Fonctionnement des SCPI : rôle et contrôles en 2025

Les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier permettent aux épargnants d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion d'une location ou encore les risques d'impayés. Mais qui administre les SCPI ? Qui les contrôle ? Découvrez le fonctionnement des SCPI en 2025, dans un marché jugé résilient avec une collecte nette cumulée de 3,3 milliards d'euros sur les neuf premiers mois et un taux de distribution moyen autour de 4,5 % brut.

La SCPI, un placement à long terme

Les SCPI sont des sociétés d'investissements collectifs ayant pour objectif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Ce type de placement allie un bon ratio risque/rendement, avec un rendement moyen pondéré de 4,68 % sur le premier semestre 2025 et un taux de distribution annualisé à 4,68 %, bien que certaines SCPI affichent plus de 7 %.

Cependant, les SCPI demeurent un investissement à long terme, marqué en 2025 par des baisses de prix pour 14 SCPI et une capitalisation à 86 milliards d'euros fin mars. Il est important de bien se renseigner avant d'investir, de définir ses objectifs et de demander l'avis d'un professionnel.

D'autant qu'il existe plusieurs types de SCPI :

• les SCPI de rendement, qui distribuent des dividendes réguliers,
• les SCPI de plus-values ou de capitalisation,
• les SCPI fiscales, qui ont pour objet d'offrir une réduction d'impôt à l'investisseur.

Avant de se positionner, il est essentiel de comprendre le profil de risque de chaque véhicule, l'horizon de placement recommandé (souvent 8 à 12 ans) ainsi que les frais d'entrée, de gestion et éventuellement de sortie.

Gestion de la SCPI : la société de gestion

Une SCPI est gérée par une société de gestion, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). La SCPI doit elle-même être visée par l'AMF. La société de gestion est désignée dans les statuts ou lors d'une assemblée générale des associés de la SCPI.

La société de gestion assure la gestion quotidienne de la SCPI :

• elle collecte de l'argent auprès des investisseurs,
• elle définit une stratégie d'investissement (secteurs, zones géographiques, typologie d'actifs),
• elle achète des actifs immobiliers pour le compte de la SCPI gérée,
• elle pilote les travaux d'entretien et la gestion globale de l'actif (relation avec les locataires, relocation, renouvellement des baux, etc.),
• elle assure la perception des loyers locatifs ainsi que leur redistribution sous forme de dividendes.

Comprendre le rôle de la société de gestion permet d'évaluer la qualité de la gouvernance et l'alignement d'intérêt entre les associés et le gestionnaire (structure de frais, politique de distribution, transparence des reportings).

Le contrôle des activités de la SCPI par le conseil de surveillance

Composé d'au moins sept membres désignés lors d'une assemblée générale, le conseil de surveillance représente les associés auprès de la société de gestion, sans assurer d'acte de gestion.

Comme son nom l'indique, le conseil de surveillance assure le contrôle des activités de la SCPI. Il suit notamment :

• la bonne application de la stratégie d'investissement,
• la cohérence des acquisitions et arbitrages,
• la qualité de la gestion locative,
• la régularité de l'information fournie aux associés.

Le résultat de ces contrôles doit faire l'objet d'un rapport annuel, présenté aux associés. Ce dispositif renforce la protection de l'épargnant et participe à l'alignement des intérêts entre la société de gestion et les porteurs de parts.

L'assemblée générale des associés

L'assemblée générale se compose d'un nombre défini d'associés (porteurs de parts de SCPI).

Elle est convoquée par la société de gestion, par le conseil de surveillance ou par un commissaire aux comptes. L'assemblée générale :

• élit, révoque et modifie les statuts de la SCPI,
• assure le vote des résolutions,
• désigne les experts immobiliers, les commissaires aux comptes ainsi que les membres du conseil de surveillance,
• décide de la distribution des bénéfices et des quotas d'emprunt,
• peut choisir l'orientation de la politique d'investissement de la SCPI.

La participation aux assemblées générales (physiques ou dématérialisées) est un levier clé pour tout associé souhaitant suivre sa SCPI et peser sur les décisions structurantes.

Le commissaire aux comptes et l'expert immobilier

Désigné dans le cadre d'une assemblée générale pour une durée de 6 ans, le commissaire aux comptes contrôle et atteste que les documents comptables annuels fournis par la SCPI sont sincères et réguliers. Il vérifie notamment la conformité des comptes avec la réglementation et les normes comptables en vigueur.

Également nommé par l'assemblée générale, et après avis favorable de sa candidature par l'AMF, l'expert immobilier a quant à lui pour rôle de définir chaque année la valeur du patrimoine géré par la SCPI. Il réalise une expertise de sa valeur vénale tous les 5 ans, une valeur qui résulte de la confrontation de l'offre et de la demande.

Ces deux intervenants indépendants contribuent à la transparence et à la fiabilité de l'information fournie aux investisseurs, éléments essentiels pour apprécier la juste valeur des parts et la pérennité des revenus distribués.