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Souscrire en parts de SCPI via l’assurance-vie

Publié le 17 déc. 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 17 déc. 2021

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L’attrait des contrats d’assurance vie tend à diminuer. Toutefois, les épargnants restent nombreux à vouloir profiter de sa fiscalité avantageuse tout en diversifiant autour d’autres produits tels que les SCPI de rendement

Les SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie

Le contrat d’assurance-vie est une enveloppe fiscale au sein de laquelle l'épargnant peut investir sur différents supports. Il y a d’abord le fonds en euro dont le rendement délivré tourne autour de 1%. Puis, l’épargnant a la possibilité de diversifier son allocation grâce aux unités de compte. Il peut s’agir de fonds actions, d’obligations ou encore de fonds immobiliers tels que les SCPI ou les OPCI.

Au sein de son contrat d’assurance-vie, l’épargnant a donc la possibilité d’y intégrer des parts de SCPI. Ainsi, il diversifie ses placements tout en profitant des avantages fiscaux de son contrat. Au 3ème trimestre 2021, les SCPI affichent un taux de distribution sur valeur de marché moyen (glissant sur 4 trimestres) de 4,36%. Cela démontre une grande résilience, et ce même en temps d’incertitude.

En cas de retrait au bout de 8 ans, les gains provenant des premiers 150 000€ versés ne seront imposés qu’à hauteur de 24,50% (7,5% + 17,20% de prélèvements sociaux). Pour rappel, les revenus des SCPI, dans le cadre d’une détention en direct, entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés au taux marginal d’imposition de l’épargnant, majoré des prélèvements sociaux (17,2 % en 2020). Pour un contribuable fiscalisé à 45 %, la fiscalité peut représenter 62,2 % hors impôts sur la fortune immobilière (IFI).

La fiscalité dépendra du moment où l’épargnant décide d’effectuer un retrait, de l’âge du contrat (moins de 4 ans, entre 4 et 8, plus de 8 ans) et du moment auquel les versements ont été effectués (avant 2017 ou après 2017).

Durée de détention du contrat
Gains provenant des premiers   150 000€ versés
Gain provenant des versements au-delà de 150 000€
Moins de 8 ans
12,80% ou option IR + 17,20%
12,80% ou option IR + 17,20%
Plus de 8 ans*
7,50% ou option IR  + 17,20%
12,80% ou IR  + 17,20%

*Après abattement de 4600€ sur les intérêts générés (9200€ dans le cas d’un couple)

Enfin, il existe un dernier avantage financier pour l’épargnant : l’absence de délai de jouissance. Dans le cas d’une détention de parts de SCPI en direct, l’épargnant ne touche ses premiers revenus qu’au bout de 3 à 6 mois en moyenne : il s’agit du délai de jouissance. Il ne s’applique pas lorsque les parts sont souscrites via un contrat d’assurance-vie, les revenus étant perçus immédiatement.

Quelques points de vigilance à retenir 

Les avantages sont nombreux. Toutefois, l’épargnant doit rester vigilant sur quelques éléments.

Tout d’abord, il n’a accès qu’à une offre limitée de SCPI. Il s’agit généralement de SCPI de grande taille investies dans l’immobilier tertiaire traditionnel (bureaux, commerces, entrepôts…). 

De plus et dans un souci de liquidité, les assureurs limitent le nombre total de SCPI qu’il est possible d’intégrer à son contrat. 

Les frais de gestion du contrat viennent également s’ajouter aux frais de gestion de la SCPI, ce qui en diminue le rendement. 

Toutefois, certains assureurs vie proposent des contrats d’assurance-vie sans frais de gestion ni frais d’entrée. L’épargnant aura donc les mêmes frais que lors d’une détention en direct, tout en profitant des nombreux avantages du contrat d’assurance-vie.


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