Mistral Sélection acquiert un hôtel de plein air 4 étoiles en Italie

La SCPI Mistral Sélection poursuit sa stratégie de développement à l'international avec une nouvelle acquisition significative en Italie. Ce mouvement s'inscrit dans une dynamique de diversification européenne, avec un positionnement ciblé sur des actifs touristiques à fort potentiel.

L'opération concerne un hôtel de plein air premium situé sur la côte adriatique italienne, au cœur d'un marché touristique reconnu pour sa résilience. Cette acquisition illustre la volonté du fonds de renforcer son exposition à des actifs combinant visibilité à long terme, diversification géographique et potentiel de revenus locatifs récurrents.^[1]

Une acquisition stratégique en Italie

Un actif premium sur la côte adriatique

La SCPI Mistral Sélection a acquis un hôtel de plein air 4 étoiles situé en Émilie-Romagne, une région parmi les plus dynamiques du tourisme italien. Cet actif se distingue par plusieurs caractéristiques structurantes :

• plus de 200 hébergements (mobile-homes, bungalows, emplacements) ;
• un accès direct ou immédiat à la plage ;
• une offre de services orientée vers les familles ;
• une localisation en front de mer, où le foncier est rare.

Cette rareté constitue une barrière à l'entrée importante, participant à la valorisation du site sur le long terme. Le positionnement premium de l'actif s'inscrit dans une logique de sélection rigoureuse visant à capter une demande touristique soutenue.

Un marché touristique résilient

Le choix de cette implantation repose également sur les fondamentaux solides du marché local. Le tourisme dans cette zone présente une demande forte et régulière, portée par :

• une clientèle domestique italienne ;
• une clientèle internationale diversifiée ;
• un afflux notable en provenance des pays DACH (Allemagne, Autriche, Suisse).

Cette diversité des flux touristiques contribue à la résilience économique de l'actif, limitant la dépendance à une seule source de fréquentation et renforçant le potentiel de revenus stables.

Une opération structurée en sale & lease back

Un montage financier spécifique

L'acquisition a été réalisée sous la forme d'un sale & lease back. Ce mécanisme consiste à vendre un actif à un investisseur et à le relouer immédiatement sur une longue durée. Dans ce cas précis, l'opérateur Club del Sole reste exploitant du site.

Un bail commercial de 20 ans a été signé, avec une option de renouvellement de 6 ans prévue. Ce type de montage est particulièrement recherché dans l'immobilier de rendement pour la visibilité et la prévisibilité des flux qu'il procure.

Une visibilité sur les flux locatifs

Ce montage permet d'apporter une visibilité à long terme sur les revenus locatifs, de stabiliser les flux générés par l'actif et de maintenir la continuité opérationnelle du site. L'implication d'un exploitant déjà en place constitue également un facteur de continuité dans la gestion de l'actif.

Une stratégie ESG affirmée

Un fonds engagé dans l'investissement responsable

La SCPI Mistral Sélection s'inscrit dans une démarche environnementale structurée : classification Article 8 SFDR et label ISR obtenu en octobre 2024. Cette orientation traduit une volonté d'intégrer des critères extra-financiers dans la sélection et la gestion des actifs.

Des caractéristiques environnementales concrètes

L'actif acquis présente plusieurs éléments en ligne avec cette stratégie :

• une performance énergétique élevée (EPC A pour les bâtiments permanents) ;
• la mise en place d'un suivi ESG renforcé ;
• le suivi des consommations énergétiques ;
• des mesures dédiées à la gestion de l'eau ;
• l'organisation d'un comité ESG annuel avec l'exploitant.

Ces dispositifs permettent d'accompagner l'exploitation dans une logique d'amélioration continue et de valoriser le patrimoine sur le long terme.

Une diversification européenne renforcée

Un objectif d'investissement hors de France

Cette acquisition s'inscrit dans une stratégie plus large visant à augmenter la part des investissements européens. La SCPI Mistral Sélection ambitionne d'atteindre 60 % d'investissements hors de France.

Cette orientation vise à réduire l'exposition à un seul marché, à tirer parti de dynamiques économiques locales variées et à diversifier les sources de revenus pour les associés.

Un positionnement sur des actifs touristiques

Le choix d'un actif d'hôtellerie de plein air traduit une volonté de se positionner sur un secteur en croissance, porté par :

• des actifs générateurs de revenus potentiels réguliers ;
• des marchés soutenus par des tendances structurelles (essor du plein air, recherche d'expériences, montée en gamme) ;
• l'évolution des modes de consommation touristique.

Ce type d'actif permet également de capter une clientèle fidèle, sensible à la qualité de l'offre et à la localisation, tout en bénéficiant d'une saisonnalité souvent étendue.

Tableau récapitulatif de l'opération

Analyse : une opération en ligne avec la stratégie du fonds

Une cohérence stratégique

Cette acquisition apparaît cohérente avec les axes de développement de la SCPI : recherche de stabilité des revenus, orientation vers des actifs à forte demande et déploiement à l'échelle de la zone euro. Elle permet également d'élargir le spectre d'investissement au secteur du tourisme.

Des facteurs de différenciation

Plusieurs éléments distinguent cette opération :

• la rareté du foncier en front de mer ;
• la durée du bail commercial et la visibilité qui en découle ;
• la présence d'un opérateur établi, Club del Sole ;
• l'intégration d'une stratégie ESG structurée.

Ces facteurs participent à structurer un profil d'investissement orienté vers la durée, avec une recherche d'équilibre rendement / risque pour les associés.

Positionnement de Swiss Life Asset Managers

Swiss Life Asset Managers, société de gestion de la SCPI, dispose d'une expérience de plus de 165 ans dans la gestion d'actifs. Quelques éléments clés : 309,6 milliards d'euros d'actifs sous gestion au 31 décembre 2025, dont 96,1 milliards d'euros investis en immobilier et 122,4 milliards d'euros de biens immobiliers gérés au total.

Avec plus de 2 300 collaborateurs en Europe, cette dimension européenne renforce la capacité à identifier et structurer des opérations transfrontalières adaptées aux objectifs de diversification des SCPI.^[2]

Conclusion

L'acquisition de cet hôtel de plein air premium en Italie marque une étape supplémentaire dans le développement de la SCPI Mistral Sélection. Elle illustre une stratégie combinant diversification européenne, exposition à un marché touristique dynamique, recherche de revenus potentiels réguliers et intégration de critères ESG.

Ce type d'opération permet au fonds de renforcer son positionnement sur des actifs jugés résilients, tout en poursuivant une expansion progressive à l'international au bénéfice des porteurs de parts.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.