La SCPI NCap Régions renforce son portefeuille avec Aix Pichaury

La SCPI NCap Régions, gérée par Norma Capital, poursuit le déploiement de sa stratégie d'investissement en régions avec l'acquisition de l'immeuble de bureaux Aix Pichaury, situé à Aix-en-Provence, au sein du Pôle d'Activités des Milles.^[3] Cette opération illustre la continuité d'une approche fondée sur les dynamiques régionales, la qualité intrinsèque des actifs et la sélectivité des locataires, dans un contexte où la SCPI affiche déjà un patrimoine diversifié de près de 175 immeubles, plus de 430 locataires et un rendement 2024 de 5,72 %, au-dessus de la moyenne du marché.^[1]

NCap Régions : Une SCPI positionnée sur les dynamiques régionales

Lancée en 2015 et gérée par Norma Capital, la SCPI NCap Régions s'est positionnée comme une SCPI orientée vers l'immobilier tertiaire en régions et en Île-de-France.^[1][2]

Son patrimoine se caractérise par :

• Une diversification géographique centrée sur les grandes métropoles régionales françaises et l'Île-de-France, avec une ouverture possible jusqu'à 20 % vers l'Europe.^[1]
• Une diversification sectorielle autour des bureaux, commerces et locaux d'activités, avec une montée en puissance progressive d'autres typologies (hôtellerie, actifs mixtes).^[1][2]
• Un label ISR immobilier, renouvelé fin 2024, qui encadre la stratégie autour de la résilience climatique, de la performance énergétique et de la protection de la biodiversité.^[1]

Au 30/09/2025, NCap Régions a dépassé le cap symbolique du milliard d'euros de capitalisation, compte environ 175 actifs et plus de 420 locataires, avec un TRI 10 ans proche de 6 % et un taux de distribution 2024 de 5,72 %.^[1][2] Cette taille critique lui permet de saisir des opportunités régionales ciblées, telles que l'acquisition d'Aix Pichaury.

Aix Pichaury : une implantation stratégique au sein du Pôle d'Activités Les Milles

Un marché tertiaire régional à forte vitalité

Avec Aix Pichaury, NCap Régions consolide son exposition à un marché tertiaire régional dynamique, au cœur de l'aire métropolitaine Aix-Marseille, l'un des principaux pôles économiques du sud de la France.^[3]

Le Pôle d'Activités Les Milles se distingue par :

• Une diversité sectorielle : bureaux récents, activités légères, commerces, services.
• Un tissu économique dense : plus de 1 500 entreprises et près de 30 000 emplois, ce qui en fait un pôle structurant à l'échelle métropolitaine.
• La présence de grands noms industriels et technologiques comme Airbus Helicopters, STMicroelectronics, Dassault Systèmes, illustrant le niveau de qualification et la profondeur du bassin d'emplois.

Dans un contexte où les SCPI recherchent des bassins économiques capables d'absorber les cycles et de soutenir la demande locative, ce positionnement territorial constitue un axe majeur de la stratégie de NCap Régions.

Une accessibilité calibrée pour les usages professionnels

L'accessibilité est un critère clé dans l'appréciation de la liquidité et de l'attractivité d'un ensemble de bureaux. Aix Pichaury bénéficie :

• D'une proximité avec la gare TGV d'Aix-en-Provence (environ 10 minutes).
• D'un accès rapide à l'aéroport Marseille-Provence (environ 15 minutes).
• D'un maillage autoroutier dense à proximité immédiate (A51, A8, A7), reliant Aix-en-Provence à Marseille, Nice et Lyon.

Cette configuration répond aux besoins de mobilité des entreprises et de leurs collaborateurs, dans un contexte où la connexion aux grands axes reste un facteur déterminant pour les utilisateurs tertiaires.

Aix Pichaury : un immeuble récent, certifié et orienté " nouveaux usages "

Un actif tertiaire moderne livré en 2020

L'immeuble Aix Pichaury est un ensemble de bureaux récent, conçu selon les standards des immeubles tertiaires de nouvelle génération :

• Surface totale : 5 048 m² de bureaux.
• Configuration : R+2, avec des plateaux modulables.
• Livraison : 2020, ce qui le positionne dans la tranche des actifs récents, adaptés aux nouvelles attentes en termes de confort, de flexibilité et d'efficience.
• Espaces extérieurs : 320 m² de terrasses, offrant des lieux de respiration et de convivialité particulièrement prisés dans les organisations post-Covid.
• Stationnement : 184 places, réparties entre parkings intérieurs et extérieurs, un atout important dans une zone d'activités majoritairement accessible en voiture.

La conception met l'accent sur la fonctionnalité et la modularité des espaces, permettant d'adresser aussi bien des besoins de bureaux privatifs que des configurations plus flexibles, en phase avec l'évolution des modes de travail.

Des certifications environnementales de haut niveau

Aix Pichaury se distingue également par un profil environnemental aligné avec les exigences contemporaines des investisseurs institutionnels et des utilisateurs :

• Certification BREEAM Very Good.
• Certification HQE "Excellent".

Ces labels attestent :

• D'une performance énergétique élevée.
• D'une gestion optimisée des ressources (eau, énergie, matériaux).
• D'une attention portée au confort des occupants (qualité de l'air, lumière naturelle, acoustique).

Pour une SCPI labellisée ISR comme NCap Régions, ce type d'actif certifié s'inscrit pleinement dans la trajectoire réglementaire (réglementation environnementale, taxonomie européenne, attentes ESG des épargnants) et contribue à la résilience à long terme du patrimoine.^[1]

Newton Offices : un locataire de référence sur le segment des bureaux opérés

Un spécialiste des bureaux opérés et du coworking premium

L'immeuble est loué à Newton Offices, acteur reconnu du coworking et des bureaux opérés premium en France. Créée en 2016 par Tivoli Capital et Guillaume Pellegrin, la marque s'est développée autour d'une offre intégrée :

• Bureaux privatifs et espaces dédiés aux PME/ETI.
• Espaces de coworking ouverts et collaboratifs.
• Salles de réunion et espaces événementiels.

Le modèle Newton Offices repose sur une approche " clé en main " combinant :

• Design contemporain,
• Services mutualisés (accueil, conciergerie, IT, espaces partagés),
• Flexibilité contractuelle, adaptée à l'évolution des effectifs et des organisations.

Un profil locatif en phase avec les nouveaux usages

La présence d'un opérateur comme Newton Offices au sein d'Aix Pichaury présente plusieurs intérêts pour une SCPI :

• Une mutualisation du risque locatif via la sous-location à une multitude de clients finaux, tout en conservant un bail principal unique avec l'opérateur.
• Une capacité d'absorption de la demande de petites et moyennes surfaces, souvent plus liquide que des grands plateaux monolocataires.
• Un positionnement parfaitement aligné avec les nouveaux usages de bureaux (flex-office, télétravail partiel, services intégrés), qui favorise l'attractivité de l'actif à long terme.

Une opération en parfaite cohérence avec la stratégie de NCap Régions

Renforcement d'un portefeuille ancré dans les territoires

L'acquisition d'Aix Pichaury illustre plusieurs piliers stratégiques de NCap Régions :

• Un ancrage au cœur des dynamiques régionales françaises, en particulier dans les métropoles où la profondeur du marché locatif et la diversité des acteurs économiques constituent des facteurs de résilience.
• Une sélection d'actifs récents et certifiés, en cohérence avec la labellisation ISR de la SCPI et les attentes croissantes en matière de performance environnementale.^[1]
• Une sélectivité des locataires, avec des occupants identifiés, spécialisés et en phase avec les transformations des usages tertiaires.

Dans un marché où les investisseurs deviennent plus attentifs à la qualité intrinsèque des immeubles (emplacement, ESG, liquidité locative), ce type d'acquisition permet de renforcer la cohérence globale du portefeuille.

Un profil d'investissement aligné avec les attentes du marché tertiaire actuel

Aix Pichaury présente un faisceau de caractéristiques recherchées :

• Localisation stratégique dans un pôle économique dynamique, bien connecté aux infrastructures de transport.
• Qualité immobilière : immeuble récent, modulable, offrant des services et des espaces extérieurs.
• Certifications environnementales de haut niveau, en phase avec les standards ISR.
• Locataire de premier plan sur le segment des bureaux opérés, porteur des nouveaux usages de travail.

Pour les associés de NCap Régions, l'opération contribue à :

• Diversifier encore davantage le patrimoine au sein d'un bassin économique porteur.
• Consolider la dimension ESG du portefeuille.
• Accroître l'exposition à des typologies d'occupation flexibles, susceptibles de mieux répondre aux attentes des entreprises dans un environnement économique changeant.

Tableau récapitulatif de l'actif Aix Pichaury

Conclusion

Avec l'acquisition d'Aix Pichaury, la SCPI NCap Régions renforce son exposition à un marché tertiaire régional reconnu pour sa vitalité économique et sa diversité sectorielle, tout en enrichissant son portefeuille d'un actif récent, certifié et parfaitement aligné avec les nouveaux usages de bureaux.

Dans un environnement où les investisseurs privilégient désormais la qualité des emplacements, la performance environnementale et la solidité des locataires, cette opération illustre une approche sélective visant à constituer un portefeuille cohérent, ancré dans des bassins économiques actifs et durables, en phase avec la trajectoire ISR et les ambitions de long terme de NCap Régions.^[1][3]