SCPI : 5 Préjugés sur l'investissement en pierre-papier

Les SPCI attirent surtout les particuliers grâce à la simplicité de la gestion des actifs par rapport à une gestion immobilière en direct. Des fausses idées peuvent cependant porter les futurs investisseurs à confusion.

Les meilleures SCPI offrent les meilleurs rendements

Ce sont les jeunes SCPI, créées il y a moins de cinq ans, qui affichent souvent les meilleurs rendements, soit 6 % et plus. Cela s'explique par leur patrimoine immobilier encore récent, ainsi les actifs ne nécessitent pas de travaux.

Mais comme tout investissement, un rendement élevé peut être lié à un risque tout aussi élevé. Aussi, un placement facilement accessible et générant des revenus élevés peut s’avérer peu qualitatif. Il convient ainsi de vérifier l’historique des résultats de la SCPI et de comprendre si la dernière performance est habituelle ou exceptionnelle.

Il est aussi possible de se pencher sur le TRI de la SCPI. C’est à travers cet indicateur que l’on peut vérifier la stabilité des résultats du produit. Le TRI est également un point clé pour les épargnants souhaitant percevoir un revenu régulier.

Le taux de rendement est garanti

La réputation des SCPI concernant la régularité de leur rendement n’équivaut pas à une garantie quant à son taux. Puisque ces véhicules de placement possèdent un sous-jacent immobilier, les valeurs des transactions peuvent varier. Divers facteurs comme la baisse du marché des loyers de bureaux ou encore le ralentissement de l’activité économique peuvent impacter les revenus de la SCPI.

Avant d’investir, l’épargnant devra davantage se concentrer sur la répartition géographique, l’âge des immeubles, la taille et le taux d’occupation de la SCPI. Un portefeuille d’immeuble occupé par un seul locataire présente plus de risque, qu'un affichant différents locataires solides. En effet, une négociation de loyer de la part de celui-ci ou un départ risquerait d’affecter le rendement de la SCPI. Ainsi, il est important d'opter pour un portefeuille de SCPI diversifié permettant une meilleure mutualisation des risques. 

Une SCPI investit uniquement dans des actifs de bureaux

Les SCPI n’investissent pas uniquement dans les actifs de bureaux. Compte tenu de l’abondance des liquidités et des intérêts que les investisseurs portent sur ce type de placement, les SCPI ont étendu leur secteur d’activités.

Ces cinq dernières années, de nouveaux produits de placement œuvrant dans différentes thématiques sont apparus sur le marché. Tels sont le cas de la logistique, de l’hôtellerie, des établissements de santé et des résidences services. Par ailleurs, les SCPI se positionnent également sur le secteur du commerce en intégrant des actifs de tailles diverses : pieds d'immeuble, centres commerciaux ...

La stratégie d'investissement va dépendre de la société de gestion. Si les unes préfèrent se concentrer sur des niches spécifiques, d’autres prônent une diversification du patrimoine. C’est dans cette optique que des sociétés de gestion ont décidé d’investir dans des commerces et bureaux hors de l’Hexagone, dans la zone euro. D’autres ont misé sur l’immobilier résidentiel en France.

Certaines SCPI comptent par exemple profiter de l'arrivée du Grand Paris Express et des JO 2024. Appelés SCPI Fiscales ces véhicules bénéficient des mêmes carottes fiscales que les détenteurs d’immobilier en direct. La seule différence est que l’avantage fiscal prend effet à la souscription de parts.

La multiplication des SCPI n’est pas nécessaire

La diversification du patrimoine d’une SCPI n’est pas nécessairement suffisante pour un épargnant. Afin de limiter les risques, il est recommandé de réaliser un cocktail entre des SCPI d’un même secteur, des thématiques ainsi que des sociétés de gestion.

Ce mix permet à l’épargnant de jouer diverses cartes et d’optimiser son rendement, quelle que soit la conjoncture. Un portefeuille diversifié s’expose en effet à moins de risque lié aux aléas économiques et aux variations de revenu.

Les frais n’impactent pas le rendement

Le fait que le rendement des SCPI soit net de frais peut souvent porter à confusion. Aussi, le porteur de parts devrait davantage s’intéresser aux écarts puisque les frais peuvent varier d’une SCPI à une autre (8 à 10 %). En principe, la société gestion prélève ces frais au moment de la souscription. Ils s’ajoutent à des frais de gestion annuelle allant de 10 à 14 %. Point de vigilance pour les épargnants : certaines sociétés de gestion expriment les frais hors taxe.

Afin d’amortir les frais dans le temps, les investisseurs doivent conserver leurs parts sur une durée d’au moins 5 ans. Pour espérer une valorisation de ces parts, il faut attendre au moins 10 ans.

Source : Les Echos