SCPI AEW Paris Commerces : performance globale de 7,61 % en 2025

La SCPI AEW Paris Commerces, gérée par AEW Patrimoine, se distingue en 2025 par une performance globale annuelle de 7,61 %. Cet indicateur clé combine le taux de distribution et la variation du prix acquéreur moyen, ce qui facilite les comparaisons entre SCPI.

Cette performance résulte d'un taux de distribution de 6,28 % et d'une variation du prix acquéreur moyen 2025/2024 de 1,33 %, dans un contexte économique marqué par des incertitudes mais une stabilisation du marché des commerces parisiens. Malgré un environnement contrasté, la SCPI maintient des indicateurs locatifs solides et une distribution en hausse de 1,5 % par rapport à 2024, atteignant le niveau le plus élevé depuis 2015.

Principaux indicateurs financiers et immobiliers en 2025

Au 31 décembre 2025, la SCPI affiche un bilan robuste, reflétant un patrimoine dynamique et une gestion prudente sans endettement bancaire.

Ces chiffres soulignent une capitalisation en progression et un taux d'occupation financier (TOF) stable autour de 95 %, confirmant la résilience locative observée dès le premier semestre (95,30 % au 30/09/2025).

Un patrimoine commercial concentré sur Paris et l'Île-de-France

La stratégie d'AEW Paris Commerces repose sur l'immobilier commercial de qualité en zones urbaines denses, avec une répartition géographique et sectorielle très ciblée.

Répartition géographique du patrimoine

Typologie des actifs

Le portefeuille compte 246 sites immobiliers, 351 baux commerciaux et environ 68 700 m² de surfaces locatives, pour une valeur estimée à près de 335 millions d'euros, en hausse de +1,5 % à périmètre constant. Un surinvestissement de 7,7 millions d'euros résulte de quatre arbitrages défensifs, réalisés sans recours à l'emprunt, ce qui renforce la solidité financière de la SCPI.

Activité locative dynamique en 2025

L'année 2025 s'est caractérisée par une gestion locative active, avec 2 532 m² négociés : 1 884 m² de nouveaux baux et 648 m² de renouvellements. Le solde net (libérations moins relocations) est limité à –110 m², soit seulement 0,2 % de la surface totale.

Principales locations et relocations

• Paris 1er – rue Turbigo : 154 m²
• Paris 2e – rue Marie-Stuart : 25 m²
• Paris 6e – rue de Buci : 20 m²
• Paris 17e – rue de Lévis : 44 m²
• Paris 10e – rue Saint-Denis : 123 m²
• Paris 16e – avenue Victor Hugo : 45 m²
• Paris 19e – rue Archereau : 55 m²
• Boulogne-Billancourt : 286 m²
• Neuilly-sur-Seine : 95 m²
• Nogent-sur-Marne : 167 m²
• Villejuif : 36 m²
• Saint-Germain-en-Laye : 110 m²

Au total, 1 160 m² loués contre 1 310 m² libérés, avec un TOF trimestriel solide (95,37 % en T4, après 94,30 % en T3). Le taux d'occupation physique (TOP) atteint 93,05 % sur 68 693 m², dont 4 772 m² vacants.

Le taux d'incidence contentieuse chute à 1,05 % (contre 4,79 % en 2024), signe d'un recouvrement des loyers amélioré et d'une meilleure qualité des locataires.

Distributions trimestrielles et réserves

Les revenus sont versés sous forme d'acomptes trimestriels, ce qui assure une régularité de revenus pour les associés.

Revenus distribués en 2025

Soit un total de 18,48 € par part sur l'année. La SCPI dispose par ailleurs de réserves équivalentes à 4,3 mois de distribution via le report à nouveau, ce qui constitue un matelas de sécurité en cas de retournement de marché.

Marché secondaire et conjoncture

Sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe), au 31 décembre 2025 :

On observe une décote de –23 % par rapport à la valeur de reconstitution, principalement liée aux conditions de marché et à la prudence des investisseurs sur la classe d'actifs immobiliers.

En 2025, le contexte macroéconomique se caractérise par une croissance de 0,9 %, un PIB en hausse de +0,5 % au T4 et une inflation limitée à 0,9 %, malgré une dette publique supérieure à 117 % du PIB. Les investissements immobiliers remontent à 25,8 milliards d'euros (contre 18 Mds€ en 2024), avec des rendements stables : 4,5 % pour les commerces en pied d'immeuble, 5,75 % pour les retail parks et 5,50 % pour les centres commerciaux.

Dans ce contexte, la SCPI a reçu la Victoire de la Pierre-Papier 2025 en tant que meilleure SCPI à capital fixe, ce qui renforce sa crédibilité auprès des investisseurs.

Perspectives pour 2026

Le taux de distribution prévisionnel non garanti pour 2026 est de 6,23 %, soit 18,60 € par part. Un investissement dans un commerce parisien est déjà sous promesse pour le premier trimestre 2026.

Avec un patrimoine attractif, un TOF élevé et une distribution croissante, AEW Paris Commerces apparaît bien positionnée sur un marché des commerces parisiens en phase de stabilisation. La combinaison de la gestion sans dette, de la sélectivité des emplacements et d'une politique de distribution régulière constitue un atout pour les épargnants en quête de revenus.

Conclusion

AEW Paris Commerces illustre la résilience des SCPI commerciales parisiennes : performance globale de 7,61 % en 2025, gestion sans endettement, occupation locative >95 % et distributions au plus haut depuis 2015. Dans un secteur encore prudent mais en reprise, elle offre un placement immobilier collectif stable pour les investisseurs avertis, soutenu par une stratégie focalisée sur la qualité des emplacements et la gestion active des locataires.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.