SCPI et succession : comment valoriser une part transmise en 2026

Comprendre la valorisation d'une SCPI en cas de transmission en 2026

La valorisation d'une part de SCPI dans le cadre d'une donation ou d'une succession soulève des enjeux patrimoniaux importants. Qu'il s'agisse d'anticiper une transmission ou de régler une succession, il est essentiel d'évaluer avec précision la valeur des parts, en tenant compte des spécificités liées à leur nature : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit.

En 2025 et au début de 2026, le marché des SCPI connaît une dynamique contrastée avec des revalorisations de prix de part pour plusieurs véhicules. Upêka a enregistré une hausse de 3 % portant son prix de part de 200 € à 206 € au 31 décembre 2025, tandis que Darwin RE01, lancée fin 2024, a augmenté de 1 % à 202 € en début 2026. Reason a également annoncé sa première revalorisation de 1 %, passant de 1 € à 1,01 €. Ces mouvements traduisent la solidité des patrimoines constitués et un retour progressif de la création de valeur immobilière.

Parallèlement, certaines SCPI subissent des baisses notables, notamment Primopierre qui est passée en capital fixe depuis janvier 2026 avec des parts en attente représentant 11,56 % de sa capitalisation, illustrant les risques de liquidité sur certaines SCPI.

La fiscalité applicable aux transmissions repose en grande partie sur cette valorisation, ce qui en fait un sujet incontournable pour les épargnants et les conseillers en gestion de patrimoine. Mettre à jour les valorisations pour 2026 est donc essentiel, en particulier pour les SCPI illiquides, pour lesquelles une mauvaise estimation peut entraîner des effets fiscaux et patrimoniaux significatifs.

La valeur retenue pour la donation ou la succession

En pleine propriété : la valeur de retrait comme référence

Lorsqu'une part de SCPI est transmise en pleine propriété, c'est la valeur de retrait qui fait foi. Il s'agit du prix auquel un associé peut sortir de la SCPI, c'est-à-dire :

Valeur de retrait = Prix de souscription – Frais de souscription

Par exemple, pour une SCPI avec un prix de souscription de 200 € et des frais de souscription typiques de 10 %, la valeur de retrait s'élèverait à environ 180 €. Pour les SCPI sans frais, la valeur de retrait équivaut au prix de souscription.

C'est cette valeur qui est utilisée comme base pour calculer les droits de donation ou les droits de succession. Elle tient compte des évolutions récentes du marché, notamment les revalorisations observées en début 2026 qui témoignent d'une amélioration progressive de la qualité des patrimoines immobiliers, mais aussi des situations plus tendues sur certaines SCPI.

Cette approche repose sur la liquidité réduite du placement et reflète la réalité économique des conditions de cession. C'est une question importante, en particulier pour les SCPI illiquides, où l'écart entre le prix théorique et la valeur réellement réalisable peut être significatif.

En démembrement : une estimation basée sur l'usufruit et la nue-propriété

Lorsqu'une part est détenue en démembrement (nue-propriété ou usufruit), la valorisation dépend de la répartition économique entre les deux droits. Il convient d'estimer la valeur de la nue-propriété en tenant compte de la valeur totale de la part et des barèmes fiscaux applicables.

La valorisation des parts démembrées repose sur une estimation de la valeur totale de la SCPI, souvent suivie sur des plateformes comme Monujo, qui permettent un suivi en temps réel des parts de SCPI en nue-propriété, y compris face aux fluctuations du marché. Ces outils sont particulièrement utiles pour ajuster les valorisations en 2026, dans un contexte de marché encore en phase de normalisation.

Pourquoi cette méthode de valorisation est acceptée ?

La méthode basée sur la valeur de retrait est considérée comme réaliste et pragmatique. Elle permet d'éviter des surestimations fiscales, en cohérence avec la nature spécifique des parts de SCPI :

• Faible liquidité
• Frais de cession
• Délais de retrait
• Marché secondaire souvent peu actif

Cette valorisation est également sécurisée d'un point de vue fiscal, dans la mesure où elle s'appuie sur une pratique admise par l'administration (Doctrine BOFIP – BOI-ENR-DMTG-10-10-20-20). En pratique, elle constitue une base de travail robuste pour les notaires, les héritiers et les conseillers en gestion de patrimoine.

Quel impact sur les droits de donation ou de succession ?

La base imposable étant réduite par l'application de la valeur de retrait ou d'une estimation spécifique en démembrement, cela permet de :

• Réduire les droits à payer
• Optimiser la transmission sur le plan fiscal
• Structurer un patrimoine en limitant l'impact fiscal

Les abattements légaux (par exemple 100 000 € en ligne directe tous les 15 ans) s'appliquent ensuite à cette base. L'enjeu est donc de valoriser au plus juste les parts de SCPI, sans surestimation, tout en restant conforme aux pratiques admises.

C'est une question d'autant plus stratégique pour les SCPI illiquides, où la valeur de retrait peut être inférieure au prix de souscription ou difficilement réalisable à court terme. À ce sujet, nous pouvons vous proposer des missions d'accompagnement dédiées pour fiabiliser vos valorisations et sécuriser vos opérations de transmission.

Focus sur les outils d'estimation : Monujo, un suivi innovant

La plateforme Monujo permet aux porteurs de parts de SCPI de suivre :

• La valeur estimée de leurs parts, y compris en nue-propriété
• Les mouvements de valorisation, notamment les revalorisations observées en début 2026
• La liquidité du marché secondaire et l'évolution des délais de retrait

C'est un outil précieux pour les transmissions complexes, notamment en présence de plusieurs démembrements ou de donations étalées dans le temps. Il facilite la mise à jour régulière des valorisations, indispensable pour disposer de chiffres cohérents avec la réalité du marché au moment de la donation ou de la succession.

Les points de vigilance à retenir

Avant de transmettre des parts de SCPI, plusieurs points de vigilance doivent être pris en compte :

• La nature de la détention : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit
• L'estimation à jour de la valeur, tenant compte des revalorisations récentes comme celles observées en début 2026 pour Upêka, Darwin RE01 et Reason
• Le choix du moment de la transmission, notamment en fonction des valeurs d'expertise et des tendances du marché immobilier
• Le recours possible à un conseiller en gestion de patrimoine pour arbitrer entre donation, succession ou démembrement
• La situation particulière des SCPI en capital fixe, comme Primopierre depuis janvier 2026, qui peuvent présenter des contraintes spécifiques de liquidité (parts en attente, délais de cession, décote potentielle)

C'est important de valoriser à la bonne valeur, en particulier pour les parts de SCPI qui ne sont pas liquides. Une valorisation trop optimiste peut léser certains héritiers ou entraîner un surcoût fiscal, tandis qu'une valorisation trop prudente peut compliquer le partage ou les équilibres patrimoniaux.

Avantages et limites de la valorisation SCPI dans les transmissions

Points clés à retenir

• La valeur de retrait est la base pour les transmissions en pleine propriété.
• En démembrement, la valorisation repose sur un barème fiscal ou des estimations économiques tenant compte de l'usufruit et de la nue-propriété.
• Des outils comme Monujo facilitent le suivi précis des valeurs et des mouvements de marché.
• La transmission de parts de SCPI peut permettre une optimisation patrimoniale efficace, en tenant compte des dynamiques récentes du marché avec des revalorisations observées en début 2026.
• Les SCPI en capital fixe présentent des caractéristiques spécifiques de liquidité à considérer dans une stratégie de transmission, en particulier en présence de parts en attente ou de décotes sur le marché secondaire.

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