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SCI à l'IS ou à l'IR : Comment faire le bon choix ?

PublieŐĀ par Jonathan Dhiver le 10 nov. 2023 Mis √† jour le 13 nov. 2023 4 min. de lecture
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Lorsqu'il s'agit de cr√©er une Soci√©t√© Civile Immobili√®re (SCI), se pose souvent la question cruciale du r√©gime fiscal : opter pour une imposition √† l'Imp√īt sur le Revenu (IR) ou √† l'Imp√īt sur les Soci√©t√©s (IS) ? Les avantages et inconv√©nients varient selon la strat√©gie d'investissement et les objectifs √† long terme. Dans cet article, nous vous proposons d'explorer ces deux options pour vous aider √† faire un choix √©clair√©.

La SCI à l'IR : Transparence fiscale et simplicité

La particularit√© majeure de la SCI √† l'IR est sa transparence fiscale. En effet, ce n'est pas la soci√©t√© elle-m√™me qui est impos√©e, mais chaque associ√©, selon ses droits dans la soci√©t√©. Les b√©n√©fices r√©alis√©s se retrouvent donc directement √† l'IR (imp√īts sur le revenus), dans la cat√©gorie des revenus fonciers.

Avantages principaux

  • Type de location autoris√©e : location vide principalement, mais location meubl√©e accept√©e si elle ne d√©passe pas 10 % du chiffre d'affaires annuel √† titre accessoire.
  • Charges d√©ductibles vari√©es : frais de gestion, int√©r√™ts d'emprunt, taxe fonci√®re et travaux.
  • D√©duction du d√©ficit foncier : possible sur les revenus des associ√©s jusqu'√† 10 700 euros.
  • Taxation des plus-values : r√©gime des plus-values immobili√®res des particuliers s'applique, avec un abattement selon la dur√©e de d√©tention.

La SCI à l'IS : amortissement et optimisation fiscale

L'option de l'IS pour une SCI, bien qu'elle puisse sembler attractive de prime abord, présente ses propres défis. C'est notamment une option envisagée si l'activité principale est la location meublée (représentant plus de 10 % du chiffre d'affaires).

Avantages principaux

  • Amortissement comptable du bien : un puissant outil de d√©fiscalisation.
  • Taux d'IS modeste : 15 % pour un b√©n√©fice jusqu'√† 42 500 euros, et 25 % au-del√†.
  • Charges d√©ductibles √©tendues : frais de gestion, amortissement du bien, r√©mun√©ration du g√©rant, taxe fonci√®re, frais d'acquisition.
  • Taxation des plus-values : r√©gime des plus-values professionnelles s'applique, bas√© sur la diff√©rence entre le prix de cession et la valeur nette comptable.

Chaque régime a ses atouts, mais aussi ses pièges. Par exemple, il est crucial de considérer la taxation lors de la revente du bien. Dans une SCI à l'IS, plus un bien a été amorti, plus la taxation sera élevée, même sans plus-value réelle.

Il est donc essentiel de bien peser les avantages et inconvénients en fonction de votre situation fiscale, de vos objectifs patrimoniaux et de votre horizon d'investissement.

Comparaison entre SCI à l'IR et SCI à l'IS

CritèresSCI à l'IRSCI à l'IS
Imposition des bénéficesDirectement sur chaque associé selon ses partsAu niveau de la société
Distribution des bénéficesAjoutés aux revenus fonciers des associésDistribués sous forme de dividendes
Imposition des distributionsPas de surimposition, imposés comme revenu foncierDividendes imposés chez les associés + Prélèvements sociaux
Type de locationVide principalement, meublée < 10% du CA annuelPrincipalement meublée (> 10% du CA)
Charges déductiblesFrais de gestion, intérêts d'emprunt, taxe foncière, travauxFrais de gestion, amortissement du bien, rémunération du gérant, taxe foncière, frais d'acquisition
Déficit foncierDéductible jusqu'à 10 700 eurosNon applicable, mais amortissement du bien possible
Taxation des plus-valuesRégime des plus-values immobilières des particuliersRégime des plus-values professionnelles
Taux d'impositionSelon barème progressif de l'IR15% jusqu'à 42 500 euros, 25% au-delà
Double imposition à l'ISNon applicableImposition des bénéfices au niveau de la société et imposition des dividendes chez les associés

√Ä noter que les SCPI peuvent √™tre acquises par l'interm√©diaire d'une SCI √† l'IS ou l'IR. Certaines SCPI qui sont des SCPI pan-europ√©enne (comme par exemple Epargne Pierre Europe) offrent une fiscalit√© encore plus adoucie. 

À lire également :

SCI et SCPI : Quelle diff√©rence ? 


Les points importants pour la SCPI √Čpargne Pierre Europe
Type de support SCPI Société Civile de Placement
Immobilier
Cat√©gorie Diversifi√©e SCPI de rendement Minimum de souscription 10 parts 200.00 ‚ā¨
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D√©ficit foncier D√©membrement Sci Fiscalit√© immobili√®re Imp√īt sur le revenu Imp√īt sur les soci√©t√©s Plus-value immobili√®re Amortissement

À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fond√© MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche √† l'√©pargne, l'√©ducation financi√®re, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des cl√©s est de mettre de l'argent de c√īt√© d√®s le d√©but du mois. Si vous avez des questions, n'h√©sitez pas √† me contacter (via le formulaire de contact) !

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