SCI familiale : pourquoi et comment la créer en 2026 ?

La SCI (Société Civile Immobilière) offre aux particuliers la possibilité de s'associer en vue d'acquérir, gérer puis de céder un bien immobilier. Elle est dite familiale quand les membres sont de la même famille. Mais pourquoi créer une telle structure et quels avantages patrimoniaux et fiscaux les membres pourront-ils en tirer en 2026 ?

Créer une SCI familiale, quels intérêts ?

L'intérêt principal dans la création d'une SCI familiale est surtout la possibilité de gérer un patrimoine immobilier commun dans un cadre juridique stable. La création de la société permet de réunir des capitaux et d'accroître ainsi la capacité financière du foyer. Une SCI familiale favorise également l'obtention de financement et simplifie la gestion d'un bien détenu en commun, en évitant les tensions liées à l'indivision.

Dans une telle structure, les associés profitent de divers avantages fiscaux. Les couples mariés sous un régime de séparation de biens peuvent par exemple acquérir un bien immobilier et se constituer un patrimoine commun.

La création d'une SCI familiale est également une excellente alternative pour anticiper la transmission du patrimoine aux ayant-droits, grâce à la donation progressive de parts sociales. Chaque parent peut, dans le cadre de la fiscalité en vigueur, transmettre jusqu'à 100 000 € par enfant tous les 15 ans en exonération de droits, et réduire la base taxable en tenant compte du passif de la société (notamment les emprunts). Cette souplesse fait de la SCI un outil central de stratégie de transmission en 2026.

Procédures à suivre pour la création d'une SCI familiale

La création d'une SCI familiale suit les mêmes procédures que celle d'une entreprise. Les futurs associés commencent par rédiger les statuts de la SCI. Ces documents doivent notamment préciser :

• l'objet social (gestion de biens immobiliers familiaux) ;
• la répartition du capital social entre les membres ;
• les règles de fonctionnement (pouvoirs du gérant, modalités de vote, cessions de parts, etc.).

Les associés déposent ensuite le capital social de la SCI à la banque. À noter que l'ouverture d'un compte bancaire dédié, bien que non strictement obligatoire, est fortement recommandée pour une gestion séparée et transparente des flux financiers de la société.

Après cette étape, les membres doivent publier une annonce légale dans un journal habilité. Vient enfin le dépôt du dossier au greffe du Tribunal de commerce. C'est au cours de cette dernière étape que la société obtient son extrait Kbis, attestant officiellement de son existence juridique.

La création d'une SCI familiale est soumise à la nomination d'un gérant. Ce dernier peut être une personne physique ou morale. L'essentiel est qu'il jouisse d'une pleine capacité de gestion. Les personnes soumises à une interdiction de gérer sont à écarter. C'est ce gérant qui va représenter légalement la SCI durant ses activités, avec une large liberté statutaire pour organiser les règles de gestion, les majorités et les décisions.

Fonctionnement et avantages d'une SCI familiale

La législation n'impose pas un nombre maximum de membres d'une SCI. En revanche, celle-ci doit être créée par au moins deux associés. Pour la répartition des parts, la société se réfère à l'apport des membres. Chaque associé aura alors droit à l'équivalent de son apport, ce qui facilite une transmission progressive du patrimoine.

Il existe principalement deux formes d'apports :

• les apports numéraires (sommes d'argent) ;
• les apports en nature (biens immobiliers, par exemple la résidence locative familiale).

Pour la comptabilité et la gestion, la SCI utilise les mêmes principes qu'une société standard, avec une comptabilité simplifiée et la tenue d'assemblées générales pour valider les décisions importantes (approbation des comptes, nomination du gérant, grandes opérations immobilières…).

Au même titre que les associés fondateurs d'une SCPI, les membres d'une SCI familiale sont en partie épargnés des soucis de gestion du quotidien. En effet, c'est le gérant initialement désigné qui va prendre les décisions courantes concernant la société. Il est son représentant légal, centralisant les décisions et limitant les conflits familiaux.

En cas de succession, la transmission des parts de SCI reste également très avantageuse. Les droits de succession peuvent être allégés grâce à la valorisation des parts tenant compte du passif et, le cas échéant, de décotes. Le patrimoine reste entier grâce à des clauses d'agrément qui encadrent l'entrée de nouveaux associés et peuvent empêcher la cession à des tiers non souhaités. Le gérant pourra continuer de gérer le patrimoine de manière uniforme puisque celui-ci ne sera pas disloqué, protégeant ainsi la cohésion patrimoniale familiale.

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