fourchette de ±10 % de la valeur de reconstitution, ce qui peut impacter directement le niveau de décote ou de surcote observé sur le marché secondaire.

Un retrait pour les SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable acceptent les souscriptions à tout moment dans la limite du capital statutaire maximum voté par les associés. En cas de nouvelles souscriptions, elles confrontent les demandes de souscription et de retrait et créent des parts pour répondre à la demande excédentaire.

Les demandes de retrait n'ont pas de durée de validité et n'ont donc pas à être renouvelées, ce qui constitue un avantage pratique important par rapport aux SCPI à capital fixe.

Un(e) associé(e) d'une SCPI à capital variable qui souhaite céder ses parts doit donc adresser sa demande de retrait à la société de gestion via un document type. Contrairement aux SCPI à capital fixe, la valeur de retrait est déterminée par la société de gestion sur la base du prix de souscription en vigueur ajusté des frais, reflétant la valeur du patrimoine immobilier.

S'il existe, au même moment, une demande de souscription d'un montant au moins égal à celui de la cession envisagée, la SCPI procède au retrait des parts de l'associé puis les attribue aux souscripteurs.

Si les demandes de souscription sont insuffisantes, l'associé qui souhaite se retirer ne peut le faire immédiatement et doit attendre que les conditions nécessaires soient réunies, pour une exécution qui reste généralement plus rapide (souvent en quelques semaines) que sur certaines SCPI à capital fixe.

Les SCPI à capital variable possèdent pour certaines d'entre elles des réserves de liquidités, appelées " fonds de remboursement ", dont la fonction est précisément de racheter les parts n'étant pas compensées à court terme par de nouvelles souscriptions. Ces fonds, alimentés par les produits de cessions d'actifs immobiliers, visent à limiter les cas de figure où des associés ne parviennent pas à se désengager faute de demande suffisante de parts.

Le rachat par un fonds de remboursement se fait généralement avec une légère décote par rapport à la valeur de retrait, cette valeur étant souvent inférieure à celle de souscription en période de tension sur le marché immobilier.

Un niveau de liquidité qui peut être amélioré grâce à plusieurs facteurs

Les parts de SCPI sont certes moins liquides que des produits d'épargne tels que les fonds en euros ou le livret A, mais le risque de liquidité est atténué par des mécanismes spécifiques ou par la stratégie des SCPI.

En 2025, on observe également une flexibilité accrue via :

• les parts fractionnées, permettant de moduler plus finement les cessions,
• une meilleure diversification des SCPI (secteurs, zones géographiques),
• des outils digitaux de suivi de la liquidité des parts.

La liquidité des parts peut d'abord s'améliorer avec la taille de la SCPI. En effet, un nombre de parts élevé dans une SCPI à capital fixe accroît la profondeur du marché secondaire : les ordres d'achat et de vente y sont plus nombreux, augmentant ainsi la probabilité d'accords sur le prix de cession.

De même, les SCPI à capital variable de grande taille constituent souvent un fonds de remboursement. La collecte s'y fait aussi de manière dynamique, permettant de mieux couvrir les demandes de cession. Enfin la liquidité peut être aussi améliorée avec la mise en place des versements programmés SCPI.

L'échange de gré à gré constitue également une alternative à la procédure classique du marché secondaire. Il consiste en une transaction entre deux parties qui s'entendent librement, en dehors du registre de confrontation des ordres, sur la quantité et le prix des parts, avec enregistrement par la société de gestion pour valider le transfert.

Un associé peut donc y recourir même en l'absence d'ordre d'achat sur le marché secondaire de sa SCPI, via acte notarié et compte séquestre pour plus de sécurité.

Un troisième moyen de réduire le risque de liquidité des parts de SCPI consiste à inscrire son investissement dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie. Lorsque l'épargnant décide de céder ses parts de SCPI, il n'a qu'à en informer l'assureur qui se charge alors lui-même d'assurer la liquidité des parts sous certaines conditions.

Pour résumer, la vente de parts de SCPI s'effectue soit directement auprès de la société dans le cas de SCPI à capital variable, soit sur le marché secondaire organisé par la société de gestion dans le cas de SCPI à capital fixe. La procédure est d'habitude peu complexe mais elle peut durer plusieurs mois dans certains cas, d'où l'importance d'une préparation incluant simulation des frais et impact fiscal.

Elle est facilitée notamment par la taille de la SCPI concernée, le dynamisme de la collecte et l'inscription du placement dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie.

À noter que pour le cas des SCPI détenues en démembrement temporaire fixe, telles que Corum Eurion, une SCPI de rendement ainsi que la SCPI diversifiée Remake Live, il convient d'étudier attentivement la convention de démembrement et de trouver un acquéreur. Cela est possible mais beaucoup plus difficile que pour des parts détenues en pleine propriété.