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SCI à l'IS ou à l'IR : Comment faire le bon choix ?
Lorsqu'il s'agit de créer une Société Civile Immobilière (SCI), se pose souvent la question cruciale du régime fiscal : opter pour une imposition à l'Impôt sur le Revenu (IR) ou à l'Impôt sur les Sociétés (IS) ? Les avantages et inconvénients varient selon la stratégie d'investissement et les objectifs à long terme. Dans cet article, nous vous proposons d'explorer ces deux options pour vous aider à faire un choix éclairé.
La SCI à l'IR : Transparence fiscale et simplicité
La particularité majeure de la SCI à l'IR est sa transparence fiscale. En effet, ce n'est pas la société elle-même qui est imposée, mais chaque associé, selon ses droits dans la société. Les bénéfices réalisés se retrouvent donc directement à l'IR (impôts sur le revenus), dans la catégorie des revenus fonciers.
Avantages principaux
- Type de location autorisée : location vide principalement, mais location meublée acceptée si elle ne dépasse pas 10 % du chiffre d'affaires annuel à titre accessoire.
- Charges déductibles variées : frais de gestion, intérêts d'emprunt, taxe foncière et travaux.
- Déduction du déficit foncier : possible sur les revenus des associés jusqu'à 10 700 euros.
- Taxation des plus-values : régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique, avec un abattement selon la durée de détention.
La SCI à l'IS : amortissement et optimisation fiscale
L'option de l'IS pour une SCI, bien qu'elle puisse sembler attractive de prime abord, présente ses propres défis. C'est notamment une option envisagée si l'activité principale est la location meublée (représentant plus de 10 % du chiffre d'affaires).
Avantages principaux
- Amortissement comptable du bien : un puissant outil de défiscalisation.
- Taux d'IS modeste : 15 % pour un bénéfice jusqu'à 42 500 euros, et 25 % au-delà.
- Charges déductibles étendues : frais de gestion, amortissement du bien, rémunération du gérant, taxe foncière, frais d'acquisition.
- Taxation des plus-values : régime des plus-values professionnelles s'applique, basé sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable.
Chaque régime a ses atouts, mais aussi ses pièges. Par exemple, il est crucial de considérer la taxation lors de la revente du bien. Dans une SCI à l'IS, plus un bien a été amorti, plus la taxation sera élevée, même sans plus-value réelle.
Il est donc essentiel de bien peser les avantages et inconvénients en fonction de votre situation fiscale, de vos objectifs patrimoniaux et de votre horizon d'investissement.
Comparaison entre SCI à l'IR et SCI à l'IS
| Critères | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
| Imposition des bénéfices | Directement sur chaque associé selon ses parts | Au niveau de la société |
| Distribution des bénéfices | Ajoutés aux revenus fonciers des associés | Distribués sous forme de dividendes |
| Imposition des distributions | Pas de surimposition, imposés comme revenu foncier | Dividendes imposés chez les associés + Prélèvements sociaux |
| Type de location | Vide principalement, meublée < 10% du CA annuel | Principalement meublée (> 10% du CA) |
| Charges déductibles | Frais de gestion, intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux | Frais de gestion, amortissement du bien, rémunération du gérant, taxe foncière, frais d'acquisition |
| Déficit foncier | Déductible jusqu'à 10 700 euros | Non applicable, mais amortissement du bien possible |
| Taxation des plus-values | Régime des plus-values immobilières des particuliers | Régime des plus-values professionnelles |
| Taux d'imposition | Selon barème progressif de l'IR | 15% jusqu'à 42 500 euros, 25% au-delà |
| Double imposition à l'IS | Non applicable | Imposition des bénéfices au niveau de la société et imposition des dividendes chez les associés |
À noter que les SCPI peuvent être acquises par l'intermédiaire d'une SCI à l'IS ou l'IR. Certaines SCPI qui sont des SCPI pan-européenne (comme par exemple Epargne Pierre Europe) offrent une fiscalité encore plus adoucie.
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SCI et SCPI : Quelle différence ?
| Les points importants pour la SCPI Épargne Pierre Europe | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Diversifiée SCPI de rendement | Minimum de souscription 10 parts 200.00 € |
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
