OPCI Silver Génération : Résilience et perspectives 2025

Un positionnement solide dans un contexte de crise

Depuis 2023, le marché immobilier traverse une crise d’une ampleur inédite depuis plus de 30 ans. Dans ce contexte difficile, l’OPCI Silver Génération, géré par A Plus Finance, a démontré une résilience remarquable. Alors que les segments des bureaux et des commerces ont subi des dévalorisations marquées, le résidentiel géré, et plus particulièrement celui des résidences services seniors (RSS), a su maintenir la valeur de ses actifs.

Cette performance s’explique par la nature défensive de la classe d’actifs et la solidité structurelle du marché des seniors, dont la demande est en forte croissance. Malgré cela, la longévité de la crise a provoqué un effet de contagion à l’ensemble des acteurs, notamment les promoteurs et certains exploitants, fragilisés par les conditions économiques actuelles.

Une gestion prudente face à la décollecte

Après plusieurs mois de résistance face au mouvement de rachats généralisé observé sur la pierre papier, l’OPCI Silver Génération a connu une décollecte significative. La poche de liquidité du fonds a toutefois permis d’absorber ces retraits dans de bonnes conditions, limitant le recours au mécanisme des gates, activé seulement à de rares reprises depuis 2023.

Maintien de la liquidité et arbitrages ciblés

L’un des objectifs majeurs de la gestion a été de préserver la liquidité du fonds.
Cela a nécessité :

• la réalisation de cessions à la découpe, lot par lot,
• des transactions alignées avec les valeurs d’expertise, confirmant la résilience des actifs détenus,
• et le lancement d’un arbitrage en bloc (vente d’une résidence complète) dans un marché dégradé, caractérisé par une prime de risque élevée exigée par les investisseurs institutionnels.

Malgré ces efforts, la frilosité des acheteurs et la poursuite des contraintes d’endettement ont limité le volume des ventes possibles.

Des ajustements techniques et temporaires

Le résultat de la cession en bloc et les références de marché récentes ont conduit les experts immobiliers à réviser à la baisse la valeur des immeubles de l’OPCI. Ainsi, deux ajustements successifs de la valeur liquidative (VL) ont été réalisés aux 30 juin et 30 septembre 2025.

Un impact limité sur les fondamentaux

Ces baisses de VL sont purement techniques, liées à la nécessité de valoriser dans un marché dégradé. Les actifs livrés demeurent intégralement occupés, génèrent leurs loyers sans incident, et présentent un potentiel à long terme intact.

Les fondamentaux du résidentiel géré restent solides :

• Taux d’occupation élevé,
• Rendements stables,
• Croissance démographique structurelle liée à l’arrivée des baby-boomers sur le marché à partir de 2027, âge moyen d’entrée en résidence senior estimé à 82 ans.

Distribution et rendement du 3e trimestre 2025

La distribution trimestrielle intervenue au 30 septembre 2025 s’est avérée inférieure à son niveau habituel. Cette baisse est avant tout technique, liée à la constitution d’une provision comptable. Les actifs du portefeuille demeurent intégralement loués, avec un taux de recouvrement de 100 %. Dès le 4e trimestre 2025, l’OPCI Silver Génération devrait retrouver un niveau de distribution “normatif”, reflétant la capacité bénéficiaire récurrente du portefeuille immobilier.

Un marché porteur à moyen terme

Des rendements historiquement élevés

Les rendements observés sur les ventes en bloc en 2025 sont jugés exceptionnellement élevés. Depuis ses premières acquisitions en bloc de résidences seniors dès 2012, A Plus Finance n’avait jamais constaté de tels niveaux de rendement sur cette classe d’actifs.

Une demande en forte expansion dès 2027

Les perspectives démographiques jouent clairement en faveur du secteur :

• Arrivée progressive des baby-boomers à l’âge d’entrée en résidence senior (82 ans),
• +60 % de seniors âgés de 75 à 89 ans d’ici 2050,
• Offre contrainte par le ralentissement des développements immobiliers depuis 2023.

Ces dynamiques laissent entrevoir une revalorisation progressive des actifs de l’OPCI à moyen terme.

Vision long terme et perspectives 2025-2027

La baisse de la valeur liquidative observée en 2025 traduit une adaptation technique aux conditions de marché, sans remettre en cause la solidité structurelle du portefeuille. L’équipe de gestion conserve une approche fondée sur trois axes :

• Valorisation fidèle au marché,
• Préservation de la résilience du portefeuille,
• Vision long terme sur un segment structurellement porteur.

Un retour de la collecte permettrait d’exploiter les conditions de marché attractives, faisant de 2025 un point d’entrée opportun sur le marché du résidentiel géré pour seniors.

Tableau récapitulatif : Les indicateurs clés de l’OPCI Silver Génération

En résumé : Une stratégie résiliente et tournée vers l’avenir

Malgré un environnement complexe, l’OPCI Silver Génération se distingue par la stabilité de ses revenus locatifs, la solidité de ses actifs résidentiels seniors et une vision de long terme centrée sur des fondamentaux démographiques favorables. Les ajustements techniques de valeur liquidative observés en 2025 ne remettent pas en cause le potentiel du portefeuille ni les perspectives positives du marché des RSS à moyen terme.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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