SCPI Novapierre Résidentiel : 3,7 M€ de plus-values au 1T 2025

Une SCPI résidentielle qui valorise ses actifs dans un marché en transition

La SCPI Novapierre Résidentiel, gérée par PAREF Gestion, affiche un premier trimestre 2025 marqué par un plan d’arbitrage fructueux, générant 3,7 millions d’euros de plus-values. Cette performance intervient dans un contexte de marché résidentiel encore fragile, mais avec des signaux d’ajustement.

Une stratégie d’arbitrage génératrice de valeur

Au cours du 1er trimestre 2025, la SCPI Novapierre Résidentiel a cédé 9 appartements, principalement situés à Paris et à Boulogne-Billancourt (92), pour un montant global de 4,7 M€. Ces cessions, représentant une surface totale de 526,5 m², ont été réalisées avec une plus-value comptable de 3,7 M€, soit une moyenne de +2 % au-dessus des valeurs d'expertise.

Cette opération s’inscrit dans le cadre d’un plan d’arbitrage stratégique visant à :

• renforcer la capacité de distribution,
• désendetter la SCPI,
• et financer des travaux de rénovation sur d'autres actifs.

Marché résidentiel : Tensions persistantes mais stabilisation amorcée

Le marché résidentiel en bloc reste sous tension malgré une activité qui tend à se stabiliser. 

Les chiffres du 1T 2025 font état de :

• 504 M€ investis, soit -39 % sur un an,
• 407 M€ sur des actifs résidentiels classiques/intermédiaires (-39 %),
• 97 M€ sur des actifs résidentiels gérés (-9 %).

En Île-de-France, 22 660 ventes de logements anciens ont été recensées entre novembre 2024 et janvier 2025, un repli de -3 % sur un an.

L’amélioration des conditions financières reste trop partielle pour redynamiser le marché.

Contexte macroéconomique :

• PIB en hausse de +0,2 % (source : Banque de France),
• Inflation en ralentissement, à +0,8 % en mars 2025 (vs. +1,7 % en janvier),
• Taux directeurs abaissés à 2,5 % par la BCE.

Gestion locative : Un TOF en baisse, un patrimoine dynamique

Le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI est de 87,0 % au 31 mars 2025, contre 87,1 % au trimestre précédent. Cette baisse est attribuée à l’intégration de lots vacants dans le plan d’arbitrage.

• Détails de la gestion locative :
• 40 lots vacants en vente (2 578 m²),
• 9 lots vacants sous promesse de vente (531 m²),
• 37 lots en rénovation (2 733 m²),
• 10 appartements libérés (678,68 m²),
• Pas de signature de nouveaux baux sur le trimestre.

Taux d’occupation physique (TOP) : 80,0 %.

Caractéristiques financières de la SCPI au 31 mars 2025

Focus sur la structure du patrimoine

Répartition géographique (en % de la valorisation HD)

• Paris : 76,7 %
• Région parisienne : 21,0 %
• Nice : 2,3 %

Répartition par statut d’occupation

• Libérables (Loi 89) : 50,2 %
• Nue-propriété : 18,6 %
• Vacants : 10,8 %
• Loi 48 : 8,3 %
• Vacants pour arbitrage : 8,2 %
• Maintenables (Loi 89 art 15) : 2,8 %
• Bail emphytéotique : 1,1 %

Surface totale gérée : 41 994 m² répartie sur 659 appartements et 975 lots (caves exclues).

Perspectives et gouvernance

La suspension temporaire de la variabilité du capital depuis le 1er avril 2025, décidée par l’AGE de décembre 2024, a entraîné la création d’un marché secondaire interne, permettant la gestion des retraits via ordres d’achat/vente.

Objectifs des prochains trimestres :

• Poursuite du plan d’arbitrage,
• Rénovation du patrimoine,
• Maintien de la liquidité via le marché secondaire,
• Optimisation de la gestion locative dans un contexte de marché encore prudent.

L’Assemblée Générale Annuelle est fixée au 24 juin 2025, avec à l’ordre du jour : l’approbation de la reprise du fonds de remboursement et des ajustements statutaires.

Tableau récapitulatif

Exemple concret : Valorisation d’un actif

Parmi les 9 appartements cédés, un lot de 61,6 m² situé à Paris 11ᵉ a été vendu à un prix supérieur à l’expertise, illustrant la pertinence du plan d’arbitrage dans un marché pourtant peu dynamique. Ce type d’opération permet à la SCPI de renforcer sa solidité financière tout en maintenant un certain niveau de distribution.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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