SCPI Iroko Atlas : premier investissement en République tchèque

La SCPI Iroko Atlas franchit une étape significative de son développement en réalisant son premier investissement en République tchèque. Cette opération marque une nouvelle phase dans la construction de son portefeuille immobilier, avec l'acquisition de locaux d'activités situés à Prostějov, dans la région d'Olomouc^[1][3]. Cet investissement s'inscrit dans le cadre d'une opération de Sale & Leaseback, un schéma qui permet à un utilisateur industriel de céder son actif tout en poursuivant son exploitation sur le long terme. L'immeuble est intégralement occupé par Solero Technologies, acteur spécialisé dans les composants de refroidissement moteur pour véhicules industriels^[1][6][7].

À travers cette acquisition, la SCPI Iroko Atlas pose les bases de sa présence en Europe centrale, en ciblant un actif combinant localisation stratégique, engagement locatif long terme et rendement élevé, tout en intégrant des enjeux énergétiques identifiés dès l'acquisition^[1][4]. 

Lancée en 2025 par la société de gestion Iroko, cette SCPI opportuniste et 100 % internationale cible des actifs de 1 à 10 millions d'euros dans l'Espace économique européen (EEE), notamment en Pologne, République tchèque et Portugal, avec un TRI cible à 10 ans de 7 % (non garanti)^[3][4].

Un actif industriel situé à Prostějov, au cœur d'un axe stratégique

Prostějov : un positionnement géographique structurant

La ville de Prostějov est située dans la région d'Olomouc, à 60 km au nord de Brno, l'un des pôles économiques majeurs de l'est de la République tchèque. Cette localisation permet à l'actif de bénéficier d'une proximité immédiate avec des infrastructures de transport structurantes^[1]. L'immeuble est en effet situé à proximité des axes autoroutiers D1 et R46, qui desservent les zones industrielles de l'est du pays. Ce positionnement favorise la fluidité logistique et l'accessibilité du site pour un utilisateur industriel, en cohérence avec l'activité exercée par le locataire^[1].

La République tchèque, avec son économie stable et son attractivité croissante pour les investissements industriels, offre un cadre favorable. En 2025, le pays attire les investisseurs grâce à sa position centrale en Europe et ses infrastructures modernisées, comme en témoigne cette première implantation d'Iroko Atlas^[2][6].

Une implantation adaptée aux usages industriels

L'actif a été construit en 1999 et développe une surface totale de 5 243 m²^[1]. Il est spécifiquement conçu pour répondre aux besoins d'une activité industrielle structurée, avec des caractéristiques techniques adaptées :

• Zone de production avec une hauteur libre supérieure à 5 mètres
• Deux portes sectionnelles, facilitant les flux logistiques
• Espaces de bureaux vitrés en façade, permettant une séparation fonctionnelle claire entre production et administratif

Cette configuration permet une exploitation rationnelle du site et une adéquation directe avec les besoins opérationnels du locataire^[1].

Solero Technologies : un locataire unique engagé sur le long terme

Un site intégralement occupé

L'immeuble acquis par la SCPI Iroko Atlas est intégralement occupé par un seul locataire, Solero Technologies. L'entreprise est spécialisée dans la fabrication de composants de refroidissement moteur pour véhicules industriels et poursuit son activité sur le site de Prostějov à l'issue de l'opération^[1][6][7]. Le choix d'un locataire unique s'inscrit dans une logique de lisibilité locative, avec un bail structuré sur le long terme et des engagements contractuels clairement définis^[1].

Un bail ferme de 25 ans

Solero Technologies s'est engagé via un bail ferme de 25 ans, ce qui correspond à une durée résiduelle des baux (WALB) de 25 ans jusqu'à la prochaine échéance^[1][4]. Le loyer annuel s'élève à 314 580 € HT HC et est structuré sous la forme d'un bail Triple Net. Ce type de bail prévoit que les charges, travaux et taxes afférents à l'actif soient supportés par le locataire, ce qui permet à la SCPI de mieux maîtriser la visibilité des flux locatifs^[1].

Une opération de Sale & Leaseback structurée

Principes de l'opération

L'acquisition a été réalisée dans le cadre d'une opération de Sale & Leaseback, dans laquelle le locataire cède son actif immobilier tout en continuant à l'exploiter dans la durée^[1]. Ce montage permet à l'entreprise occupante de mobiliser des liquidités, tout en sécurisant l'usage de son site industriel sur le long terme. Pour la SCPI, ce schéma permet de s'appuyer sur un utilisateur déjà en place, avec une parfaite connaissance du site^[1].

Engagement du locataire dans l'amélioration énergétique

Dans le cadre de cette opération, Solero Technologies va investir directement dans l'actif, avec pour objectif d'améliorer les performances énergétiques du bâtiment. Parmi les actions identifiées figure notamment l'installation de panneaux photovoltaïques en toiture, illustrant une démarche d'amélioration du bâti existant et d'optimisation de ses usages énergétiques^[1]. Cette approche s'aligne sur les exigences européennes en matière de transition énergétique, renforçant la durabilité de l'investissement.

Un investissement chiffré et assumé

Données financières clés de l'acquisition

Cette acquisition représente un volume d'investissement de 2,97 M€ HD. Le prix hors droits s'établit également à 2,97 M€. Le taux de rendement acte en main ressort à 10,28 % (non garanti), un niveau élevé au regard des caractéristiques de l'opération, tout en restant non garanti, conformément aux pratiques de communication du secteur^[1][4]. Le rendement AEM (Acte en Main) exprime le rapport entre la valeur locative nette et le coût d'acquisition total (prix hors droits + droits de mutation + frais de notaire + honoraires du broker)^[1][4].

Tableau récapitulatif de l'acquisition – SCPI Iroko Atlas

Une première acquisition structurante pour la SCPI Iroko Atlas

Une logique de sélection ciblée

Avec cette première acquisition en République tchèque, la SCPI Iroko Atlas s'appuie sur un actif entièrement loué, porté par un engagement locatif long terme, adossé à un utilisateur industriel identifié et structuré autour d'un bail triple net^[1]. Cette opération permet de poser un cadre clair pour la construction du portefeuille, en combinant lisibilité locative, durée d'engagement et caractéristiques techniques adaptées à l'usage^[1][4].

En décembre 2025, Iroko Atlas a bouclé pas moins de sept à huit acquisitions, incluant des entrées en République tchèque, Pays-Bas, UK et Irlande, intensifiant sa stratégie opportuniste en Europe^[2][6][7]. 

Une première étape dans la diversification géographique

Cette implantation à Prostějov constitue la première opération de la SCPI Iroko Atlas en République tchèque, et plus largement en Europe centrale. Elle illustre une approche qui vise à élargir le champ géographique des investissements, tout en restant concentrée sur des actifs compréhensibles, occupés et contractualisés sur le long terme^[1][2][3]. Cette stratégie positionne Iroko Atlas comme un véhicule patrimonial opportuniste, complémentaire à d'autres SCPI comme Iroko Zen^[4].

Conclusion

L'acquisition de Prostějov représente une implantation européenne structurante pour la SCPI Iroko Atlas, alliant rendement non garanti de 10,28 %, sécurité locative via un WALB de 25 ans et engagement RSE avec des améliorations énergétiques. Pour les investisseurs, elle démontre la capacité d'Iroko à saisir des opportunités internationales rentables et sécurisées, dans un contexte de diversification européenne accélérée en fin 2025^[1][2][4].

Comme tout investissement en SCPI, il s'agit d'un placement long terme (recommandé 10 ans) exposé à un risque de perte en capital, à un risque de liquidité limitée et à un rendement non garanti^[4][10].