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Loan To Value (LTV) des SCPI : définition, calcul et enjeux en 2026
Pour évaluer le niveau d'endettement d'une SCPI, il faut regarder sa Loan To Value (LTV) ou rapport prêt-valeur en français. Plus elle est faible, plus votre investissement sera sécurisé. De plus, dans un contexte de crise, une SCPI faiblement endettée pourra plus facilement saisir les opportunités de marché.
La Loan To Value : qu'est-ce que c'est ?
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont autorisées à emprunter dans la limite d'un montant maximal fixé en assemblée générale par les associés. Il se situe en général entre 20 à 40 % de la valeur d'expertise des actifs détenus par la SCPI, avec une limite courante à 30 % pour minimiser les risques de dette, bien que certaines comme Primopierre puissent aller jusqu'à 40 %.
La Loan To Value est un ratio de risque utilisé quand un actif immobilier est financé à crédit. Concrètement, la LTV se calcule en rapportant le montant de l'endettement de la SCPI sur la valeur d'expertise de ses actifs immobiliers. Plus ce ratio est faible, plus cela signifie que la SCPI est peu endettée. À contrario, plus il est élevé, plus le risque de l'emprunt est important.
L'incidence du marché sur la Loan To Value
La hausse des prix de l'immobilier a pour effet de faire baisser mécaniquement le niveau de la LTV et inversement. Pour illustrer le calcul de la LTV, prenons par exemple une SCPI qui emprunte 300 000 € pour acquérir un actif évalué à 1 000 000 €. Le ratio LTV est alors de 30 % (300 000 ÷ 1 000 000).
Si l'actif se valorise et passe de 1 000 000 à 1 100 000 €, la LTV passe à 27 % (300 000 ÷ 1 100 000). Elle s'est donc améliorée. Au contraire, si l'actif se dévalorise pour valoir 900 000 €, le ratio LTV va passer de 30 à 33 % (300 000 ÷ 900 000). Il s'est détérioré.
| Date 1 | Date 2 | Date 3 | |
|---|---|---|---|
| Valeur actif immobilier | 1 000 000 € | 1 100 000 € | 900 000 € |
| Emprunt bancaire | 300 000 € | 300 000 € | 300 000 € |
| Apport crédit | 700 000 € | 700 000 € | 700 000 € |
| Loan to value | 30,00 % | 27,27 % | 33,33 % |
Évolutions de la LTV en 2026
Contexte actuel
En 2026, les SCPI doivent s'adapter à des marchés immobiliers volatils et à des taux d'intérêt en baisse. Les taux directeurs de la BCE sont à 2,00 % pour le taux sur les opérations de refinancement principal depuis le 11 juin 2025, favorisant une réduction des coûts d'emprunt malgré une inflation proche de 2 % et une croissance modérée à 0,6 % en 2025 et 1,0 % en 2026.
Depuis le 1er janvier 2025, les banques de l'Union européenne intègrent le ratio LTV dans le calcul de leur capital réglementaire via le CRR3, avec un output floor progressif atteignant 72,5 % en 2030. Ce cadre prudentiel pourrait influencer les coûts d'emprunt immobilier sans modifier significativement les apports personnels, restés stables autour de 20 % depuis 2020.
Les fluctuations du marché immobilier, marquées par une vulnérabilité aux taux longs et à l'activité économique, influencent directement les valeurs d'actifs et la LTV. Dans ce contexte, les entreprises françaises, y compris les gestionnaires de SCPI, ont réduit leur endettement global, tandis que l'exposition des assureurs au secteur immobilier commercial reste limitée à 7 % de leurs investissements fin 2024.
Données actuelles
Selon les dernières données disponibles, l'endettement moyen des SCPI reste maîtrisé autour de 17,5 % fin 2023, avec des disparités persistantes : 18,2 % pour les SCPI à capital variable et 10,1 % pour les SCPI à capital fixe. En 2026, les SCPI continuent d'emprunter prudemment, limitant la LTV pour affronter l'incertitude.
SCPI globalement peu endettées
En 2026, les SCPI maintiennent un endettement global maîtrisé, estimé autour de 13 milliards d'euros au total, avec un montant moyen de 140 millions d'euros par SCPI. Les sociétés de gestion les plus endettées sont Primonial REIM, La Française REM, Amundi Immobilier, Perial AM, et Sofidy, représentant 72 % de la dette financière totale. Cette prudence s'inscrit dans un contexte de coûts d'emprunt en baisse et de délevierage des entreprises françaises.
Facteurs de résilience des SCPI en 2026
Face aux défis économiques actuels, certaines SCPI montrent une résilience particulière grâce à :
- Faible exposition aux secteurs vulnérables : Les SCPI avec une faible exposition aux secteurs comme les commerces ou les restaurants se montrent plus robustes.
- Réserves financières : Les SCPI ayant constitué des provisions pour gros entretien ou bénéficiant de reports à nouveau sont mieux préparées pour absorber les chocs économiques.
- Property management dynamique : Les SCPI avec une gestion active et réactive de leurs actifs peuvent mieux naviguer les incertitudes du marché.
- Faible LTV : Les SCPI avec une faible LTV ont la capacité d'emprunter pour saisir des opportunités de marché avantageuses.
Tableau récapitulatif des avantages de la LTV faible
Avantage | Description |
|---|---|
Sécurité accrue | Réduit les risques financiers liés à l'endettement élevé |
Flexibilité en période de crise | Permet de saisir des opportunités de marché en période de baisse |
Coût d'emprunt réduit | Taux d'intérêt potentiellement plus bas en raison d'un risque perçu moindre |
Stabilité financière | Assure une meilleure gestion du cash flow et des remboursements de dettes |
Valorisation d'actifs | Facilite une meilleure valorisation des actifs immobiliers détenus |
En résumé, la Loan To Value est un indicateur essentiel pour évaluer la santé financière d'une SCPI. En 2026, les SCPI continuent de gérer prudemment leur endettement pour rester résilientes face aux fluctuations du marché et aux défis économiques.
À retenir
- La LTV mesure le niveau d'endettement d'une SCPI par rapport à la valeur de son patrimoine immobilier.
- Une LTV faible renforce la sécurité de l'investissement et offre davantage de marge de manœuvre en période de crise.
- En 2026, les SCPI restent globalement peu endettées, avec une dette moyenne d'environ 17,5 % et un encours proche de 13 milliards d'euros.
- Le nouveau cadre prudentiel européen (CRR3) et les taux directeurs bas soutiennent une gestion de dette plus prudente.
- La qualité de la gestion, les réserves financières et la diversification sectorielle restent clés pour la résilience des SCPI.
Conseil d'expert
Avant d'investir en SCPI, ne vous limitez pas au taux de distribution : analysez systématiquement la LTV, l'échéancier de dette, la qualité des locataires et le niveau de réserves (report à nouveau, provisions pour travaux). En 2026, privilégiez les SCPI combinant LTV modérée, patrimoine diversifié et gestion reconnue, quitte à accepter un rendement légèrement inférieur mais plus pérenne dans le temps.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
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