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PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris : Cap sur le marché secondaire
Dans un marché immobilier en phase d'ajustement, les SCPI PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris, gérées par PERIAL Asset Management (PERIAL AM), franchissent une étape clé de leur repositionnement stratégique. Dès le 25 février 2026, la variabilité de leur capital est temporairement suspendue, ouvrant la voie à un marché secondaire régulé à partir du 2 avril 2026. Ce dispositif vise à améliorer la qualité du patrimoine, accélérer le désendettement et répondre aux besoins de liquidité d'une minorité d'associés, tout en préparant ces véhicules à un nouveau cycle immobilier.[1]
Ce mécanisme, déjà éprouvé par PERIAL AM sur la SCPI PERIAL Opportunités Europe entre 2008 et 2015, repose sur la confrontation des offres et demandes entre associés, sans émission de nouvelles parts. Malgré une stabilité des valeurs d'expertise et des dividendes en 2025 (4,80 % pour PERIAL Grand Paris et 4,65 % pour PERIAL O₂), des tensions de liquidité persistent.
Une suspension temporaire de la variabilité : le principe du marché secondaire
La suspension de la variabilité du capital entre en vigueur dès le 25 février 2026, marquant la fin des émissions de nouvelles parts sur le marché primaire. À partir du 2 avril 2026, les échanges s'effectueront sur un marché secondaire organisé par PERIAL AM, avec une première confrontation mensuelle le 30 avril 2026.[1]
Marché primaire vs marché secondaire : les mécanismes décryptés
Aspect | Marché primaire (capital variable) | Marché secondaire (capital fixe temporaire) |
|---|---|---|
Émission de parts | La société de gestion émet de nouvelles parts selon la collecte. | Pas d'émission de parts : les transactions se font exclusivement entre associés. |
Elle dépend du niveau de souscriptions, avec un fonds de remboursement en complément. | Elle repose sur la confrontation de l'offre et de la demande, avec un prix unique mensuel maximisant les échanges. | |
Prix | Fixé par la société de gestion (valeur de souscription). | Déterminé par les ordres (prix minimal pour les vendeurs, prix d'achat pour les acheteurs). |
Limites | Fonds de remboursement imparfait (non utilisé par tous, ventes opportunistes). | Exécution non garantie, car dépendante de la présence d'acheteurs et du rang dans le carnet d'ordres. |
Ce passage temporaire à un fonctionnement proche du capital fixe répond à un contexte de liquidité complexe. Malgré des fonds de remboursement (32 M€ pour PERIAL O₂ et 14 M€ pour PERIAL Grand Paris entre 2024 et 2025), les parts en attente restent élevées.[1][3]
Pourquoi un marché secondaire ? Un contexte de liquidité tendu malgré des fondamentaux stables
Depuis 2024, ces SCPI affichent une stabilité des valeurs d'expertise confirmée en 2025 et une stabilité des dividendes versés en 2025 :
- PERIAL Grand Paris : 4,80 %
- PERIAL O₂ : 4,65 %
Malgré ces fondamentaux stabilisés, ces deux SCPI à prépondérance immobilière ont rencontré des tensions de liquidité fin 2025.
Plusieurs actions avaient déjà été engagées :
- Relance commerciale pour stimuler la collecte.
- Mise en place et alimentation de fonds de remboursement : apurement de 32 M€ pour PERIAL O₂ et d'une dizaine demillions d'euros pour PERIAL Grand Paris.[1][3]
Le marché secondaire régulé complète ces outils en favorisant une rotation plus naturelle des parts.
Ce qui change et ce qui reste inchangé
Ce qui ne change pas
- La vocation de SCPI de rendement à long terme, avec un horizon de détention recommandé d'au moins 8 ans.
- Une distribution potentiellement trimestrielle (non garantie, votée en assemblée générale, dépendante des loyers perçus).[1]
- La stratégie de performance à long terme, centrée sur la qualité du patrimoine et la pérennité des revenus.
Ce qui change
- Arrêt des émissions de parts et des versements programmés sur le marché primaire.
- Passage à un marché de gré à gré mensuel, avec confrontation des ordres une fois par mois.
- Obligation pour les vendeurs de déposer de nouveaux ordres de vente, dont l'exécution dépendra du prix proposé, du rang et de la rencontre de l'offre et de la demande.
- Annulation des demandes de cession non servies au 1er avril 2026 et nécessité de les renouveler.[3]
Une feuille de route immobilière ambitieuse : bilan 2025 et objectifs 2026
La suspension temporaire de la variabilité du capital s'inscrit dans une stratégie active de transformation du patrimoine des SCPI PERIAL.
Bilan 2025 : des actions structurantes
SCPI | Cessions | Plus-value nette | Renouvellements / Relocations | Libérations |
|---|---|---|---|---|
PERIAL O₂ | 86 M€ | 9,8 M€ | 13 M€ | 7,8 M€ |
PERIAL Grand Paris | 19,3 M€ | 13 M€ | 4,9 M€ | 3,5 M€ |
Ces opérations ont permis d'arbitrer des actifs, de générer des plus-values et de préparer la réorganisation des portefeuilles immobiliers.[1]
Les trois piliers pour 2026
- Optimiser l'état locatif :
- Environ 40 baux à renouveler pour PERIAL O₂, soit un potentiel de +6 M€ de loyers.
- Près de 70 relocations ciblées, représentant environ +4 M€ de loyers.
- Arbitrages ciblés :
- Programme de ventes de plus de 200 M€ pour PERIAL O₂ (environ 230 M€).
- Objectif d'environ 100 M€ de cessions pour PERIAL Grand Paris.
- Réduire la dette :
- Objectif de loan-to-value (LTV) inférieur à 30 % (contre un niveau actuel légèrement supérieur pour PERIAL Grand Paris).
- Financement de travaux de modernisation et de rénovation énergétique, dont près de 15 M€ pour PERIAL Grand Paris afin de revaloriser le parc.[1]
Ces actions combinées doivent permettre un désendettement progressif, la réalisation de travaux énergétiques et une meilleure adaptation des immeubles aux nouveaux usages des occupants.
Trajectoire éprouvée : l'exemple de PERIAL Opportunités Europe
Entre 2008 et 2015, la SCPI aujourd'hui nommée PERIAL Opportunités Europe (ex-PFO, créée en 1998) a elle aussi suspendu temporairement la variabilité de son capital après la crise des subprimes. Cette période a permis :
- La vente d'actifs de bureaux
- Une diversification sectorielle et géographique aboutissant à un portefeuille composé d'environ 47 % de bureaux et 41 % d'actifs situés en Europe aujourd'hui.
- Une amélioration de la performance de long terme, avec un TRI depuis la création de 7,32 % et un taux de distribution 2025 de 6,10 %.[1]
Le retour à la variabilité du capital avait été conditionné à un rééquilibrage durable de l'offre et de la demande ainsi qu'à l'amélioration des fondamentaux. Cette expérience sert aujourd'hui de référence pour PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris.
Conclusion : un outil au service d'un nouveau cycle
Le passage à un marché secondaire régulé ne signe pas la fin des SCPI PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris, mais constitue un levier de liquidité transparente et de gestion optimisée du patrimoine. En régulant les flux d'entrées et de sorties, PERIAL AM peut :
- Conduire ses arbitrages immobiliers avec davantage de sérénité.
- Renforcer les revenus locatifs via les renouvellements et relocations.
- Réduire progressivement l'endettement des véhicules.
- Adapter le patrimoine aux normes énergétiques et aux nouvelles attentes des utilisateurs.
Dans un marché immobilier en ajustement, PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris optent ainsi pour une approche structurée, visant à préserver le rendement et la valeur à long terme pour les associés patients.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
À retenir
- PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris basculent temporairement en capital fixe avec un marché secondaire régulé dès avril 2026.
- L'objectif est de fluidifier la liquidité, réduire la dette et requalifier le patrimoine dans un contexte de marché tendu.
- Les fondamentaux demeurent solides (valeurs d'expertise et dividendes stables), mais les stocks de parts en attente imposent un nouvel outil.
- Une feuille de route 2026 claire est déployée : optimisation locative, arbitrages ciblés et désendettement.
- L'exemple de PERIAL Opportunités Europe montre que ce type de dispositif peut être créateur de valeur à long terme.
Conseil de l'expert
En tant qu'expert en gestion de patrimoine, je vois dans ce passage au marché secondaire un outil de pilotage prudentiel plutôt qu'un signal d'alerte. Avant de prendre une décision, analysez :
- Votre horizon de placement : si vous êtes à plus de 8 ans, la stratégie de transformation peut jouer en votre faveur.
- Votre besoin de liquidité : la confrontation mensuelle des ordres implique d'accepter un délai et une incertitude sur le prix d'exécution.
- La place de ces SCPI dans votre allocation globale (diversification sectorielle et géographique, poids de l'immobilier dans votre patrimoine).
Plutôt que de réagir dans l'urgence, faites-vous accompagner pour modéliser différents scénarios (conservation, renforcement, cession partielle) et vérifier leur cohérence avec vos objectifs de revenus, de risque et de transmission.
| Les points importants pour la SCPI Perial Grand Paris | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Bureau SCPI de rendement | Minimum de souscription 10 parts 458.00 € |
| Investir dans Perial Grand Paris | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
