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SCPI fiscales : que vaut leur patrimoine en 2026 ?
Les SCPI fiscales attirent de plus en plus les épargnants. Offrant une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % pour les investissements réalisés avant 2023 via le dispositif Pinel (et sous conditions via Pinel+ en 2023/2024), ces véhicules permettent de se constituer un patrimoine immobilier, bien que le dispositif Pinel pour les nouveaux investissements ait pris fin au 1er janvier 2025. En 2026, il est important de vérifier que les prix d'acquisition ne sont pas trop importants au regard des loyers et du marché local. Mais que vaut réellement le patrimoine de ces SCPI aujourd'hui ?
SCPI fiscales, les critères d'évaluation de patrimoine
Pour évaluer le patrimoine des SCPI fiscales, chez MeilleureSCPI.com, nous avons mis en place un système de notation. Cet outil se base principalement sur l'emplacement des actifs composant le patrimoine de chaque véhicule : emplacement stratégique, qualité locative, dynamisme économique de la zone.
Les critères de notation portent sur 8 points, dont :
- les revenus moyens de l'immeuble,
- le taux de chômage dans la zone,
- la croissance de la population,
- la profondeur de la demande locative et la vacance,
- la qualité du tissu économique local.
La possibilité de revalorisation de l'actif peut également être prise en compte. Cependant, ce point n'est pas nécessairement considéré vu le fonctionnement des SCPI fiscales. Les plus-values immobilières sont ainsi rares pour de tels types de véhicules, avec un rendement moyen faible autour de 2 % par an, contre environ 4,5 % pour les SCPI de rendement classiques.
Suite à l'application de cette notation sur le patrimoine des SCPI fiscales disponibles en 2026, les actifs des SCPI Pinel (pour les opérations antérieures à 2025), de déficit foncier et Malraux restent parmi les mieux positionnés, majoritairement en Île-de-France et dans les métropoles régionales. Sur la base des mêmes critères, les actifs des SCPI de déficit foncier et des SCPI Malraux arrivent en seconde position. Mais quelles sont ces SCPI fiscales disposant d'un patrimoine de qualité en 2026 ?
Quelles sont les meilleures SCPI fiscales en termes de patrimoine ?
En 2026, les SCPI fiscales les plus performantes en termes de patrimoine restent celles basées sur les dispositifs Pinel (engagements antérieurs à 2025) et déficit foncier, avec un accent fort sur la qualité locative et les zones dynamiques. À la première place du classement se trouve toujours la SCPI Multihabitation 10, une SCPI Pinel disposant d'un patrimoine de 1 328 m² en Île-de-France. Cette SCPI concentre ses investissements dans le cercle francilien, là où la demande locative reste forte malgré la fin du dispositif pour les nouveaux investissements.
La SCPI déficit foncier Pierre Capitalisation se maintient en deuxième place avec un patrimoine de 577 m² basé essentiellement sur l'axe " Grand Paris ". La SCPI Urban Pierre 4 de type déficit foncier tient la troisième position du classement avec un patrimoine de 1 900 m². Elle doit sa place à la localisation de ses actifs qui se situent dans les métropoles régionales françaises desservies par les TGV.
À la quatrième place se trouve la SCPI Pinel Ciloger Habitat 5. Celle-ci investit essentiellement dans des logements de 1 à 3 pièces, en VEFA ou dans le neuf, avec des effets fiscaux persistants pour les acquisitions avant 2025. Renovalys Patrimoine, une SCPI Déficit Foncier, ferme la marche du classement avec un patrimoine de 2 392 m², illustrant l'intérêt persistant pour ces véhicules malgré des rendements modérés et un engagement de conservation de 9 à 15 ans.
À retenir
En 2026, les SCPI fiscales restent un outil pertinent pour optimiser sa fiscalité et diversifier son patrimoine immobilier, mais avec des rendements plus faibles que les SCPI de rendement classiques. Les SCPI Pinel (opérations antérieures à 2025), de déficit foncier et Malraux conservent les patrimoines les plus attractifs, concentrés en Île-de-France et grandes métropoles. Avant d'investir, il est essentiel d'analyser l'emplacement, la qualité locative, la durée d'engagement et surtout de vérifier que les prix d'acquisition ne sont pas trop élevés par rapport au marché.
Conseil de l'expert
En tant qu'expert des SCPI fiscales, je recommande en 2026 de ne plus regarder uniquement l'avantage fiscal, mais d'abord la qualité intrinsèque du patrimoine : emplacement, tension locative, prix au m² par rapport au marché et horizon de détention. Vérifiez systématiquement que le prix d'acquisition n'est pas surévalué et comparez le couple rendement/risque avec une SCPI de rendement classique. Les SCPI de déficit foncier et Malraux peuvent être très pertinentes pour les contribuables fortement imposés, à condition d'accepter une liquidité réduite et une vision long terme.
| Les points importants pour la SCPI Urban Pierre 4 | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Déficit Foncier SCPI de fiscale | Minimum de souscription 10 parts € |
| Urban Pierre 4 - Prix de part | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
