Qu'est-ce-que le TOF (Taux d'occupation Financier) ?

Le taux d'occupation financier est un indicateur clé dans le domaine de l'investissement immobilier, notamment pour les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Il permet d'évaluer la performance et la rentabilité d'un portefeuille immobilier. Dans cet article, nous expliquerons ce qu'est le TOF, comment le calculer, et donnerons un exemple pour mieux comprendre son utilité.

Définition du taux d'occupation financier

Le taux d'occupation financier est un ratio immobilier qui mesure le niveau d'occupation d'un portefeuille immobilier en tenant compte des revenus locatifs effectivement perçus. Plus précisément, il évalue la part des loyers encaissés par rapport à la capacité locative totale du portefeuille (loyer quittancé + loyer quittançable), inscrit sous la directive de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2012. Un TOF élevé, idéalement supérieur à 90 % et proche des 100 %, indique que la majorité des actifs immobiliers génèrent des revenus, tandis qu'un TOF faible suggère que plusieurs biens sont vacants ou ne rapportent pas de revenus.

En 2024, le TOF moyen des SCPI s'établit à 92,2 %, dont 88,9 % de locaux occupés, 2,7 % sous franchise de loyers, 0,2 % sous promesse de vente et 0,4 % en restructuration lourde ou environnementale. Pour les SCPI France, il atteint 92,97 % en décembre 2025, au-dessus de la moyenne du marché.

Comment calculer le TOF ?

Le calcul du taux d'occupation financier est relativement simple. Il suffit de diviser les revenus locatifs perçus (loyers et indemnités facturés) par les revenus locatifs potentiels (total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués), puis de multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage :

TOF (%) = Revenus locatifs perçus / (Revenus locatifs perçus + Revenus locatifs potentiels) x 100

Les revenus locatifs potentiels correspondent à la somme des loyers qui seraient perçus si tous les biens immobiliers étaient loués au prix du marché. Un TOF supérieur à 90 % est généralement un signe de bonne gestion locative, tandis que des valeurs plus basses peuvent s'expliquer par des travaux, des restructurations, des acquisitions en VEFA ou une vacance locative structurelle, particulièrement chez les SCPI anciennes par rapport aux jeunes SCPI qui affichent souvent des TOF plus élevés grâce à des actifs neufs.

Exemple pratique

Prenons l'exemple d'une SCPI de rendement qui détient un portefeuille immobilier composé de 3 actifs : un immeuble de bureaux de 300 m² loué à 7 000 € par mois, une résidence universitaire de 300 m² louée à 600 € par mois, et un commerce vacant de 50 m² qui pourrait rapporter 1 000 € par mois. Les revenus locatifs perçus s'élèvent à 7 600 € par mois, pour des revenus potentiels de 8 600 €. Dans ce cas, le TOF est de : TOF (%) = (7 600 € / 8 600 €) x 100 = 88,4 %.

Un TOF de 88,4 % indique une occupation correcte mais traduit une certaine vacance locative, comme observé dans certains portefeuilles en 2025.

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