La SCPI est-elle un placement liquide ?

Dans un monde où l'épargne et l'investissement sont devenus indispensables pour assurer notre avenir financier, il est important de mettre de l'argent de côté chaque mois. L'adage en immobilier dit " l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement ", mais en finance personnelle, on devrait dire " chaque mois, chaque mois, chaque mois ". Dans cet article, nous allons étudier si les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un placement liquide, à la lumière de la situation du marché en 2024-2025, marquée à la fois par une reprise de la collecte et par des tensions persistantes sur la liquidité.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Les SCPI sont des sociétés qui investissent dans l'immobilier locatif, principalement dans les bureaux, les commerces, la santé, la logistique et les logements. Elles permettent aux investisseurs de bénéficier des revenus locatifs et de la valorisation potentielle des biens immobiliers sans avoir à gérer directement les biens. Les parts de SCPI sont achetées et vendues soit auprès de la société de gestion (SCPI à capital variable), soit sur un marché secondaire organisé pour les SCPI à capital fixe.

Le marché des SCPI a connu un fort ajustement en 2023-2024 avec la remontée des taux, mais il montre des signaux de reprise. Au premier semestre 2025, la collecte nette atteint ainsi 2,2 milliards d'euros, en progression de 29 % par rapport au premier semestre 2024, et la capitalisation du marché s'établit autour de 87 milliards d'euros. Cette reprise de la collecte s'accompagne toutefois d'un volume significatif de parts en attente de retrait, ce qui pèse directement sur la liquidité.

La liquidité des SCPI

La liquidité d'un placement fait référence à la facilité avec laquelle il peut être acheté ou vendu sans affecter son prix et dans un délai raisonnable. En ce qui concerne les SCPI, la liquidité dépend aujourd'hui de plusieurs facteurs, dont certains se sont nettement durcis :

• Le marché secondaire et les files d'attente : Les parts de SCPI peuvent être revendues via le mécanisme de retrait (pour les SCPI à capital variable) ou sur le marché secondaire (pour les SCPI à capital fixe). Dans la pratique, la liquidité dépend de la présence d'acheteurs et de la capacité de la société de gestion à organiser la rencontre entre l'offre et la demande.
  
  Depuis 2023, les autorités professionnelles publient le volume de parts en attente de retrait, devenu un indicateur clé de la tension sur la liquidité. Au 30 juin 2025, ce volume atteignait environ 2,33 milliards d'euros, puis 2,38 milliards d'euros au 30 septembre 2025, soit près de 2,7 % de la capitalisation totale du marché. Il s'agit du deuxième trimestre consécutif de hausse, ce qui confirme une tension persistante sur le marché secondaire, en particulier sur les SCPI de bureaux qui concentrent la majorité de l'augmentation des demandes de retrait.
  
  Concrètement, cela se traduit par des délais de sortie qui peuvent être très longs via les circuits classiques. Même des SCPI historiquement considérées comme " très liquides " affichent désormais des files d'attente importantes. Au troisième trimestre 2025, une SCPI de référence comme ImmoRente présente par exemple un délai théorique d'exécution de 15,7 mois à flux constant, avec plus de cinq trimestres de rotation nécessaires pour résorber la file actuelle. D'autres véhicules, comme Elysees Pierre ou Pierval Santé, dépassent 24 à 27 mois de délai estimé dans les scénarios de stress de liquidité. Cela montre que, dans le contexte actuel, le qualificatif " liquide " reste très relatif pour la plupart des SCPI.
  
  En cas de besoin de sortie rapide, certains investisseurs se tournent vers des ventes de gré à gré avec décote, ce qui permet parfois une exécution en quelques semaines mais au prix d'une baisse du prix de cession pouvant atteindre –10 % à –30 % par rapport à la valeur de référence. Cette alternative améliore la rapidité, mais au détriment du capital.
  
  Il est donc crucial de comprendre comment vendre ses parts de SCPI, et de distinguer clairement les spécificités des SCPI à capital fixe ou à capital variable.
• Le type de détention : Dans le cadre d'une détention de SCPI en assurance vie, la liquidité apparente des parts est souvent améliorée, car c'est l'assureur qui gère la trésorerie du contrat. Sous réserve des conditions prévues (frais éventuels, délais propres à l'assureur, éventuelle limitation temporaire des arbitrages en période de stress), l'investisseur peut obtenir un rachat de son contrat sans avoir à trouver lui-même un acheteur pour ses parts. En revanche, l'assureur supporte à son tour le risque de liquidité sur les SCPI sous-jacentes, ce qui peut l'amener à encadrer ce type de supports dans certains contextes de marché.

Les avantages des SCPI

• Diversification : Les SCPI offrent une diversification géographique (France, zone euro, Europe élargie) et sectorielle (bureaux, santé, logistique, commerces, résidentiel, hôtellerie, etc.), ce qui réduit les risques liés à un actif unique. Le marché 2025 montre d'ailleurs une forte fragmentation : certaines SCPI très diversifiées ou positionnées sur des thématiques porteuses (santé, logistique, résidentiel géré, Europe) tirent leur épingle du jeu, alors que les fonds trop concentrés sur des bureaux de centre-ville anciens restent plus sous pression.
• Rendement : Historiquement, les SCPI ont proposé un rendement supérieur à celui des placements traditionnels sécurisés. Après une phase de tension en 2023-2024 (baisse des valeurs d'expertise et ajustements de prix de part), la performance se stabilise progressivement.
  
  Selon les données de marché, le taux de distribution moyen des SCPI sur les neuf premiers mois de l'année 2025 s'établit autour de 3,5 % à 4,3 % selon les panels et la période de mesure, avec toutefois de fortes disparités entre les fonds. Certaines SCPI dites " dynamiques " ou plus spécialisées affichent encore des rendements supérieurs à 7 %, voire au-delà de 8 % sur 2025, quand d'autres se situent nettement en dessous de la moyenne.
  
  Il est donc important de comprendre comment la performance d'une SCPI est construite : elle combine le taux de distribution (les loyers servis aux associés) et l'évolution de la valeur de la part (qui peut être positive, stable ou négative selon les expertises immobilières et les ajustements décidés par la société de gestion).
• Simplicité : Les investisseurs n'ont pas à gérer les biens immobiliers, ni à se soucier directement des impayés de loyers, des travaux, de la vacance locative ou des renégociations de bail. La société de gestion s'occupe de la sélection des actifs, de la gestion locative, des arbitrages patrimoniaux et du suivi réglementaire. Pour un épargnant qui souhaite s'exposer à l'immobilier sans les contraintes d'un investissement locatif en direct, les SCPI restent un outil particulièrement pratique.

Les inconvénients des SCPI

• Frais : Les SCPI supportent des frais de souscription (souvent compris entre 5 % et 10 % du montant investi), des frais de gestion annuels et parfois des frais de cession. Ces frais peuvent diminuer la rentabilité effective, surtout en cas d'horizon de placement trop court ou de baisse de la valeur des parts. Les nouveaux entrants doivent donc envisager la SCPI comme un investissement de long terme (souvent 8 à 10 ans minimum) pour lisser ces coûts.
• Risque de perte en capital : Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent un risque de perte en capital. Les hausses de taux d'intérêt depuis 2022 ont entraîné une réévaluation à la baisse de nombreux actifs, en particulier de bureaux. En 2023-2024, plusieurs SCPI ont ainsi revu le prix de leurs parts à la baisse pour refléter la diminution des valeurs d'expertise. En 2025, la tendance s'oriente vers une stabilisation, mais on observe encore une légère érosion moyenne des valeurs de réalisation sur le marché. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures, et aucune garantie de capital ni de rendement n'est offerte.
• Liquidité relative : Comme mentionné précédemment, la liquidité des SCPI est dite " relative ". En période normale, la plupart des investisseurs pouvaient historiquement revendre leurs parts dans des délais raisonnables, parfois en quelques semaines. Mais la séquence 2023-2025 a montré que, dans un contexte de marché tendu (hausse des taux, baisse de la valeur des bureaux, afflux de demandes de retrait), les délais peuvent s'allonger fortement et les files d'attente de retrait se constituer. Aujourd'hui, des délais de 12 à 24 mois, voire davantage pour certaines SCPI, ne sont plus théoriques mais observés dans les scénarios de stress, même pour des fonds considérés comme " solides ". Un investisseur qui a un horizon de placement court ou un besoin de trésorerie rapide ne doit donc pas compter sur une liquidité immédiate pour ses parts de SCPI.

Comparaison de la liquidité des SCPI avec d'autres placements

La note de liquidité fonctionne de la manière suivante : si l'on met * pour un placement, c'est un placement très peu liquide ; si l'on met ***** c'est un placement très liquide. Dans ce cadre, les SCPI conservent une liquidité " intermédiaire " ou " relative " : plus liquide qu'un investissement immobilier en direct (vente d'un appartement ou d'un immeuble), mais nettement moins liquide que des produits comme le Livret A, les fonds en euros d'assurance-vie ou les actions cotées.

En conclusion, les SCPI restent un placement intéressant offrant un rendement potentiellement attractif et une diversification importante, dans un contexte où la collecte repart à la hausse et où les valeurs d'expertise tendent à se stabiliser. Toutefois, leur liquidité est aujourd'hui clairement relative et dépend à la fois des conditions de marché, du segment immobilier ciblé (bureaux, santé, logistique, résidentiel…), du niveau de parts en attente de retrait et des pratiques de la société de gestion.

Pour les investisseurs qui cherchent à mettre de l'argent de côté chaque mois, les SCPI peuvent être une option à considérer dans une logique de long terme, notamment via des versements programmés, mais il est indispensable de bien comprendre les risques de perte en capital, la sensibilité aux taux d'intérêt et la réalité des délais de sortie. Les SCPI ne doivent pas être considérées comme une épargne de précaution, mais comme un outil de diversification immobilière complémentaire à des placements plus liquides.

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