SCPI : démembrement temporaire, viager ou à terme, que choisir ?

Le démembrement de propriété est une technique d'investissement immobilier qui consiste à séparer la nue-propriété et l'usufruit d'un bien immobilier. Cette technique peut également être appliquée aux parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), offrant ainsi aux investisseurs des avantages fiscaux et patrimoniaux, notamment en 2025 avec une exonération d'IFI pour le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement.

Le démembrement temporaire

Le démembrement temporaire consiste à acheter la nue-propriété des parts de SCPI pour une durée déterminée (généralement entre 3 et 20 ans), tandis qu'un usufruitier temporaire (généralement une société) perçoit les loyers pendant cette période. À la fin de la période de démembrement, l'investisseur récupère la pleine propriété des parts et commence à percevoir les loyers, sans frais supplémentaires ni formalités.

Avantages 

• Réduction du prix d'achat des parts de SCPI (de 20 % à 48 % de décote selon la durée, par exemple 80 % pour la nue-propriété sur 5 ans, 65 % sur 10 ans ou 55 % sur 15 ans)
• Aucune fiscalité sur les revenus fonciers pendant la période de démembrement (0 € d'impôt sur le revenu, 0 € de prélèvements sociaux, 0 € d'IFI et aucune déclaration fiscale)
• Constitution d'un patrimoine immobilier à moindre coût

Inconvénients

• Absence de revenus fonciers pendant la période de démembrement
• Risque de perte en capital en cas de baisse de la valeur des parts de SCPI

Le démembrement viager

Le démembrement viager consiste à donner la nue-propriété des parts de SCPI, tandis qu'un usufruitier (généralement le donateur, une personne physique) perçoit les loyers jusqu'à son décès. À la fin du contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et commence à percevoir les loyers.

Avantages 

• Réduction du prix d'achat des parts de SCPI (jusqu'à 40 % de décote ou plus selon l'âge de l'usufruitier)
• Aucune fiscalité sur les revenus fonciers pendant la période de démembrement
• Constitution d'un patrimoine immobilier à moindre coût, particulièrement utile pour la transmission patrimoniale

Inconvénients 

• Absence de revenus fonciers pendant la période de démembrement
• Risque de perte en capital en cas de baisse de la valeur des parts de SCPI
• Durée de démembrement incertaine (liée à la durée de vie de l'usufruitier)

Le démembrement temporaire fixe

Le démembrement temporaire fixe consiste à acheter la nue-propriété des parts de SCPI pour une durée déterminée (3 à 20 ans), tandis qu'un usufruitier (généralement une société) perçoit les loyers pendant cette période. À la fin de la période de démembrement, l'investisseur récupère la pleine propriété des parts et commence à percevoir les loyers.

Avantages 

• Réduction du prix d'achat des parts de SCPI (jusqu'à 48 % de décote selon la durée et la société de gestion)
• Aucune fiscalité sur les revenus fonciers pendant la période de démembrement (y compris exonération d'IFI pour le nu-propriétaire)
• Constitution d'un patrimoine immobilier à moindre coût
• Durée de démembrement fixe et contractualisée dès l'acquisition

Inconvénients 

• Absence de revenus fonciers pendant la période de démembrement
• Risque de perte en capital en cas de baisse de la valeur des parts de SCPI

Conclusion

Le démembrement de propriété est une technique d'investissement immobilier intéressante pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux en 2025, comme l'absence d'imposition sur les revenus fonciers et l'exonération d'IFI pour le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement. Cependant, il est important de bien comprendre les différents types de démembrement et leurs avantages et inconvénients avant de se lancer dans un tel investissement, en vérifiant les statuts de la SCPI et en consultant un professionnel.

Le démembrement de propriété est une technique d'investissement immobilier pertinente pour optimiser fiscalité et transmission, mais elle nécessite une bonne compréhension des mécanismes de nue-propriété et d'usufruit ainsi qu'un accompagnement adapté.

Tableau récapitulatif

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