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- Investir en SIIC pour capter un rendement immobilier élevé (5 à 8 %) grâce à l’obligation de distribuer 95 % des loyers et 50 % des plus-values.
- Utiliser la flat-tax à 30 % pour optimiser la fiscalité des dividendes SIIC si votre taux marginal d’imposition dépasse 14 %.
- Limiter le risque des SIIC en les combinant avec des SCPI : liquidité et réactivité boursière d’un côté, revenus plus stables de l’autre.
- Profiter de la diversification des SIIC (bureaux, commerces, logistique, data centers) pour répartir votre risque immobilier sur plusieurs secteurs.
Les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Coté) construisent, achètent, détiennent et gèrent un patrimoine immobilier locatif. Ces sociétés foncières sont cotées en Bourse contrairement aux SCPI et aux OPCI. Fiscalement, elles bénéficient d'un statut particulier de " transparence fiscale ".
SIIC, définition et fonctionnement
Les SIIC ont un statut fiscal particulier
Les foncières cotées existent depuis le XIXème siècle. Toutefois, le statut fiscal " SIIC " (Société d'Investissement Immobilier Cotée) est récent car il date de 2003.
Une SIIC est, en réalité, une foncière cotée " classique " toutefois dotée d'un statut particulier : la transparence fiscale. Concrètement, ses revenus locatifs et ses plus-values sont taxés au niveau de ses actionnaires et non au niveau de la foncière elle-même, à condition de reverser au moins 85 % des bénéfices issus des loyers et 50 % des plus-values réalisées sur la cession d'immeubles.
Avantage : la société peut réaliser de belles opérations immobilières et avoir une gestion dynamique de son patrimoine (achat, revente ou encore valorisation de ses actifs grâce à la réalisation de travaux), avec une diversification sur des actifs variés comme :
- les bureaux,
- les commerces,
- les logements,
- la logistique,
- les data centers.
Les SIIC ont une obligation de distribution
En contrepartie de ce statut particulier, les SIIC sont obligées de redistribuer une partie importante des loyers perçus (95 %). Elles doivent aussi reverser 50 % des plus-values réalisées.
Cette contrainte permet aux actionnaires de SIIC de bénéficier de rendements (cours sur dividende) élevés : environ 8 % brut en 2025, soit près de 5,5 % net après flat-tax, avec des perspectives comprises entre 5 % et 8 % selon les foncières, dans un contexte de stabilisation des taux d'intérêt et de valorisations attractives (décote de 20-30 % par rapport à l'ANR).
Les dividendes versés par les SIIC sont soumis à la fiscalité clémente de la flat-tax (aussi appelée PFU, pour " prélèvement forfaitaire unique "). Ils sont imposés à 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Cette formule est intéressante pour les contribuables dont le taux marginal d'imposition excède 14 %, les autres pouvant décider d'opter pour l'impôt sur le revenu.
Toutefois, prenez garde : comme pour tous les placements boursiers, la performance globale (elle intègre le rendement mais aussi la valorisation des actifs) des SIIC est très volatile : + 35,91 %* en 2019 mais - 17,50 %* en 2018, avec une volatilité attendue mais moindre en 2025 grâce à des secteurs porteurs comme la logistique (e-commerce) ou les data centers (IA).
* Source : IEIF
À retenir sur les SIIC en 2025
- Les SIIC sont des foncières cotées bénéficiant de la transparence fiscale sous condition de fortes obligations de distribution.
- Elles doivent distribuer 95 % des loyers et 50 % des plus-values, ce qui soutient des rendements attractifs (5 % à 8 % visés).
- La flat-tax à 30 % rend la fiscalité des dividendes compétitive pour les contribuables les plus imposés.
- La performance reste volatile car il s'agit d'un placement boursier, exposé aux cycles des marchés.
- Les SIIC offrent une diversification sectorielle (bureaux, commerces, logistique, data centers…) complémentaire à celle des SCPI.
- Conseil de l'auteur : il ne faut pas opposer les SIIC et les SCPI : leurs objectifs et leurs stratégies sont différents mais complémentaires dans une allocation patrimoniale.
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Conseil de l'expert
En tant qu'expert en placement immobilier, je recommande de ne pas opposer les SIIC et les SCPI. Les premières offrent une liquidité boursière et une réactivité aux cycles de marché, tandis que les secondes privilégient la stabilité des revenus et une volatilité plus faible. Leur combinaison permet de diversifier vos sources de rendement immobilier, de lisser le risque et d'adapter votre stratégie à votre horizon de placement et à votre tolérance au risque.
À propos de l'auteur
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