SCPI : comprendre tous les frais en 2025 avant d’investir

Au même titre que l'investissement immobilier en direct, l'investissement en parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) implique différents frais. Bien qu'ils puissent paraître onéreux à première vue, il est important d'expliquer leur nature respective et la base sur laquelle ils se justifient, surtout en 2025 où certaines SCPI innovent avec des modèles sans frais de souscription. Conseil : bien comprendre les frais (attention sur le long terme ça peut coûter cher).

Les frais de souscription

La souscription en SCPI entraîne le versement d'une commission de souscription à la société de gestion. Ces frais de souscription (également appelés frais d'entrée) sont fixés par la société de gestion et sont compris dans le prix de la part. Ils représentent généralement entre 5 % et 12 % du montant souscrit et ne sont pas négociables^[1][5].

Cependant, en 2025, plusieurs SCPI de rendement sans frais de souscription comme EDEN, Epsicap Explore, Iroko Zen, Mistral Sélection ou Novaxia NEO permettent d'investir la totalité du capital dans les parts^[1][2]. Il est donc essentiel de comparer la structure globale des frais (entrée, gestion, sortie) avant de se décider.

Concrètement, les frais de souscription couvrent :

• les frais de collecte et de recherche de capitaux ;
• les frais de recherche des investissements ;
• l'administration de la collecte auprès des épargnants ;
• la recherche et l'acquisition de biens immobiliers ;
• les études d'investissement ;
• le paiement des droits d'enregistrement.

En comparaison, lors de l'achat d'une résidence principale, le propriétaire devra payer les frais de notaire (de l'ordre de 7 % à 8 %) et les frais d'agence (de l'ordre de 4 % à 5 %).

Cette commission de souscription reflète en réalité les frais d'agence immobilière et les frais de notaires lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Pour les SCPI sans frais d'entrée, ces coûts sont souvent reportés sur :

• des frais de gestion plus élevés ;
• ou des commissions annexes comme celles d'acquisition d'actifs^[2][3].

Les frais de gestion

Pour rappel, les SCPI sont des véhicules d'investissement ayant pour objectif de collecter l'argent d'épargnants pour l'investir dans des actifs immobiliers. Ces derniers génèrent des revenus locatifs qui seront distribués sous forme de dividendes aux associés, au prorata du nombre de parts détenues.

Les frais de gestion sont appliqués sur ces revenus locatifs (hors taxes) encaissés, généralement entre 8 % et 15 % des loyers bruts. Ils peuvent atteindre la fourchette haute, par exemple :

• 18 % TTC pour Remake Live ;
• 14,4 % TTC pour Iroko Zen en 2025^[2].

Certains gérants précisent que ces frais de gestion sont en fait répartis en :

• frais de gestion administrative (frais de bureaux et de personnel nécessaires à la société et à la distribution des bénéfices) ;
• frais d'exploitation (frais non pris en charge par les locataires, par exemple les charges à payer pour un local vacant).

Il s'agit d'une rémunération acquise à la société de gestion.

Des revenus locatifs importants permettent à la société de gestion de récupérer des frais de gestion importants. Cela contribue à adopter la meilleure gestion locative possible afin d'avoir un taux d'occupation élevé et donc un patrimoine performant. Cela doit assurer la pérennité de l'asset management, ces frais ne constituant en aucun cas une rémunération du gérant à titre personnel.

C'est un schéma différent, plus équitable, que l'imputation des frais de gestion sur la valeur de l'actif net. Il est important de rappeler que l'ensemble des taux de distribution sont exprimés nets de frais de gestion (pour les SCPI à capital variable et à capital fixe), avec des performances remarquables pour certaines SCPI sans frais d'entrée, dépassant souvent 4,53 % en moyenne en 2023^[2].

Commissions de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux

Les commissions de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sont liées à la valorisation long terme du patrimoine immobilier de la SCPI, qui comprend divers travaux d'entretien. Ces commissions permettent de mettre en place et de suivre des travaux importants menés par la société de gestion pour un ou plusieurs biens immobiliers.

Les frais couvrent notamment :

• la coordination avec les architectes ;
• les frais des bureaux d'études ;
• la rémunération des ouvriers.

Le montant de ces frais correspond à un pourcentage des sommes engagées par la société de gestion pour la réalisation des travaux de gros œuvre et varie selon la SCPI concernée, souvent moins visibles mais plus faibles chez les SCPI historiques^[2].

Dans le cadre d'un investissement immobilier en direct, ces frais sont similaires aux commissions sur travaux versées au maître d'ouvrage ou aux frais de syndic, dont le taux peut varier de 1,5 % à 4 % du prix des travaux.

Frais de sortie (frais de cessions)

La valeur de retrait, c'est-à-dire la valeur de votre part au moment où vous souhaitez la vendre, est égale au prix de souscription soustrait des frais de souscription hors taxes. Dans l'hypothèse d'un investissement en parts de SCPI, l'épargnant doit avoir un horizon de placement long afin d'amortir les frais de souscription, surtout en 2025 où 14 SCPI ont baissé leurs prix de souscription^[4].

L'épargnant aura intérêt à vérifier la cohérence entre le prix de souscription, les loyers encaissés et les frais qui leur sont attribués respectivement afin d'y trouver le meilleur équilibre possible. Généralement, une SCPI sans frais de souscription appliquera :

• des frais de gestion plus élevés ;
• et parfois une commission de retrait, comme 5 % HT avant 3 ans pour Iroko Zen^[2][3].

Les autres frais de rémunération des sociétés de gestion sont à attribuer aux cessions de parts sur le marché secondaire ou de gré à gré. Deux cas sont à distinguer :

• En cas de cessions de parts sur le marché secondaire avec intervention de la société de gestion, une commission de cession de parts variant de 0 % à 11,40 % TTC est calculée sur le montant de la transaction (prix d'exécution). À cela s'ajoutent les droits d'enregistrement s'élevant en général à 5 % du montant de la transaction hors frais. Pour une SCPI à capital fixe, la commission de cession de part avec intervention de la société de gestion s'ajoute aux droits d'enregistrements qui seront imputés comme frais de souscription.
   
• Si la mutation s'opère par cession directe entre vendeur et acheteur ou par voie de succession ou de donation, voire à titre gratuit, la société de gestion percevra à titre de frais de dossier une somme variant de 0 € à 240 € TTC.