PACS et investissement immobilier : bien protéger son couple et son patrimoine en 2026

Le choix du régime matrimonial a de nombreuses répercussions sur l'acquisition immobilière. Dans le cas d'un PACS par exemple, investir dans l'immobilier est plus complexe qu'il n'y paraît. Voici quelques conseils pour éviter les conflits sur la gestion des biens et en cas de séparation ou de décès, en tenant compte des dispositions applicables en 2026. C'est très important de se poser avant de commencer à avancer dans l'acquisition, afin de clarifier le cadre juridique et patrimonial.

PACS : appartenance des biens

Pour un PACS conclu avant le 1er janvier 2007, les biens acquis avant le PACS restent propres à chaque partenaire. Les acquisitions pendant le PACS sont soumises à l'indivision, réparties à hauteur de 50 % pour chaque partenaire, sans tenir compte de la contribution financière réelle, qu'elle soit inégale ou exclusive. Tout bien acquis pendant le PACS, qu'il s'agisse d'un achat immobilier, d'une donation ou d'une succession, est réputé appartenir aux deux partenaires.

Comme le PACS est un régime provisoire, chaque indivisaire peut librement céder sa quote-part, l'autre disposant d'un droit de préemption. Cette confusion des patrimoines peut générer des conflits en cas de séparation ou de désaccord, notamment lorsque les apports financiers ont été déséquilibrés.

En cas de décès, pour un PACS conclu après 2007 – régime par défaut en 2026 –, le partenaire survivant n'hérite pas automatiquement sans testament. À défaut de dispositions testamentaires, aucun héritage n'est transmis au survivant. Il est donc essentiel d'anticiper par un testament adapté si l'on souhaite protéger son partenaire.

Créer une SCI ou envisager la clause de remploi

Pour un investissement immobilier à deux plus pertinent, le couple pacsé peut opter pour la création d'une société civile immobilière (SCI). Cette structure permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un bien immobilier ou des parts de SCPI. Chaque associé détient des parts proportionnelles à son apport lors de l'achat, ce qui permet de refléter précisément la contribution de chacun et de préserver des conflits ultérieurs. De plus, les parts de SCPI restent cessibles et transmissibles.

Pour les partenaires de PACS souhaitant préserver leurs investissements de l'indivision, la clause de remploi est une autre solution à envisager. L'appartenance des parts de SCPI est en effet primordiale, dans la mesure où c'est le propriétaire qui est seul décideur de l'investissement (vendre, léguer, transmettre…). Par convention, les partenaires pacsés peuvent inclure une clause de remploi permettant de désigner clairement le propriétaire des parts.

Cette organisation permet à l'un des partenaires de récupérer les parts en cas de séparation ou de décès du conjoint, tout en constituant une protection de l'investissement contre les créanciers de son partenaire. Là encore, il est recommandé de se poser, de chiffrer les apports de chacun et de se faire accompagner avant de signer.