Report à nouveau en SCPI : fonctionnement, risques et opportunités en 2025

Le report à nouveau est une pratique financière courante utilisée par les sociétés, notamment les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), pour gérer le résultat non distribué d'un exercice. Cette méthode consiste à reporter une partie ou la totalité des bénéfices sur les exercices suivants. Elle permet de mieux gérer les cycles économiques et d'offrir une plus grande stabilité des dividendes aux associés.

En 2025, avec une collecte nette des SCPI atteignant environ 2,2 milliards d'euros au premier semestre (en hausse d'environ 29 % par rapport à 2024) et un taux de distribution annualisé autour de 4,68 %, cette stratégie reste cruciale pour les SCPI face à un marché immobilier résilient mais tendu, notamment sur les actifs de bureaux^[1][2][4].

Comment fonctionne le report à nouveau ?

Le report à nouveau est un mécanisme par lequel une société choisit de ne pas distribuer immédiatement l'intégralité de ses bénéfices à ses actionnaires ou associés. Ces bénéfices sont alors reportés sur les exercices futurs pour :

• couvrir d'éventuelles pertes ;
• financer de nouveaux investissements ;
• lisser les revenus distribués dans le temps.

Cela permet aux SCPI d'assurer une stabilité des rendements et d'optimiser la gestion de leur trésorerie. En 2025, avec un rendement moyen pondéré autour de 4,68 % sur le premier semestre et une collecte d'environ 1,1 milliard d'euros au troisième trimestre, de nombreuses SCPI comme Épargne Pierre ou Primopierre maintiennent cette pratique pour lisser les distributions malgré les tensions persistantes sur le marché^[1][2][3].

Dans les rapports annuels, le report à nouveau est souvent exprimé en jours de rendement (par exemple 60, 90 ou 120 jours), ce qui indique combien de jours de distribution la SCPI pourrait assurer en utilisant uniquement son RAN.

Le report à nouveau peut-il être négatif ?

Oui, le report à nouveau peut être négatif lorsque la société a subi des pertes au cours d'un exercice. Dans ce cas, ces pertes non compensées sont reportées sur l'exercice suivant.

Pour une SCPI, cela peut :

• affecter la capacité à distribuer des dividendes à court terme ;
• nécessiter d'utiliser un report à nouveau positif accumulé lors d'exercices antérieurs ;
• conduire la société de gestion à ajuster le niveau de distribution pour rester prudente.

Ce mécanisme protège les associés en permettant à la SCPI de lisser les rendements sur plusieurs années, comme observé lors de la crise de 2020 où de nombreuses SCPI ont puisé dans leur RAN pour maintenir les paiements^[3].

Comment récupérer son investissement dans une SCPI ?

Les investisseurs peuvent récupérer leur investissement dans une SCPI en :

• revendant leurs parts sur le marché secondaire ;
• attendant la liquidation de la SCPI (cas plus rare, à très long terme).

Cependant, il est important de noter que la liquidité des parts de SCPI dépend de l'offre et de la demande et du type de SCPI :

• les SCPI à capital variable offrent généralement plus de flexibilité pour la revente ;
• les SCPI à capital fixe dépendent davantage de l'animation du marché secondaire.

En 2025, avec une capitalisation des SCPI autour de 87 milliards d'euros (en hausse d'environ 1 % sur un trimestre), ces différences de fonctionnement restent essentielles à comprendre avant d'investir^[4].

Tableau récapitulatif : Avantages et inconvénients du report à nouveau 

Exemples de SCPI avec et sans report à nouveau 

Certaines SCPI, comme Corum Origin, Corum Eurion et Corum XL, ne pratiquent pas le report à nouveau et préfèrent distribuer l'intégralité des bénéfices chaque année. Cela offre :

• une plus grande transparence ;
• une équité renforcée entre les associés, quel que soit leur moment d'entrée.

D'autres SCPI, comme Rivoli Avenir Patrimoine (gérée par Amundi Immobilier), maintiennent un report à nouveau pour garantir la stabilité des dividendes sur le long terme, particulièrement en période de turbulences économiques.

En 2025, les RAN sont fréquemment exprimés en jours de rendement (par exemple 2 à 4 mois pour la plupart des SCPI, davantage pour certaines SCPI commerciales). Des cas extrêmes comme Soprorente affichaient par exemple 688 jours de RAN en 2022, tandis qu'en parallèle, environ 13 SCPI dépassent 7 % de taux de distribution^[1][3][7]. Cette approche se renforce pour affronter les incertitudes, mais nécessite une lecture attentive des bulletins trimestriels.

Conclusion

Le report à nouveau reste un outil de gestion financière clé pour les SCPI en 2025. Il leur offre la possibilité de lisser les dividendes et d'assurer une meilleure stabilité à leurs investisseurs dans un contexte de collecte en hausse (plus de 4 milliards d'euros sur les trois premiers trimestres) et de rendement moyen autour de 4,5 % à 6 %^{[1][2][5][10]}.

Ce mécanisme présente des avantages significatifs pour ceux qui recherchent des revenus stables à long terme, bien qu'il puisse également entraîner des rendements légèrement inférieurs à court terme. Il est crucial pour les épargnants de bien comprendre cette pratique, y compris son expression en jours de rendement, pour ajuster leurs stratégies d'investissement en conséquence.

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