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SCPI et assurance-vie : opportunités, fiscalité et vigilance en 2026
L'attrait des contrats d'assurance vie tend à diminuer. Toutefois, les épargnants restent nombreux à vouloir profiter de sa fiscalité avantageuse tout en diversifiant autour d'autres produits tels que les SCPI de rendement, les unités de compte ou les fonds immobiliers.
Les SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie
Le contrat d'assurance-vie est une enveloppe fiscale au sein de laquelle l'épargnant peut investir sur différents supports :
- le fonds en euro, dont le rendement délivré tourne autour de 1 % ;
- des unités de compte permettant de diversifier son allocation ;
- des fonds actions, des obligations ou encore des fonds immobiliers tels que les SCPI ou les OPCI.
Au sein de son contrat d'assurance-vie, l'épargnant a donc la possibilité d'y intégrer des parts de SCPI. Ainsi, il diversifie ses placements tout en profitant des avantages fiscaux de son contrat.
Au 4ème trimestre 2025, les SCPI affichent un taux de distribution moyen de 4,72 % en 2024, en hausse par rapport à 4,52 % en 2023, avec des prévisions pour 2026 autour de 4,5 % à 6 % brut selon les classes d'actifs. Cela démontre une grande résilience, y compris en période d'incertitude.
En cas de retrait au bout de 8 ans, les gains provenant des premiers 150 000 € versés ne seront imposés qu'à hauteur de 24,50 % (7,5 % + 17,20 % de prélèvements sociaux). Pour rappel, les revenus des SCPI, dans le cadre d'une détention en direct, entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés au taux marginal d'imposition de l'épargnant, majoré des prélèvements sociaux (17,2 %). Pour un contribuable fiscalisé à 45 %, la fiscalité peut représenter 62,2 % hors impôt sur la fortune immobilière (IFI).
La fiscalité dépendra :
- du moment où l'épargnant décide d'effectuer un retrait ;
- de l'âge du contrat (moins de 4 ans, entre 4 et 8 ans, plus de 8 ans) ;
- du moment auquel les versements ont été effectués (avant ou après le 27 septembre 2017).
| Durée de détention du contrat | Gains provenant des premiers 150 000 € versés | Gains provenant des versements au-delà de 150 000 € |
|---|---|---|
| Moins de 8 ans | 12,80 % ou option IR + 17,20 % | 12,80 % ou option IR + 17,20 % |
| Plus de 8 ans* | 7,50 % ou option IR + 17,20 % | 12,80 % ou IR + 17,20 % |
*Après abattement de 4 600 € sur les intérêts générés (9 200 € dans le cas d'un couple)
Enfin, il existe un dernier avantage financier pour l'épargnant : l'absence de délai de jouissance. Dans le cas d'une détention de parts de SCPI en direct, l'épargnant ne touche ses premiers revenus qu'au bout de 3 à 6 mois en moyenne : il s'agit du délai de jouissance. Il ne s'applique pas lorsque les parts sont souscrites via un contrat d'assurance-vie, les revenus étant perçus immédiatement.
Quelques points de vigilance à retenir
Les avantages sont nombreux. Toutefois, l'épargnant doit rester vigilant sur quelques éléments, notamment le délai de jouissance, le taux de distribution et le TRI (taux de rendement interne).
Tout d'abord, il n'a accès qu'à une offre limitée de SCPI. Il s'agit généralement de SCPI de grande taille investies dans l'immobilier tertiaire traditionnel (bureaux, commerces, entrepôts…).
De plus, et dans un souci de liquidité, les assureurs limitent le nombre total de SCPI qu'il est possible d'intégrer à son contrat.
Les frais de gestion du contrat viennent également s'ajouter aux frais de gestion de la SCPI, ce qui en diminue le rendement.
Toutefois, certains assureurs vie proposent des contrats d'assurance-vie sans frais de gestion ni frais d'entrée. L'épargnant aura donc les mêmes frais que lors d'une détention en direct, tout en profitant des nombreux avantages du contrat d'assurance-vie.
À retenir
Investir en SCPI via l'assurance-vie permet de combiner diversification immobilière, fiscalité attractive après 8 ans et absence de délai de jouissance. En contrepartie, l'accès aux SCPI est plus restreint, les frais de gestion cumulés peuvent peser sur la performance et la liquidité dépend de l'assureur. Il est essentiel d'analyser le taux de distribution, le TRI et la qualité des SCPI proposées avant de s'engager.
Conseil de l'auteur (expert en gestion de patrimoine)
L'assurance vie, oui, mais je dirais plutôt les assurances vie. Diversifiez vos contrats, vos assureurs et vos supports (fonds euros, unités de compte, SCPI, immobilier coté…) pour limiter les risques de concentration. Suivez, comme le lait sur le feu, la liquidité de la SCPI, surtout lorsqu'elle est logée dans un contrat d'assurance-vie : on l'a vu par le passé, certaines SCPI présentes en assurance vie ont connu des problématiques de liquidité, avec des délais de rachat allongés et des conditions de sortie dégradées. Avant de souscrire, vérifiez : la qualité du sous-jacent immobilier, l'historique du taux de distribution, le TRI, les frais cumulés (SCPI + contrat) et les conditions de rachat propres à chaque assureur.
| Les points importants pour la SCPI Corum Origin | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Diversifiée SCPI de rendement | Minimum de souscription 1 part 1135.00 € |
| Corum Origin (SCPI Diversifiée) | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
