Comment investir à crédit dans une SCPI ?

Contrairement aux idées reçues, il est possible d'investir à crédit dans une SCPI. Une manière de constituer son patrimoine avec un effort de trésorerie moindre, dans un contexte où les taux, après avoir fortement remonté en 2023-2024, ont commencé à refluer en 2025 tout en restant élevés par rapport à la décennie précédente. En mai 2025, les taux moyens constatés pour un financement SCPI se situent globalement entre 3,2 % et 4,4 % selon la durée et le profil de l'emprunteur, ce qui redonne de la pertinence à l'effet de levier du crédit, sous réserve d'une sélection rigoureuse du projet et de la SCPI financée.

Choisir son type de crédit pour la SCPI 

Il est tout à fait possible d'investir dans une SCPI avec un prêt immobilier, mais à condition de respecter quelques principes basiques. Il est important de rappeler qu'un crédit vous engage et doit être remboursé. Avant de réaliser tout investissement, vérifiez votre capacité d'emprunt, ne la surestimez pas. Il est important de conserver une part de liquidité et donc un certain confort de vie. Les banques restent, en pratique, plus enclines à financer des montants significatifs, souvent à partir de 50 000 à 75 000 euros, même si ce seuil dépend de chaque établissement et de votre situation personnelle.

Après une phase de hausse marquée, les taux d'emprunt pour les SCPI se sont stabilisés sur un plateau relativement élevé, avant d'amorcer une baisse en 2025. Les barèmes observés sur le marché pour des prêts amortissables dédiés à l'achat de parts de SCPI se situent, pour les meilleurs profils, autour de 3,1 % à 3,3 % sur 5 à 10 ans, et autour de 3,2 % à 3,4 % sur 15 à 20 ans, avec des " très bons " taux généralement compris entre 4,1 % et 4,5 % sur ces mêmes durées. La durée maximale d'emprunt est désormais fréquemment de 20 à 25 ans selon les banques et le type de financement. L'enjeu est que le coût global du crédit reste cohérent avec le rendement cible de la SCPI et vos objectifs patrimoniaux : idéalement, le taux du crédit ne doit pas dépasser de façon durable la performance attendue de la SCPI, tout en intégrant la fiscalité et les éventuels aléas de marché.

Le crédit à la consommation peut également financer l'achat de parts de SCPI, lorsque le montant de l'acquisition est inférieur aux seuils habituellement retenus pour un prêt immobilier. Dans ce cas, les formalités d'emprunt sont allégées par rapport au prêt immobilier, et les délais d'obtention sont plus courts. En contrepartie, les taux sont nettement plus élevés et la durée plus courte (souvent jusqu'à 7 ans), ce qui accroît l'effort de trésorerie mensuel et limite l'intérêt de l'effet de levier, surtout dans un environnement où les financements immobiliers classiques pour SCPI peuvent se négocier, pour les bons dossiers, autour de 3 à 4 %.

Il est également possible d'investir dans une SCPI grâce à un crédit " in fine ". Les mensualités ne représentent alors que les intérêts d'emprunt, déductibles des revenus fonciers dans le cadre de SCPI fiscalisées en France, et vous remboursez tout le capital à l'échéance. En contrepartie, un nantissement d'un contrat d'assurance-vie, d'un portefeuille de titres ou d'une autre épargne financière vous sera demandé par votre banquier. Ce montage peut optimiser la fiscalité pour les investisseurs fortement imposés, mais il suppose une grande discipline d'épargne et une bonne adéquation entre la durée du crédit, la performance attendue du support nanti et celle de la SCPI.

À ces trois solutions, s'ajoute le crédit amortissable, qui reste la formule de référence pour la plupart des investisseurs particuliers. Il est remboursé par mensualités constantes tout au long du crédit. Le remboursement mensuel comprend donc une partie du capital ainsi qu'une autre partie réservée aux intérêts. Le crédit amortissable permet de lisser l'effort de remboursement, d'anticiper précisément la charge mensuelle et de sécuriser la constitution progressive de patrimoine, à condition de calibrer le montant emprunté en fonction de vos revenus, de vos autres charges et de la distribution prévisionnelle de la SCPI choisie. 

Investir à crédit en SCPI : un avantage fiscal à la clé

L'investissement dans une SCPI à crédit offre plusieurs avantages, notamment le privilège de bénéficier d'une fiscalité favorable lorsque la SCPI distribue des revenus fonciers imposés en France. Il est en effet possible de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers, sans limitation de durée, tant que le crédit est en cours et que les revenus sont soumis au régime des revenus fonciers. Cette déductibilité peut atténuer l'impact de la remontée des taux, en particulier pour les contribuables situés dans les tranches d'imposition les plus élevées.

Pour le cas d'une revente, le souscripteur bénéficie toujours du régime des plus-values immobilières des particuliers. L'abattement pour durée de détention reste progressif : l'impôt sur la plus-value (au taux de 19 %) est totalement exonéré au bout de 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux ne sont totalement exonérés qu'au bout de 30 ans. Le calcul de la plus-value tient compte du prix de revient (incluant notamment les frais d'acquisition) et du prix de cession, et la durée de détention est décomptée à partir de la date d'acquisition des parts.

Dans le cas de biens immobiliers détenus à l'étranger via des SCPI internationales ou européennes, l'investisseur doit vérifier, avec l'aide d'un conseiller ou d'un expert-comptable, s'il est plus judicieux de déduire ou non les intérêts d'emprunt en fonction de la convention fiscale entre la France et les pays concernés, du mode d'imposition (crédit d'impôt, exonération, imposition exclusive à l'étranger) et de sa situation personnelle globale (taux marginal d'imposition, autres revenus fonciers, déficit foncier éventuel).

Comment obtenir un financement en SCPI ?

Il faut savoir que l'obtention d'un crédit en vue de l'acquisition d'une SCPI n'est pas toujours facile, en particulier lorsque la SCPI de son choix n'est pas référencée ou distribuée par l'établissement bancaire sollicité, ou par l'une de ses filiales. Certaines banques privilégient leurs propres SCPI ou celles de leurs partenaires habituels, ce qui peut limiter le choix si vous vous financez uniquement auprès de votre banque historique.

La meilleure manière d'obtenir un financement à crédit reste de prendre le temps de faire jouer la concurrence, en comparant les diverses offres proposées sur le marché, aussi bien auprès des banques traditionnelles que via des courtiers spécialisés. En 2025, plusieurs acteurs mettent en avant des solutions spécifiques pour financer les SCPI, avec des durées pouvant aller jusqu'à 20 ou 25 ans pour les prêts amortissables, et des taux moyens compris entre 3,2 % et 4,4 % selon le profil. Quelques établissements financiers proposent également des formules de prêt à des taux attractifs pour les projets immobiliers répondant à des objectifs précis (constitution de revenus complémentaires à long terme, préparation de la retraite, stratégie de transmission).

Toutefois, MeilleureSCPI.com a noué, ces dernières années, de nouveaux partenariats avec des courtiers et des banques qui financent les SCPI dans le contexte actuel de marché. Ces partenaires actualisent régulièrement leurs barèmes de taux et leurs conditions (apport, garanties, durée maximale), ce qui permet de proposer des solutions de financement adaptées à différents profils d'investisseurs, du jeune actif souhaitant démarrer un patrimoine à crédit jusqu'au senior cherchant à optimiser sa fiscalité. Nous pourrons ainsi vous accompagner dans votre projet d'investissement en SCPI à crédit, en veillant à ce que le montage retenu reste cohérent avec votre capacité d'endettement, votre horizon de placement et votre niveau de tolérance au risque.