SCPI : les principaux risques à connaître avant d’investir en 2025

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une solution d'investissement permettant d'accéder à l'immobilier locatif sans les contraintes de gestion. Toutefois, comme tout placement financier, elles présentent des risques qu'il est essentiel de considérer avant d'investir, en particulier dans le contexte de taux d'intérêt durablement plus élevés en 2025.

Cet article détaille les différents risques associés aux SCPI, leur évolution récente (2014‑2025) et les moyens de les anticiper pour construire un portefeuille résilient.

Risque de perte en capital

Les SCPI reposent sur l'immobilier, dont la valeur fluctue selon l'évolution du marché. Une baisse des prix immobiliers peut impacter la valeur des parts et entraîner une perte en capital à la revente.

En 2025, le marché des SCPI fait face à un environnement inédit de taux d'intérêt durablement plus élevés, ce qui :

• pèse sur les valorisations immobilières (taux de capitalisation en hausse)
• redéfinit les équilibres sectoriels et géographiques
• accentue les écarts de performance entre SCPI résilientes et SCPI fragilisées

Facteurs influençant ce risque :

• Variation des prix de l'immobilier en fonction de la conjoncture économique
• Localisation, qualité et attractivité des biens
• Stratégie d'acquisition et gestion des actifs immobiliers
• Contexte macroéconomique et politique monétaire (niveau des taux directeurs)

Risque de rendement non garanti

Les SCPI dégagent des revenus issus des loyers perçus, qui peuvent varier en fonction de plusieurs paramètres.

Sur la période récente :

• 2024 : rendement moyen des SCPI à 4,72 %, en hausse par rapport à 2023 (4,52 %)
• Perspectives 2025‑2026 : stabilisation attendue autour de 4,5 % à 5 % pour les SCPI diversifiées, avec de fortes disparités selon les secteurs

Principaux déterminants du rendement :

• Taux d'occupation : une vacance locative élevée entraîne une baisse des loyers perçus. Le taux d'occupation financier demeure un critère fondamental de sélection.
• Impayés : les défaillances des locataires peuvent perturber les rendements.
• Baisse des loyers : un contexte économique difficile peut conduire à des renégociations à la baisse.
• Performance sectorielle :
  • SCPI santé et logistique : surperformance attendue autour de 5,5 % à 6 %
  • SCPI bureaux et commerces : pression baissière plus marquée sur les loyers et les valeurs

Risque de liquidité

Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse, ce qui signifie qu'elles ne peuvent pas être revendues instantanément. La revente peut être longue, surtout en cas de faible demande ou de retournement de marché.

Au premier semestre 2025, seules 14 SCPI ont baissé leur prix de part, contre 28 un an plus tôt, ce qui indique une amélioration de la stabilité du marché et une meilleure absorption des chocs de valorisation.

Solutions pour atténuer ce risque :

• Privilégier les SCPI à capital variable pour une meilleure fluidité des transactions
• Investir avec un horizon de placement long terme (8 à 15 ans minimum)
• Choisir des SCPI avec une capitalisation significative et un marché secondaire actif

Risque lié à la gestion

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui prennent en charge l'acquisition, la gestion locative et la revente des biens. Une mauvaise gestion peut affecter durablement les performances.

Le classement 2025 des meilleures SCPI montre que plus de 75 % du top 5 est occupé par des SCPI de nouvelle génération, qui ont rapidement surpassé les sociétés de gestion historiques en termes de rendement et d'agilité (arbitrages, internationalisation, thématiques innovantes).

Critères de sélection :

• Expérience, historique de performance et solidité de la société de gestion
• Stratégie d'investissement (diversification, thématiques, gestion du risque) et capacité d'adaptation
• Niveau des frais de gestion (pouvant varier de 0 % à 15 % HT/an selon les SCPI)
• Taux de distribution et performance historique sur plusieurs cycles de marché

Risque de concentration

Certaines SCPI se spécialisent dans un secteur unique (bureaux, commerces, santé, logistique) ou une zone géographique restreinte, exposant les investisseurs aux fluctuations d'un marché spécifique.

Sur dix ans, les écarts de performance sont significatifs :

• SCPI purement françaises : rendement moyen d'environ 4,3 %, pénalisées par la maturité du marché hexagonal
• SCPI européennes diversifiées : rendement moyen d'environ 5,1 %, bénéficiant de l'arbitrage géographique et de l'optimisation fiscale

Comment se prémunir ?

• Opter pour des SCPI diversifiées équilibrant plusieurs secteurs et régions (rendement moyen proche de 5,8 % en 2024)
• Combiner plusieurs SCPI pour réduire l'exposition à un seul marché ou secteur
• Considérer les SCPI spécialisées dans des secteurs porteurs comme la logistique (environ 5,3 % de rendement) ou les data centers (objectif de 6,5 % à 7 %)

Risque fiscal

Les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et soumis aux prélèvements sociaux. Pour les contribuables situés dans une tranche d'imposition élevée, la fiscalité peut réduire sensiblement la rentabilité nette.

Sur la période 2014‑2024, le rendement moyen des SCPI s'établit autour de 4,8 % brut, soit environ 3,8 % net après fiscalité pour un investisseur au taux marginal de 30 %.

Optimisation fiscale :

• Privilégier les SCPI investissant à l'étranger (exonération de certains impôts en France selon les conventions fiscales)
• Investir via l'assurance-vie pour bénéficier d'une fiscalité adoucie et d'une meilleure transmission
• Sélectionner des SCPI européennes pour profiter de l'optimisation fiscale sur les prélèvements sociaux

Risque de taux d'intérêt

Une hausse des taux d'intérêt peut impacter la demande en SCPI, en rendant d'autres placements plus attractifs et en augmentant le coût des emprunts pour l'acquisition de nouveaux biens.

L'année 2025 s'annonce charnière pour le marché des SCPI, confronté à cet environnement de taux d'intérêt durablement plus élevés, qui :

• redéfinit les stratégies d'investissement (plus de sélectivité, recentrage sur les actifs prime)
• modifie les arbitrages entre SCPI et autres supports (fonds euros, obligations, FCPI, etc.)
• peut entraîner des ajustements de prix de parts pour refléter les nouvelles conditions de marché

Risque de change

Les SCPI investies à l'étranger comme la SCPI Corum USA sont exposées aux fluctuations des devises. Une dépréciation de la monnaie locale peut diminuer les revenus rapatriés en euros.

Les SCPI européennes diversifiées offrent une meilleure protection contre ce risque grâce à leur exposition à plusieurs économies de la zone euro, limitant l'impact du risque de change tout en profitant de la diversification géographique.

Risque réglementaire

Les SCPI sont réglementées et soumises à d'éventuelles évolutions législatives et fiscales pouvant affecter la rentabilité (fiscalité immobilière, normes environnementales, règles prudentielles, etc.).

L'émergence de nouvelles thématiques d'investissement redessine le paysage réglementaire et concurrentiel :

• SCPI spécialisées dans les data centers, portées par l'explosion de l'intelligence artificielle et du cloud computing
• SCPI dédiées aux infrastructures énergétiques et à la transition écologique (énergies renouvelables, rénovation énergétique)

Tableau récapitulatif des principaux risques des SCPI

Conclusion

Les SCPI représentent une alternative attractive pour investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'une gestion déléguée. Avec un rendement moyen d'environ 4,8 % sur dix ans, ces véhicules ont largement surperformé les placements sans risque.

Toutefois, les SCPI demeurent un placement non garanti : il existe un risque de perte en capital, un rendement non garanti et une liquidité limitée. La diversification, une analyse approfondie des SCPI, une stratégie adaptée à l'environnement de taux élevés de 2025 et une sélection rigoureuse des sociétés de gestion permettent de mieux maîtriser ces risques et de bénéficier des opportunités offertes par ce marché en transformation.

Conseils : comme tous les placements non garantis, il y a un risque, d'où l'importance de suivre ses SCPI via un agrégateur type Monujo-app.com. En 2026, il faudra encore prendre des décisions actives sur son portefeuille de SCPI (arbitrages, renforcement, diversification).

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