Kyaneos Pierre optimise la fiscalité des revenus fonciers

La fiscalité des revenus fonciers pèse souvent lourdement sur les investisseurs immobiliers, combinant un taux marginal d'imposition (TMI) élevé et des prélèvements sociaux à 17,2 %. Dans ce contexte, la SCPI Kyaneos Pierre se distingue par une stratégie innovante qui inverse cette tendance, en minimisant la part taxable des dividendes grâce à la déductibilité des travaux de rénovation.

Gérée par Kyaneos Asset Management, cette SCPI de rendement à capital variable, focalisée sur l'immobilier résidentiel, a affiché en 2025 un taux de distribution de 4,35 %, avec une optimisation fiscale marquée : sur un dividende de 9,66 € par part, seuls 0,93 € relèvent des revenus fonciers nets, soit 91 % non fiscalisés. L'objectif, non garanti, est d'atteindre 100 % dès 2026.

Une fiscalité des revenus fonciers souvent élevée

Les associés assujettis à la fiscalité des revenus fonciers sont généralement fortement fiscalisés (TMI + prélèvements sociaux). Les revenus fonciers issus des SCPI sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %.

Les revenus financiers, quant à eux, subissent un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de PS), avec un acompte à la source. Cette double imposition rend les placements immobiliers directs ou via SCPI classiques peu attractifs pour les investisseurs à haute TMI, d'autant que la fiscalité peut évoluer et s'appliquer rétroactivement.

SCPI Kyaneos Pierre : une optimisation de la fiscalité des revenus fonciers

Avec la SCPI Kyaneos Pierre, cette tendance est inversée. Concrètement :

• Dividendes 2025 : 9,66 € par part.
• Revenus fonciers nets par part : 0,93 € par part.

Ainsi, 91 % du dividende n'est pas fiscalisé en 2025, avec pour objectif (non garanti) d'atteindre 100 % dès 2026. 

Pourquoi cette optimisation fiscale ?

La SCPI Kyaneos Pierre étant utile, notamment via la rénovation de logements, elle bénéficie de la déductibilité fiscale des travaux. Ces travaux d'amélioration en immobilier résidentiel sont en grande partie déductibles des revenus fonciers, adoucissant ainsi la fiscalité des associés soumis à l'impôt sur le revenu.

Les IFU (Imprimés Fiscaux Uniques) fournis annuellement confirment cette réduction, les revenus fonciers déclarables étant minimes.

Comment fonctionne cette stratégie ?

Une fiscalité liée à l'immobilier résidentiel

Depuis 2024, la fiscalité est un élément central, comme en atteste la forte collecte des SCPI européennes. L'immobilier résidentiel bénéficie d'une fiscalité spécifique : les travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers. Malgré les hausses de taxes foncières , Kyaneos Pierre maintient un dividende stable grâce à cette stratégie.

Des travaux ciblés et encadrés

La stratégie repose sur :

• Des travaux déductibles fiscalement : rénovation énergétique et amélioration de logements vacants ou locatifs, ciblant des immeubles à fort potentiel dans des villes de petite et moyenne taille.
• Un accompagnement par des avocats fiscalistes : pour maximiser la déductibilité et optimiser la fiscalité des revenus fonciers.

Cette approche, combinée à un objectif environnemental (réduction des émissions de gaz à effet de serre), porte ses fruits avec plus de 150 lots réhabilités récemment.

Une illustration concrète : rénovation à Yvetot (76)

Les équipes de Kyaneos ont récemment rénové un immeuble à Yvetot (76), exemplifiant cette stratégie. Ces opérations, pilotées pour des revalorisations énergétiques, compensent les revenus fonciers via des charges déductibles, tout en améliorant la qualité locative^[1].

Comparaison de performance nette de fiscalité

Pour mettre en perspective ces résultats, voici un tableau comparatif entre un investissement en France, en Europe et la SCPI Kyaneos Pierre :

Avertissements

• Le montant de travaux déductibles dans les années à venir (et donc le taux de défiscalisation du dividende) n'est pas garanti.
• Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d'évoluer.
• Les travaux déduits fiscalement en charges par la SCPI ne viennent pas en augmentation du prix de revient fiscal des actifs immobiliers. En conséquence, lors de la cession de ces actifs par la SCPI, la plus-value immobilière imposable est susceptible d'être plus élevée (barème dégressif : exonération partielle après 22 ans, totale après 30 ans pour PS)^[1][2].
• La SCPI est soumise à l'IFI (valeur par part communiquée annuellement), et la fiscalité globale peut changer.

Conclusion

La SCPI Kyaneos Pierre met en œuvre une stratégie reposant sur la déductibilité des travaux de rénovation, permettant de réduire la part fiscalisée des revenus fonciers. 

Cette approche, alliant rendement, utilité sociale et impact environnemental, positionne Kyaneos Pierre comme une solution optimisée pour les investisseurs avertis souhaitant alléger la fiscalité de leurs revenus fonciers.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.