Que sont les créances douteuses?

Le monde de l'immobilier est un secteur en constante évolution, avec des opportunités d'investissement et de développement pour les investisseurs. Cependant, il est important de connaître les risques associés à ce secteur, et notamment les créances douteuses, dont les encours en France ont atteint 115 milliards d'euros en 2025, représentant 32 % du total européen malgré une baisse générale des ratios en Europe à 1,8 %. Dans cet article, nous examinerons ce que sont les créances douteuses en immobilier, en nous intéressant spécifiquement aux foncières cotées et aux SCPI.

Qu'est-ce qu'une créance douteuse ?

Une créance douteuse est un prêt ou un crédit dont le remboursement devient incertain en raison de la défaillance du débiteur. Les créances douteuses peuvent résulter de défauts de paiement, de retards de remboursement ou d'une détérioration de la situation financière du débiteur. Dans le secteur immobilier, les créances douteuses peuvent concerner aussi bien les prêts hypothécaires que les investissements dans des actifs immobiliers, avec une hausse notable des encours classés en stage 2 (détérioration sans défaut) à 487 milliards d'euros en France, soit plus de 10 % des encours totaux.

Foncières cotées : attention aux créances douteuses

Les foncières cotées sont des sociétés qui investissent dans des biens immobiliers et dont les actions sont négociées en bourse. Elles peuvent générer des revenus locatifs, des plus-values immobilières et des dividendes pour leurs actionnaires. Cependant, les foncières cotées sont exposées aux créances douteuses lorsque leurs locataires rencontrent des difficultés financières et ne peuvent plus honorer leurs engagements locatifs, dans un contexte où les défaillances d'entreprises dans la promotion immobilière ont bondi de 45 % au troisième trimestre 2025, avec 107 cas enregistrés.

Dans ce contexte, il est essentiel pour les investisseurs de suivre de près la qualité des actifs détenus par les foncières cotées, ainsi que la solidité financière de leurs locataires. Pour cela, il convient de surveiller des indicateurs clés tels que le taux d'occupation, le taux de recouvrement des loyers et la qualité du portefeuille d'actifs, comme en témoigne le taux de créances douteuses à 1,6 % des encours bruts fin 2024 chez BNP Paribas, couvert à 69,7 % par les provisions.

SCPI : les créances douteuses en question

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures d'investissement collectif qui permettent aux particuliers d'investir indirectement dans l'immobilier locatif. Les SCPI collectent les fonds des investisseurs et les utilisent pour acquérir des biens immobiliers, dont les revenus locatifs sont ensuite redistribués aux associés.

Tout comme les foncières cotées, les SCPI sont exposées aux créances douteuses lorsque leurs locataires ne peuvent plus payer leurs loyers, particulièrement avec la progression des créances douteuses sur les PME à 37 milliards d'euros en France (+13 % en un an). Les gestionnaires de SCPI doivent donc être attentifs à la sélection des biens immobiliers et des locataires, ainsi qu'à la diversification de leurs investissements pour limiter les risques liés aux créances douteuses, alors que certains groupes bancaires comme BPCE et Crédit Mutuel affichent une hausse du poids des créances douteuses au premier semestre 2025.

Comment gérer les créances douteuses dans l'immobilier ?

Pour minimiser les risques liés aux créances douteuses dans l'immobilier, voici quelques conseils à suivre :

• Évaluation rigoureuse des locataires : Avant de louer un bien immobilier, il est essentiel d'évaluer la solvabilité et la fiabilité des locataires potentiels. Il convient de vérifier leurs antécédents locatifs, leurs revenus et leur stabilité professionnelle, surtout dans un marché où la solvabilité immobilière des ménages s'améliore dans les zones tendues (+20 % de capacité d'achat depuis 2020).
• Négociation de garanties : Les bailleurs peuvent exiger des garanties telles qu'une caution, un dépôt de garantie ou une garantie locative pour se protéger en cas de défaillance du locataire, comme pratiqué par les banques avec un taux de couverture élevé à 83,3 % chez Crédit Agricole fin juin 2025.
• Diversification des investissements : Pour réduire les risques de créances douteuses, il est recommandé de diversifier les investissements immobiliers, en répartissant les actifs entre différentes zones géographiques, secteurs d'activité et types de biens.
• Suivi régulier des loyers impayés : Il est important de suivre de près les retards et les impayés, afin de prendre rapidement des mesures correctives, telles que des rappels, des mises en demeure ou des procédures judiciaires, avec un marché des cessions de NPL en pleine accélération en France (visant 5 milliards d'euros en 2024).
• Assurances locatives : Les propriétaires peuvent souscrire à des assurances spécifiques pour se prémunir contre les loyers impayés et les dégradations.

En conclusion, les créances douteuses représentent un enjeu majeur pour les investisseurs dans le secteur immobilier, notamment pour les foncières cotées et les SCPI, avec une hausse des encours en France malgré une couverture provisionnelle renforcée chez les grands acteurs. Pour minimiser les risques et préserver la performance des SCPI et foncières cotées, il est essentiel de suivre de près la qualité des actifs, la solvabilité des locataires et la diversification des investissements. En adoptant une approche proactive et rigoureuse, il est possible de réduire les risques liés aux créances douteuses et de protéger au mieux les intérêts des investisseurs.

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