Comment indexer un loyer ?

La révision annuelle du loyer des logements vides ou meublés suit généralement une clause d'indexation des loyers. Cette disposition permet de revaloriser le loyer sur la base d'un indice de référence. Ce dernier dépend du type de bail signé par les parties.

Pourquoi le loyer est -il indexé ?

L'indexation des loyers est une clause d'échelle mobile ayant pour but la révision annuelle du montant du loyer. Le bailleur, grâce à un indice légal, peut ainsi revaloriser le loyer de son locataire. Avec cette clause d'indexation, les parties au contrat (bailleur et preneur) ne sont plus tenues de signer un avenant. Si le contrat de location ne contient pas une clause d'indexation, le bailleur ne peut pas prescrire une augmentation du loyer. Selon l'usage, l'indexation du loyer est appliquée à la date de signature du bail. Cependant, les parties sont libres de fixer une autre date pour la revalorisation du loyer.

Pour obtenir le nouveau loyer, trois éléments sont pris en compte :

• le montant actuel du loyer,
• le nouvel indice du trimestre de référence,
• l'indice du même trimestre pour l'année précédente.

Indexer un loyer : quel indice choisir ?

Dans le cadre d'un bail d'habitation, l'indexation du loyer d'habitation est calculée à partir de l'indice de référence des loyers (IRL). L'IRL a été mis en place par la loi 2008-011 du 8 février 2008 et remplace l'Indice du Coût de la Construction ou ICC. L'indice immobilier a pour objectif de préserver le locataire des hausses brutales de loyers.

Pour les baux commerciaux, l'indice utilisé est l'ILC ou Indice des Loyers Commerciaux. Il prend en compte la variation des prix à la consommation, des prix de la construction et du chiffre d'affaires du commerce de détail.

L'ILAT ou Indice des Loyers des Activités Tertiaires est utilisé pour indexer les loyers des locaux d'activité, des entrepôts et des bureaux. Contrairement aux autres indices, son utilisation résulte d'un accord entre les deux parties. Cet indice peut servir pour indexer des baux commerciaux qui relèvent habituellement de l'ILC. La valeur de ces indices immobiliers est publiée chaque trimestre par l'INSEE.

Concernant la date de l'indice de référence à considérer, les parties ont le choix. Elles peuvent soit prendre celui mentionné dans la clause d'indexation, soit celui de la date du dernier indice publié (à l'anniversaire du contrat de bail). La formule utilisée pour calculer la hausse des loyers est la suivante :

(Loyer de référence × nouvel indice INSEE du trimestre de référence) ÷ indice INSEE du même trimestre de l'année précédente.

Contexte économique actuel et impact sur l'indexation

En novembre 2025, l'inflation en France reste stable à 0,9 % sur un an, selon les dernières données de l'INSEE. Cette stabilité résulte de dynamiques opposées : les prix des services ralentissent avec une progression annuelle de 2,2 % après 2,4 %, tandis que la baisse des prix des produits manufacturés s'accentue légèrement à -0,6 %. Sur un mois, l'indice des prix à la consommation recule de 0,2 %, principalement en raison de la baisse saisonnière des prix des transports.

Cette modération de l'inflation contraste avec la période 2021-2023, durant laquelle les prix avaient fortement progressé, atteignant 6,3 % en février 2023 en raison de la reprise post-confinement et de la guerre en Ukraine. Depuis la fin de l'année 2024, l'inflation est revenue sous les 2 %, puis est descendue sous 1 % début 2025, grâce notamment à la baisse des prix de l'électricité et aux effets de la concurrence dans les télécommunications.

Pour les mois à venir, l'INSEE prévoit que l'inflation devrait rester modeste. Les prix alimentaires, notamment du café, du chocolat, des œufs et de la viande, devraient continuer à accélérer en raison de la hausse passée des cours mondiaux, atteignant 2,3 % en décembre. À l'inverse, les prix de l'énergie devraient poursuivre leur baisse, tandis que les produits manufacturés enregistreraient un repli plus marqué en fin d'année à -0,7 %, sous l'effet de l'appréciation de l'euro. À long terme, le taux d'inflation en France devrait évoluer autour de 1,60 % en 2026 et de 2,10 % en 2027.

Cette conjoncture économique caractérisée par une inflation faible a des répercussions directes sur l'indexation des loyers. Les bailleurs doivent tenir compte de ces indices de référence pour calculer les augmentations de loyer, ce qui signifie que les révisions annuelles seront relativement modérées dans le contexte actuel, contrairement aux années 2022-2023 où les augmentations avaient été plus substantielles.